TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/02990 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAHA

N° MINUTE : 26/00244

JUGEMENT

DU 11 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [W] [M] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [X] [D], demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : M^e Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emma DELAUNAY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(Aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004658 en date du 15/10/2024)

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Eric HAN KWAN

CCC à M^e Emma DELAUNAY + AFM

Le

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [M] [G] épouse [D] a donné à bail à Madame [W] [I] [J] un logement sis [Adresse 3], [Localité 1] [Adresse 4], pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement, pour un loyer mensuel de 650 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 02 mars 2022.

Par courrier en date du 29 février 2024, Madame [W] [I] [J] a notifié congé à la bailleresse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mars 2024, Madame [W] [M] [G] épouse [D] a pris acte du départ de la locataire au 05 avril 2026 et lui a notifié les informations relatives à l’état des lieux de sortie.

Par procès-verbal du 06 avril 2024, un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice.

Par courrier recommandé en date du 03 mai 2024, Madame [W] [M] [G] épouse [D] a mis en demeure Madame [W] [I] [J] de lui verser la somme de 6006,09 euros au titre des réparations locatives sous huit jours.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, Madame [W] [M] épouse [D] et Monsieur [V] [X] [D] ont fait assigner Madame [W] [I] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6656,09 euros au titre des réparations locatives, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 02 décembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 et mise en délibéré au 18 avril 2025.

Par jugement en date du 18 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de formuler toute observation sur la qualité à agir de Monsieur [V] [X] [D].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 mars 2026.

Représentés par leur conseil, Madame [W] [M] [G] épouse [D] et Monsieur [V] [X] [D] s’en sont remis à leurs dernières écritures par lesquelles ils demandent à la juridiction de céans de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiée ou en tout cas mal fondéescondamner Madame [W] [I] [J] à leur verser la somme de 6.6656,09 euros à titre de réparations locatives, assortie des intérêts légauxordonner la capitalisation des intérêts échus conformément à l’article 1343-2 du Code civilcondamner Madame [W] [I] [J] à leur verser la somme de 2450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris la somme de 450 euros relative aux frais de commissaire de justice ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987 et de l’article 1731 du code civil, les demandeurs soutiennent avoir délivré un logement décent à la locataire, et s’estiment fondés à solliciter sa condamnation à titre de réparations locatives, à l’appui d’un état des lieux d’entrée et d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice. Ils affirment ne jamais avoir eu connaissance de désordres consécutifs à un dégât des eaux et demandent à ce que Madame [J] soit déboutée au titre du préjudice de jouissance, en l’absence de preuve, contestant la valeur probatoire des attestations produites par la défenderesse.

Représentée par son conseil, Madame [W] [I] [J] s’est référée à ses dernières écritures par lesquelles elle demande à la juridiction de céans de :

constater la mauvaise foi de Madame [G]constater que le désordre de la toiture incombe au propriétairePar conséquent,

débouter Madame [G] de sa demande de réparation locative à hauteur de 6320 euros concernant la réfaction du plafond, le désordre trouvant son origine dans un défaut ou usure de la toiture, incombant au propriétaireconstater que Madame [G] avait connaissance du sinistre et ne l’a pas déclaré à son assuranceconstater que la caution couvre les 336,90 euros de réparations locativesPar conséquent,

condamner Madame [G] à lui verser le reliquat de caution à savoir la somme de 313,10 eurosconstater que le logement était insalubrePar conséquent,

condamner le bailleur Madame [G] à lui verser la somme de 7475 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice de trouble de jouissance.

La défenderesse invoque la mauvaise foi de la bailleresse, soutenant avoir signé un état des lieux d’entrée sans visite préalable et être entrée dans un logement indécent, présentant une forte humidité et des infiltrations à chaque épisode de pluies. Elle explique que les réparations litigieuses incombent essentiellement au bailleur, causées par la vétusté et non par un défaut d’entretien, et précisent que le reste des réparations est couvert par le dépôt de garantie de 650 euros. Elle s’estime dès lors fondée à en solliciter le reliquat à hauteur de 313,10 euros et à demander réparation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 7475 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Toutefois, les “juger” et “constater” ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicitent, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n’y pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la qualité et l’intérêt à agir de Monsieur [V] [X] [D]

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que « toute action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, la qualité de propriétaire de Monsieur [V] [X] [D] est justifiée et n’apparaît pas contestée par la défenderesse, bien que le bail ait été conclu entre Madame [W] [M] [G] épouse [D] et Madame [W] [I] [J].

Dès lors, en sa qualité de propriétaire, au même titre que Madame [W] [M] [G] épouse [D], Monsieur [V] [X] [D] justifie d’un intérêt légitime à agir en réparation de son éventuel préjudice qui serait né des manquements de la locataire à ses obligations.

Ses demandes sont ainsi recevables.

Sur la demande principale en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

Aux termes des articles 1730 du code civil et 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le preneur doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue et l’appréciation des dégradations se fait par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

L’article 1755 du code civil précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le locataire est enfin tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, principe en application duquel lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour y remédier. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est, quant à lui, tenu de délivrer un logement décent au preneur, de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et de délivrer la chose en bon état de réparations, devant effectuer en cours d’exécution de bail les réparations devenant nécessaires, autres que locatives.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de ces textes, il appartient au bailleur de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d’une usure normale.

Dès que cette preuve est établie, il revient au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

***

En l’espèce, les demandeurs produisent au soutien de leurs prétentions un état des lieux d’entrée signé le 02 mars 2022, un état des lieux de sortie en date du 06 avril 2024 dressé par un commissaire de justice en présence de la locataire et de la bailleresse, et divers devis de travaux qu’ils revendiquent.

Si la défenderesse remet en cause la réalité de l’état des lieux d’entrée, établi selon ses affirmations et les attestations qu’elle produit, au domicile des propriétaires sans visite du logement, il y a lieu de relever que Madame [W] [I] [J] a signé en connaissance de cause ledit document et ne justifie aucunement par la production de courriers, s’être plainte de l’état du logement à la bailleresse, une fois dans les lieux.

Cet état des lieux d’entrée en date du 02 mars 2022, certes succinct, fait état d’un logement en bon état voire en très bon état, et ne comporte aucune observation de la locataire.

Les attestations versées aux débats par Madame [W] [I] [J] concernant l’état initial du logement lors de son entrée dans les lieux sont, par ailleurs, contredites par les attestations produites par les demandeurs, de sorte qu’en l’absence d’élément objectif, elle échoue à démontrer l’état d’humidité préexistant qu’elle invoque.

L’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement par commissaire de justice le 06 avril 2024, établit quant à lui, que les lieux donnés en bon état ont été restitués dans un état sale voire dégradé, relevant notamment :

l’entrepôt de matériaux, de tôles et pots de peinture sur le terrain et l’absence de serrure correspondant au logement au niveau du portaill’absence de poignée sur la porte donnant accès au débarrasau niveau du garage : la peinture écaillée ou présentant des boursouflures, une déformation du faux-plafond présentant des coupures et des traces de moisissures, la présence de graffitis sur la partie supérieure du meuble de rangement en bois, une trace d’infiltration d’eaux pluvialesau niveau de la cuisine : l’absence de quelques carreaux au niveau des plinthes, la présence de remontées d’eau par capillarité apparente, une fissure au niveau de la faïence, des traces de moisissures sur la partie supérieure, un plafond dégradé et moisi, une plaque de cuisson gaz hors d’usage, en partie basse de la moisissure et des déformations des éléments de rangement, une arrivée électrique hors d’usage à l’intérieur de la cheminéeau niveau de l’arrière cuisine : l’absence du cache de la serrure de la porte vitrée, la présence de tâches sur le sol carrelé, la présence de moisissures et de fissures sur les murs, des impacts au niveau des lames en PVC du plafond, une rampe néon qui ne fonctionne pasau niveau du salon : des décollements au niveau des plinthes, des traces d’humidité, la présence de moisissures au niveau de l’ouverture vitrée donnant sur l’arrière cuisine, une arrivée électrique au plafond hors d’usage, les fixations déformées d’une tringle métalliqueau niveau du dégagement : de la peinture avec des traces et les fixations déformées d’une tringle métalliqueau niveau de la première chambre : la présence de tâches et de fixations avec des posters au niveau de la porte, des tâches d’oxydation au niveau de la poignée, quelques traces au niveau du crépi, les gonds dégradés et l’absence de porte côté droit au niveau de l’armoireau niveau de la deuxième chambre : la présence de traces sur la porte, quelques écarts et éclats au niveau du sol, des boursouflures au niveau de la peinture des murs, la présence de trous de fixationau niveau de la petite chambre centrale : la présence de traces de fixation et de trous au niveau de la porte, un parquet stratifié dégradéau niveau de la quatrième chambre : un revêtement au sol avec quelques traces, quelques tâches au niveau des plinthes, un plafond avec des lattes en PVC présentant des traces noires, les vitres au sale au niveau de la fenêtre, une tringle métallique déforméeau niveau de la salle d’eau : la présence de tâches au niveau de la porte, des plaques présentant des traces avec une brûlure au niveau du plafond, une fuite sur le répartiteur hors d’usage, l’absence de bonde au niveau du lavaboau niveau des toilettes : des traces au niveau de la porte et la présence de tartre au niveau de la cuvette.

Compte tenu des ces éléments, les demandeurs retiennent au titre des réparations locatives : le remplacement de la poignée de la porte donnant accès au débarras, l’évacuation et le traitement des déchets, la remise en état du plafond et des murs du garage, la remise en état de la cuisine et le remplacement de la plaque de cuisson à gaz, le remplacement des tringles et des plinthes du salon et son nettoyage, la peinture et le remplacement du meuble de la chambre 1, la peinture et le nettoyage de la chambre 2, le nettoyage, la peinture et le remplacement des plinthes de la petite chambre, le nettoyage et la peinture de la chambre 4, le nettoyage et la peinture de la salle de bain et la réparation de la fuite, le nettoyage et la peinture des WC, ainsi que la remise en état du jardin, la réparation de la serrure du portail ainsi que le nettoyage de la cour.

La défenderesse conteste, quant à elle, les désordres relevés au titre des réparations locatives et en particulier ceux constatés au niveau du garage et de la cuisine, causés selon elle par un dégât des eaux et non par un défaut d’entretien, de sorte que les travaux de remise en état incombent à la bailleresse.

Or, il convient de rappeler que Madame [W] [I] [J] a occupé les lieux du 02 mars 2022 au 05 avril 2024 soit une période de deux ans et un mois, qui ne peut justifier l’importance des désordres constatés.

En effet, si certaines traces relevées au sol et la déformation de tringles peuvent correspondre à une usure normale des lieux, s’agissant de traces laissées par du mobilier et/ou des éléments de décoration, de rangement ou autres, il est en revanche patent que les traces de saleté, de calcaire, et de moisissures relèvent d’un manque d’entretien régulier et incombent au locataire.

De la même manière, si la défenderesse invoque un dégât des eaux, lors du passage d’un cyclone, pour expliquer les désordres survenus dans le garage et la cuisine, elle ne justifie aucunement avoir déclaré ce sinistre à son assurance, même tardivement, ni avoir contacté la bailleresse, de sorte qu’en l’absence de diligences pour limiter l’étendue des dégâts et solliciter l’intervention de la bailleresse pour y remédier, elle a pleinement contribué à l’apparition des désordres, qui seront analysés en dégradations locatives.

Il ne saurait, en outre, être contesté que les éléments laissés sur les lieux (divers matériaux et déchets sur le terrain), dégradés (sol de la petite chambre centrale, faïence de la cuisine, trous de fixation dans les chambres, mobiliers), cassés (poignée de la porte, fuite répartiteur), ou manquants (plinthes…) correspondent à un défaut d’entretien du locataire.

Dès lors, compte tenu des dégradations imputables à Madame [W] [I] [J] et des devis produits par les demandeurs, il y a lieu de condamner la défenderesse à prendre en charge :

le remplacement de la serrure au niveau du portail à hauteur de 140 eurosle remplacement de la plaque de cuisson à hauteur de 109 eurosl’évacuation et le traitement des déchets à hauteur de 730 eurosl’enlèvement et la pose d’un faux plafond à hauteur de 3000 eurosla rénovation de la porte de placard à hauteur de 450 eurosla pose du parquet stratifié dans la petite chambre centrale et les plinthes pour un montant qui sera fixé à 500 euros, le sol des autres pièces du logement étant en état d’usagele nettoyage, la peinture au niveau des murs et le remplacement des éléments hors d’état d’usage (poignée, répartiteur) pour un montant qui sera fixé à 500 euros.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la boite aux lettres dont la dégradation n’est caractérisée par aucun élément de la procédure.

Il s’en suit que Madame [W] [I] [J] sera condamnée à verser à Madame [W] [M] [G] épouse [D] et à Monsieur [V] [X] [D] la somme totale de 5429 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le préjudice de jouissance suppose, par définition, la démonstration d’une privation ou d’un trouble affectant l’usage normal d’une chose ou l’intérêt qu’elle procure.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [W] [I] [J] échoue à démontrer l’existence d’un état d’humidité préexistant à son entrée dans les lieux au sein du logement. Elle ne rapporte pas davantage s’être plainte des conditions de vie au sein du logement en cours d’exécution de bail ni la preuve de dégâts occasionnés par un cyclone, ne justifiant aucunement avoir pris contact auprès de son assurance afin d’en faire la déclaration ni avoir entrepris des diligences auprès de la bailleresse en vue de remédier aux désordres.

Enfin, elle ne rapporte pas la preuve du caractère indécent du logement ni de son caractère inhabitable.

Dès lors, elle n’apparaît pas fondée à solliciter réparation, le préjudice de jouissance allégué n’étant pas caractérisé.

Madame [I] [J] sera, par conséquent, déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [W] [I] [J], qui succombe, sera tenue aux dépens.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 11 Mai 2026

Elle sera, en outre, condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [V] [X] [D],

CONDAMNE Madame [W] [I] [J] à verser à Madame [W] [M] [G] épouse [D] et Monsieur [V] [X] [D] la somme de 5429 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTE Madame [W] [I] [J] au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [W] [I] [J] à verser à Madame [W] [M] [G] épouse [D] et Monsieur [V] [X] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [I] [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE