TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1] Référés JCP

Minute n°

N° RG 9.N° RG 25/00158 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DZOV CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUIN 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Association POUR L’ACCOMPAGNEMENT LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES (AMLI)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah BECKER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,

présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,

En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 JUIN 2026,

Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 30 avril 2008, l’association AMLI a donné à bail à M. [K] [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 427.30 euros augmenté d’une provision sur charges locatives.

Le 19 décembre 2024, l’association AMLI a saisi par lettre la CAF de la Moselle de la situation d’impayés locatifs de M. [K] [D].

Le 13 juin 2025, l’association AMLI a fait délivrer à M. [K] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 3211.42 euros dans un délai de deux mois.

Le 16 juin 2025 l’association AMLI a saisi par lettre la CCAPEX de la Moselle de la situation d’impayés locatifs de M. [K] [D].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, dénoncé au représentant de l’État par voie électronique le 17 septembre 2025, l’association AMLI a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [D] du logement et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [K] [D] à lui payer par provision :

— la somme de 3211.42 euros au titre de la dette locative

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail,

— la somme de 500.00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois en raison de pourparlers entre les parties.

Lors de l’audience du 7 mai 2026, le conseil de l’association AMLI a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 6183.52 euros au 9 mars 2026. Il a déclaré qu’un plan d’apurement de l’arriéré locatif a été mis en place entre les parties.

Le conseil de M. [K] [D] a comparu et s’en est rapporté à ses conclusions du 6 mai 2026. Il a demandé au tribunal d’homologuer l’accord intervenu qui prévoit l’apurement de l’arriéré locatif en 137 mensualités de 45 euros et une dernière de 18,52 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du "Notif_CCAPEXCAF"

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de l’association AMLI est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [K] [D] le 13 juin 2025 pour un montant principal de 3211.42 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, M. [K] [D] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 13 août 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où M. [K] [D] devait ne pas respecter les délais qui lui sont accordés ci-après.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par M. [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par le défendeur cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [K] [D] à payer par provision à l’association AMLI, à compter du 13 août 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’association AMLI fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 9 mars 2026, que M. [K] [D] reste devoir la somme de 6183.52 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

L’obligation au paiement de cette dette n’étant pas sérieusement contestable, M. [K] [D] est condamné à payer par provision au bailleur la somme de 6183.52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [D] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative selon les modalités de l’accord signé avec le bailleur.

L’association AMLI ne s’oppose pas à cette demande et sollicite l’homologation du plan de remboursement conclu entre les parties le 9 mars 2026.

Il ressort des pièces du dossier que les parties ont convenu d’un plan de remboursement de l’arriéré locatif et qu’au demeurant, M. [K] [D] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence d’homologuer l’accord intervenu entre les parties et d’accorder la possibilité pour M. [K] [D] de s’acquitter de la dette locative en 137 mensualités de 45 euros et une dernière mensualité de 18.52 euros à compter du 9 mars 2026.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de M. [K] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [D] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association AMLI les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner M. [K] [D] au paiement de la somme de 500.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARE recevable la demande formée par l’association pour l’accompagnement, le mieux être et le logement des isolés (AMLI) ;

CONSTATE que le contrat de location du 30 avril 2008 entre l’association pour l’accompagnement, le mieux être et le logement des isolés (AMLI) et M. [K] [D] concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] est de plein droit résilié le 13 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer par provision à l’association pour l’accompagnement, le mieux être et le logement des isolés (AMLI) la somme de 6183.52 euros selon décompte arrêté au 9 mars 2026, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance;

HOMOLOGUE l’accord intervenu entre l’association pour l’accompagnement, le mieux être et le logement des isolés (AMLI) et M. [K] [D] le 9 mars 2026 conccernant les modalités de paiement de l’arriéré locatif ;

DIT que M. [K] [D] doit s’acquitter de la somme de 6183.52 euros en 137 mensualités de 45.00 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à l’association AMLI une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 427.30 euros jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à l’association pour l’accompagnement, le mieux être et le logement des isolés (AMLI) la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens de l’instance en ce y compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT