TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/01869 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBE35

N° MINUTE : 25/00687

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [S] [D] [H] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madame THY-TINE Wendy, juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025 assistée de Gina DOLCINE, greffière,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/01869 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBE35 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er mars 2019, Madame [S] [T] [H] épouse [O] a donné à bail à Monsieur [B] [F] et Monsieur [W] [K] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 10 euros de charges.

Par un avenant en date du 1er juin 2022, Monsieur [B] [F] est devenu le seul titulaire du bail reconduit.

A la suite de plusieurs loyers impayés à compter du mois d’octobre 2023, un plan d’apurement a été mis en place le 26 janvier 2024 aux termes duquel, Monsieur [B] [F] s’est engagé à régler 36 mensualités s’élevant à 62,78 euros, en sus du loyer courant à hauteur de 655 euros.

En présence de loyers demeurés impayés, Madame [S] [N] [H] épouse [O] a fait signifier le 23 avril 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 3590 euros, hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que Madame [S] [N] [H] épouse [O] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024.

Par décision en date du 16 décembre 2024, la juridiction a constaté le désistement de la demanderesse à l’instance.

En l’absence d’issue amiable, la conciliation entreprise par la bailleresse ayant échoué, Madame [S] [T] [H] épouse [O] a de nouveau saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE, suivant exploit de commaissaire de justice remis à étude le 26 mars 2025 aux fins de voir :

— Juger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 23 avril 2024 est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois

— Juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 juin 2024

Et par conséquent,

— Juger que Monsieur [B] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2024 date d’acquisition de la clause résolutoire

— Juger que la bailleresse a subi un trouble manifestement illicite

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 3] dans un délai de quinze jours à compter de la date de signification de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard

— Condamner Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 3590 euros suivant commandement de payer délivré en date du 23 avril 2024 à parfaire de l’indemnité d’occupation

— Condamner Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 665 euros au titre de l’indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel du loyer de 655 euros, outre les charges mensuelles de 10 euros

— Condamner Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [B] [F] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer en date du 23 avril 2024

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée a 20 octobre 2025.

A l’audience du 20 octobre 2025, Madame [S] [T] [H] épouse [O], représentée par son conseil, a repris les termes de ses dernières écritures, telles qu’inscrites dans son assignation et a maintenu ses demandes. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance et s’est opposée à la demande de délais de paiement de Monsieur [B] [F], ce dernier étant dans l’incapacité de reprendre le paiement des loyers courants.

Cité à étude, Monsieur [B] [F] s’est présenté à l’audience. Par courrier reçu au greffe le 1er juin 2025, il a tenu à expliquer sa situation, indiquant avoir été confronté à de graves difficultés à la suite d’un changement de situation professionnelle. Il a reconnu la dette locative réclamée par la demanderesse, être en recherche active d’emploi et avoir entamé des démarches en vue de se reloger. A l’audience, il a ajouté percevoir le RSA et a sollicité des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 1er avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action des demandeurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligéde payer le loyer et les charges réupéables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réliséen application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut êre considéécomme un déaut de paiement du locataire.

Enfin, l’article 24, I alinéa 2 de la même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2019 et reconduit par avenant du 1er juin 2022 contient une clause intitulée “clause résolutoire et clause pénale” et un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 23 avril 2024 à Monsieur [B] [F] pour la somme de 3590 euros, hors coût de l’acte au titre des loyers impayés au 02 avril 2024.

Il résulte du décompte versé à l’audience que le solde sélèvait à la somme de 4376 euros au 02 juin 2024.

Ainsi, il apparait que le commandement de payer signifié le 23 avril 2024 n’a pas été régularisé et aucun plan d’apurement n’a été valablement conclu entre les parties dans ce délai.

Conformément à la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme en vigueur le 29 juillet 2023, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Monsieur [B] [F] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 23 juin 2024. Il condient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [F] reste redevable de la somme de 14 808 euros au 12 octobre 2025.

Monsieur [B] [F] ne conteste pas le décompte.

Il convient toutefois de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [B] [F] à la somme de 4769 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du mois d’octobre 2023 au 23 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 date du commandement de payer sur la somme de 3590 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 23 juin 2024, Monsieur [B] [F] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 24 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Il sera tenu compte pour le versement de cette indemnité d’occupation, des versements effectués par la CAF postérieurement à la résiliation du bail soit la somme de 816 euros pour la période de juillet 2024 à septembre 2024.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [F] sollicite des délais de paiement.

Or, il apparaît au regard des justificatifs fournis, qu’il n’est pas en capacité financière de reprendre le paiement des loyers courants ni d’apurer sa dette dans un délai de trois ans, étant précisé que les solutions amiables d’apurement proposées précédemment n’ont pas abouti.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les autres demandes

Monsieur [B] [F], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance, des démarches accomplies par la bailleresse, Monsieur [B] [F] sera condamné à payer à Madame [S] [D] [H] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [S] [D] [H] épouse [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 et reconduit par avenant du 1er juin 2022 entre Madame [S] [D] [H] épouse [O] et Monsieur [B] [F] concernant le logement sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [F] de sa demande en délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [D] [H] épouse [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à Madame [S] [D] [H] épouse [O] la somme de 4769 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du mois d’octobre 2023 au 23 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 date du commandement de payer sur la somme de 3590 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à Madame [S] [D] [H] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 juin 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail après déduction des sommes versées par la CAF postérieurement à la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à Madame [S] [D] [H] épouse [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la Préfecture de la Réunion en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE