N° RG 24/03680 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWQD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 24/03680

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWQD

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— défendeur

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de Alexandre ORTS, auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/03680 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWQD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 avril 2015, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [W] [S] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 367,57 par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée datée du 17 mars 2023 avec avis de réception retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » mais signifiée par commissaire de justice le 4 mai 2023, l’OPHEA a notifié à Monsieur [W] [S] un congé pour le 30 juin 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 937,50 euros jusqu’au 28 février 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné le défendeur, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER le défendeur ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par lui,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement le défendeur à payer la somme de 632,33 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause le défendeur à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement le défendeur à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 384,80 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement le défendeur à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement le défendeur aux entiers dépens,

* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 18 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 mars 2023.

À l’audience du 24 septembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 17 janvier 2024 sauf à actualiser la dette à 2 215,59 euros au 18 septembre 2024.

Bien que cité à étude, Monsieur [W] [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié au défendeur pour le 30 juin 2023 au vu des impayés de loyers existant au 28 février 2023 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 juin 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 juin 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 17 janvier 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 632,33 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, le défendeur doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 215,59 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 18 septembre 2024 (dernière échéance incluse : août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 30 juin 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 384,80 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative en vertu des articles 1343-5 et suivants du code civil permettent au juge compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant, la situation du locataire qui n’a pas répondu aux sollicitations du service social est totalement inconnue du tribunal, s’il a pu payer une partie des arriérés un temps, il y a lieu de constater que sa dette s’est aggravée depuis l’assignation ; aucune reprise de paiement depuis n’est ainsi justifiée.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que Monsieur [W] [S] est en capacité d’apurer l’arriéré et aucun délai ne peut être accordé au locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [S] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Monsieur [W] [S], succombant, il convient de le condamner au paiement de la somme de 150 euros.

P A R C E S M O T I F S

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [W] [S] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 1] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [W] [S] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [S] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 2 215,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 18 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 384,80 euros par mois (hors déduction des APL et RLS) à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser à l’OPHEA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS