TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[X] DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02889 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIDJ

N° MINUTE : 26/00126

JUGEMENT

DU 16 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par monsieur [T] [I] [C], agent de la SIDR, muni d’un mandat écrit

à :

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Alicia D’ENNETIERES, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION

(Aide juridictionnelle Totale numéro 2025003347 du 29/07/2025 )

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SIDR

CCC à Me alicia D’ENNETIERES + AFM

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 09 mars 2001, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [F] [X] [Y] et M. [M] [L] un logement situé dans le groupe d’habitations « LES EQUERRES » sis [Adresse 3] (devenu [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2 423,88 francs euros, hors charges.

Par avenant du 15 novembre 2023, le bail s’est poursuivi au seul profit de Mme [F] [X] [Y], cette dernière ayant informé la SIDR du départ de M. [M] [L] depuis le 1er janvier 2025.

Par avenant du 23 novembre 2023, le bail a été consenti à Mme [E] [F] (anciennement Mme [F] [X] [Y]) suite à son changement de nom par décision n° 36039 du 08 novembre 2007 de la Commission de révision de l’état civil de [Localité 1].

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SIDR a fait signifier le 22 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [F],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une prime d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provision de la décision à intervenir.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 25 août 2025 et le dossier a été renvoyé à la demande de l’une et de l’autre des parties.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle la SIDR, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 355,35 euros.

En défense, suivant ses conclusions n° 1, notifiées le 22 septembre 2025, et soutenues à l’audience, le conseil de Mme [E] [F] a demandé de :

Constater la bonne foi de Mme [E] [F] et la reprise effective du paiement de son loyer courant,Constater la communication de l’attestation d’assurance,Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail,Accorder à Mme [E] [F] un délai de 24 mois pour apurer sa dette,Dire qu’en cas de respect intégral de l’échéancier et du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra normalement,Débouter la SIDR de toute autre demande.

Mme [E] [F] expose que les difficultés financières qu’elle a rencontrées résultent d’importants problèmes de santé et administratifs qui ont entrainé la suspension du versement de ses prestations sociales, la privant ainsi d’une ressource essentielle pour s’acquitter de son loyer.

Elle explique que depuis la régularisation de sa situation en avril 2025, elle a bénéficié d’un rappel d’allocation logement et a repris le paiement de son loyer. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour apurer cette dette au regard de ses ressources, ajoutant qu’elle bénéficie de l’aide de ses enfants.

Elle précise en outre qu’elle justifie d’une attestation d’assurance en cours de validité, de sorte que le grief sur l’absence d’assurance se trouve désormais privé d’objet.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 05 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 03 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 09 mars 2001 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 4 676,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SIDR produit un décompte démontrant que Mme [E] [F] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (420,02 euros), des frais injustifiés (11,98 euros) et des frais d’assurance (77,70 euros), la somme de 2 845,65 euros à la date du 23 janvier 2026.

Mme [E] [F], qui ne conteste d’ailleurs pas le montant dû, sera par conséquent condamnée à payer cette somme à la SIDR, qui la réclamait en partie sous la forme juridique d’une indemnité d’occupation après résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, qui sera toutefois suspendue pendant le cours des délais de paiement accordés.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LEURS CONSEQUENCES

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience, de sa situation personnelle et financière dont elle justifie et de sa proposition d’apurement sur 24 mois, il convient d’autoriser Mme [E] [F], qui paraît en situation de régler son arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.

Le bailleur ne s’est en outre pas opposé à la demande de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail pendant la durée de ces délais et de dire que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Afin de préserver les droits du bailleur et d’éviter, en cas de nouvelle défaillance du locataire, que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif qu’à compter de la présente décision et pendant la durée des délais de paiement accordés, le défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative entraînera la déchéance des délais octroyés sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; par suite, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [E] [F] sera ordonnée, le sort des meubles se trouvant dans les lieux régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et elle sera condamnée à payer à la SIDR, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, la somme mensuelle de 612,59 euros à titre d’indemnité d’occupation, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D’ASSURANCE HABITATION

L’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :

La demande de renouvellement de l’assurance habitation en date du 15 janvier 2024 ;la mise en demeure en date du 15 mars 2024, adressée au locataire, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives en cours de validité, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, sous contrôle de Commissaire de justice ;le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d’assurance souscrit pour le compte de Mme [E] [F] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d’assurance qui s’élève à 5,55 euros.

De plus, Mme [E] [F] justifie d’une attestation d’assurance en date du 11 juillet 2025, souscrite auprès de la société « Prudence créole » concernant le logement loué, valable du 10 juillet 2025 jusqu’au 30 juin 2026.

Au vu de ces éléments, Mme [E] [F] sera condamnée à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est ainsi de droit et n’a pas lieu, en l’espèce, d’être écartée.

Mme [E] [F], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mars 2001 entre la SIDR dûment représentée par son représentant légal et Mme [E] [F] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations « LES EQUERRES » sis [Adresse 3] (devenu [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

— CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à la SIDR dûment représentée par son représentant légal la somme de 2 845,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2025 ;

— AUTORISE Mme [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 119 euros chacune et une 24ème mensualité qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord des parties ou adoption d’un plan de surendettement ;

— PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet sans autre formalité ;

* que l’intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SIDR puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le respect des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en rappelant que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* que Mme [E] [F] soit condamnée à payer à la SIDR dûment représentée par son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 612,59 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dont remise des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee ;

— CONDAMNE [E] [F] à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à mois de juin 2025 inclus ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [E] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,