TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00883 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDJQ

N° MINUTE : 25/00643

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 9]

Comparant en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Xavier BELLIARD

CCC à [S] [M]

Le

N° RG 25/00883 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDJQ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 septembre 2020, Monsieur [Z] [O] [X] a donné à bail à Monsieur [S] [M] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 768,21 euros, outre 12,21 euros de provision pour charges communes et 31,33 euros de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte notarié de vente du 29 décembre 2022, Monsieur [Z] [O] [X] a vendu à Madame [U] [I] la pleine propriété des lots de copropriété 4, 23, 52 et 59 situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 12], sur les parcelles cadastrées DT n°[Cadastre 6] et DT n°[Cadastre 7].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Madame [I] a fait signifier le 31 juillet 2024 à Monsieur [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 3.820,20 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de Commissaire de justice du 23 décembre 2024, Madame [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire à compter du 1er octobre 2024,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 septembre 2020 et existant aujourd’hui entre Mme [I] et M. [M],

en tout état de cause, ordonner l’expulsion des lieux de M. [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

le condamner à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 888,42 euros jusqu’à la libération complète des lieux,

le condamner à lui verser la somme de 6.489,47 euros arrêtée au 6 décembre 2024 correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus sur la période de mars à décembre 2024 avec les intérêts de retard à compter du 31 juillet 2024, date du commandement de payer, la créance dont il s’agit étant incontestable,

Condamner M. [M] à verser à Mme [I] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens y compris le coût et la signification du commandement de payer.

A l’audience du 7 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre à M. [M] d’être présent. L’affaire a de nouveau été renvoyée le 16 juin puis le 20 octobre 2025 pour que le défendeur puisse communiquer ses pièces contradictoirement. A l’audience du 17 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs dossiers ; M. [M] demande un délai de 20 mois pour quitter les lieux, faisant valoir qu’il a désormais 1.000 euros de revenu mensuel. Le conseil de la demanderesse s’est opposé aux délais de paiement sollicités et a demandé le bénéfice de son assignation qui constitue ses seules écritures.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et lu. Il résulte de ce document que le locataire héberge son fils de 20 ans dans l’appartement litigieux, qu’il y accueille ses deux filles mineures et sa fille majeure le week-end, et qu’il a deux autres enfants mineurs résidant à Madagascar. Après avoir été entrepreneur dans le bâtiment à MAYOTTE, il aurait racheté une entreprise de cosmétiques qui aurait été liquidée en décembre 2024. Monsieur [M] aurait été victime d’une maladie entraînant une paralysie faciale. Il est en rupture totale de ressources. Il fait valoir que son appartement est régulièrement inondé par celui de son voisin. Il a été orienté vers un dossier de surendettement, une demande de logement social et la constitution d’un dossier MDPH.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 13] par voie dématérialisée le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En outre, l’article 24 V. prévoit désormais : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 14 septembre 2020 contient une clause résolutoire en sa page 8 prévoyant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.820,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

SUR L’EXPULSION

Monsieur [M] devenant occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

En droit, l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

L’article suivant L412-2 du même Code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Enfin, en vertu des articles L412-3 et L 412-4 qui suivent, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le défendeur fait valoir qu’il sollicite un délai pour quitter les lieux et ne s’oppose pas à son départ de ce logement, exposant qu’il y rencontre des désagréments d’usage en raison du mauvais état des tuyaux d’évacuation des eaux usées. Toutefois, M. [M] ne demande pas au juge de céans de tirer une conséquence juridique de l’état du logement loué.

Il verse aux débats les statuts signés le 1er mai 2025 d’une SARL intitulée [Adresse 11] ayant pour objet social la production de structures en acier léger et toute opération générale de construction notamment, le défendeur ayant apporté la somme de 400 euros au capital. En outre, il verse aux débats une offre datée du 25 août 2025, adressée par lui, portant sur un bien sis [Adresse 2], cadastré DX n°[Cadastre 3] pour la somme de 420.000 euros financé grâce à un prêt bancaire et un apport de 42.000 euros.

Il ressort de ces éléments qu’il dispose d’un apport personnel qui lui permettrait d’honorer sa dette locative.

En outre, il ne justifie pas des démarches entreprises pour obtenir un nouveau logement ni du dépôt d’une demande de logement social, pas plus qu’il ne justifie des problèmes de santé et de sa situation de famille alléguée de sorte que les difficultés de relogement ne sont pas prouvées.

En conséquence il sera débouté de sa demande tendant à se voir octroyer un délai pour quitter les lieux de 20 mois.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Madame [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais injustifiés, la somme de 4.712 ,63 euros pour la période allant du 1er mars 2024 au 30 septembre 2024 (pièce n°5 du demandeur).

Parmi les sommes réclamées par le demandeur, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

Monsieur [M] n’apporte aucun élément remettant en question le principe ou le montant de la dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 4.712 ,63 euros à Madame [I], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3.820,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 30 septembre 2024, Monsieur [M] cause un préjudice à sa bailleresse qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, Monsieur [M] sera condamné à payer à Madame [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable la demande de résiliation et d’expulsion présentée par Madame [U] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2020 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser à Madame [U] [I] la somme de 4.712 ,63 € (décompte arrêté au 30 septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 3.820,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser à Madame [U] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement d’office ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [M] de délai pour quitter les lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser à Madame [U] [I] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 10] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge