N° RG 21/02212 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KLIY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S1

N° RG 21/02212

N° Portalis DB2E-W-B7F-KLIY

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jérôme HEIDMANN

— M^e Flora KESSLER

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [V]

né le 07 Août 1959 à [Localité 6] (68)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Flora KESSLER, substituée par M^e Yuri SOKOLOV, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 37

DEFENDERESSE :

Madame [N] [I]

née le 08 Décembre 1968 à [Localité 7] (67)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme HEIDMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 27

OBJET : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 21/02212 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KLIY

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2009 avec prise d’effet au 1er décembre 2009, Monsieur [D] [V] a loué à Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 507 euros outre 60 euros de provision pour charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2020, Monsieur [D] [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 14 125 euros au titre des loyers et charges échus au 16 juillet 2020, mois de juillet 2020 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 3 mars 2021, Monsieur [D] [V] a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 14 125 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 22 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle en cas de constatation de la clause résolutoire et de 14 541,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle en cas de résiliation judiciaire du bail,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 569,34 euros à compter du 27 septembre 2020 en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou à compter de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et après remise des clefs au bailleur,condamner la locataire à payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clefs,dire et juger par décision spéciale et motivée que l’expulsion interviendra sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens y compris ceux du commandement de payer et aux actes rendus nécessaires pour l’exécution de la décision à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 mars 2021.

L’affaire a été appelée 10 mai 2021. Après de multiples renvois à la demande de l’une ou de l’autre partie, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [V], représenté par son conseil se réfère à ses dernières écritures du 6 décembre 2024 aux termes desquelles il maintient, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement du prononcé de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion sous astreinte et au besoin avec le concours de la force publique et sollicite :

la somme de 15 756,18 euros au titre des arriérés de loyer et de charges impayés arrêtés au 27 juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la somme de 19 376 euros en cas de résiliation judiciaire du contrat de bail pour les loyers et charges impayés au 6 mars 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 99,55 euros au titre du solde de charges de 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenirla somme de 29,38 euros au titre du solde de charges de 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenirde fixer l’indemnité d’occupation à 621,01 euros à compter du 28 septembre 2020 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs et de dire que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail,en tout état de cause :de débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes et prétentions,◦condamner la locataire au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il fait valoir que Madame [N] [I] a généré d’importants impayés de loyers et de charges, que contrairement à ce que cette dernière soutient, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas nul dans la mesure où il contient l’ensemble des indications exigées sous peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment un décompte de la dette ventilée par poste : loyers et les charges impayés qui est annexé au commandement de payer pour une somme de 14 125 euros arrêtée au 27 juillet 2020.

Il soutient que Madame [N] [I] ne s’étant pas libérée de cette dette dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, le contrat de bail a été résilié de plein droit. Il fait valoir qu’elle a laissé perdurer la situation d’impayés alors qu’il a vainement relancée à plusieurs reprises.

Il expose que c’est à Madame [N] [I] de prouver qu’elle s’est libérée de son obligation de paiement du loyer ce qu’elle ne fait nullement alors qu’il fournit plusieurs décomptes y compris, et « devant l’insistance de la défenderesse », un décompte détaillé depuis le début des impayés en janvier 2017 et qui explique selon lui notamment le solde de 13 573 euros reporté sur le décompte fourni avec le commandement de payer visant la clause résolutoire. Il indique que ce décompte prend en compte des versements de la CAF à hauteur de 1 887 euros sur toute la période et souligne que la locataire n’apporte nullement la preuve de versements de la CAF plus importants et se contente de fournir une attestation de l’organisme indiquant qu’un versement de 240 euros interviendra au profit du bailleur fin septembre 2018.

Sur les contradictions existants dans les différents décomptes et notamment ceux fournis par le gestionnaire de location ASI qui intervient depuis février 2020 et son décompte détaillé depuis janvier 2017, il explique que le gestionnaire de location a commis une erreur en ne reportant pas dans le décompte les loyers révisés et que par conséquent, le décompte arrêté au 27 juillet 2020 annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire ne prend pas en compte les révisions de loyer successives. Il fait valoir qu’il a bien notifié à la locataire la révision des loyers alors que cette dernière s’est toujours contentée de payer le loyer initial, que contrairement à ce qu’elle soutient, les décomptes qu’il fournit ne consistent en rien en une indexation rétroactive. Il évalue son préjudice financier entre janvier 2020 et janvier 2023 à la somme de 2 128,91 euros.

Il explique ainsi que les sommes versées par la locataires de janvier 2017 à juillet 2020 représentent un montant total de 7 660 euros alors qu’elle était redevable, sans tenir compte de la révision des loyers d’une somme totale de 24 689 euros soit 23 247 euros de loyers et 3 902 euros de charges. Il soutient que la locataire n’a versé ni le solde des charges de 2019 de 99,55 euros ni celui de 2020 de 29,38 euros.

Il estime ainsi que la locataire lui est redevable au 6 mars 2023 de la somme de 19 376 euros au titre de l’indemnité d’occupation en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire (226,60 euros).

A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire du contrat de bail, il fait valoir qu’il apporte amplement la preuve d’impayés conséquents de loyers et de charges justifiant de la résiliation judiciaire du contrat de bail, et réclame la somme de 19 376 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 mars 2024 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision.

Madame [N] [I], citée à étude, est représentée par son conseil. Elle se réfère à ses dernières écritures du 21 octobre 2024 aux termes desquelles elle sollicite :

dire et juger les demandes du bailleur irrecevables et mal fondées,

en conséquence, l’en débouter

déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020 nul et de nul effet,

à titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demande adverses :

constater la prescription des échéances antérieures au mois d’avril 2018,lui accorder les plus larges délais de paiement,ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai qui lui sera accordé.

à titre reconventionnel :

dire et juger sa demande reconventionnelle recevable et bien fondée,condamner le bailleur à lui verser la somme de 24 300 euros avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du 10 septembre 2021 subsidiairement à compter du jugement à intervenir,

en tout état de cause :

condamner le bailleur aux entiers frais et dépens,condamner le bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,débouter le bailleur de l’intégralité de ses fins, moyens et concluions.

Elle soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020 sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où le décompte annexé au commandement retient une reprise d’un solde d’impayés à hauteur de 13 573 euros sans autre précision, que partant le commandement n’est pas suffisamment précis, qu’il ne précise pas la nature des sommes réclamées ni pour quelles échéances ces sommes sont dues, que cette dette est donc inexpliquée et qu’aucun élément ne permet de définir la provenance ou le détail de somme conséquente. Qu’en outre, il a été jugé que le commandement de payer une somme que le créancier savait indue a été délivré de mauvaise foi et qu’il est constant que la clause résolutoire ne peut trouver à s’appliquer pour des sommes réclamées au titre de charges non exigibles à défaut de régularisation annuelle.

Par ailleurs, elle explique que l’arriéré de 14 125 euros correspondrait à plus de deux ans de loyers et de charges et qu’il paraît étonnant qu’autant de temps ce soit écoulé sans la moindre relance ou mise en demeure du bailleur.

Il soulève la prescription des échéances concernées par la reprise du solde.

Il souligne que les décomptes fournis par le gestionnaire ASI démontrent que la dette n’a pas évoluée et que ce n’est qu’aux termes de ses conclusions du 11 mars 2024 soit près de 4 ans après l’assignation que le bailleur communique un tableau qui expliquerait la dette depuis sa naissance au mois de janvier 2017, décompte qu’elle conteste et indique être mensonger.

Elle fait valoir que le montant des loyers pris en compte dans ce tableau est erroné comme en atteste le courrier transmis le 20 novembre 2020 par le gestionnaire ASI lui notifiant l’indexation du loyer à compter du 1er décembre 2020 à un montant de 508,34 euros alors que le tableau du bailleur chiffre le loyer hors charges à 541,20 euros dès le mois de janvier 2017 et augmente jusqu’à atteindre la somme de 561,01 euros. Elle note par ailleurs, que le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire prend également en compte le loyer initial de 507 euros. Elle soutient que le bailleur n’a jamais transmis un quelconque courrier informant de la modification du montant du loyer par le jeu de l’indexation. Il est ainsi manifeste pour elle que le bailleur a opéré une indexation rétroactive ce qui est formellement prohibé.

Elle fait état de ce que le décompte est mensonger en ce qu’elle pu obtenir un extrait de son compte bancaire uniquement pour les mois de mai et juin 2017 en raison d’un dysfonctionnement au sein de sa banque, extrait qui démontre un paiement du loyer par virement SEPA le 8 mai 2017 pour un montant de 400 euros et le 16 juin 2017 pour un même montant alors que le tableau du bailleur en annexe 23 mentionne un impayé total pour lesdits mois.

Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 3 années.

Sur la demande de résiliation judiciaire, elle fait également valoir que les décomptes fournis par le bailleurs ne permettent pas de comprendre les prétendus arriérés de loyers et de charges, qu’aucun décompte détaillé à zéro n’est fourni, qu’il est en l’état impossible d’apprécier le bien fondé des montants sollicités qui sont pour partie prescrits conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, pour les échéances antérieures au mois d’avril 2018.

Elle fait valoir que ce décompte ne tient pas compte des montants qu’il touche directement par la CAF au titre des APL depuis le 1er janvier 2018, qu’elle produit en ce sens un courrier de la CAF attestant que les allocations logement sont directement versées à Monsieur [D] [V] depuis le mois de septembre 2018 et qu’un montant de 240 euros lui a été versé pour la période antérieure. Elle souligne que le bailleur reconnaît percevoir des sommes en provenance de la CAF mais que ces sommes ne figurent pas sur les décomptes qu’il produits.

Elle explique que le bailleur ne justifie pas de la réalité de l’arriéré sollicité de sorte que ses demandes ne pourront qu’être rejetées.

Si le tribunal devait faire droit aux demandes du bailleur, elle sollicite à titre subsidiaire la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement.

Sur sa demande reconventionnelle, elle fait valoir que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une régularisation annuelle des charges versées par le locataire. A défaut de justification par le bailleur et de transmission des décomptes de régularisation, le locataire est bien fondé à solliciter la restitution des provisions sur charges versées. Elle expose que la prescription de l’action de 3 ans court à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle estime que les décomptes versés aux débats par le bailleur dans ses dernières écritures ne constituent pas des décomptes de régularisation de charges valables, qu’ils ne sont aucunement détaillés ni justifiés par des factures, que le bailleur n’a transmis aucune facture venant justifier les montants mis en compte. Elle estime que le relevé de dépenses de la copropriété pour l’exercice de 2022 adressé par courrier officiel du 12 juin 2023 ne constitue en rien un décompte de régularisation de charges locatives. Elle soutient que le bailleur ne lui a jamais transmis le moindre décompte de régularisation des charges et qu’elle est bien fondée à lui réclamer la somme de 9 420 euros soit 60 euros de provisions sur 157 mois de décembre 2009 à décembre 2022.

Elle sollicite également le remboursement des APL perçues directement par le bailleur soit la somme de 14 880 euros (240 euros x 62 mois).

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçu le 5 mai 2021.

L’affaire est mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I – Sur la recevabilité

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 4 mars 2021, soit deux mois au moins avant la première audience.

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 juillet 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2021, quand bien même il n’y était pas tenu en tant que bailleur personne physique.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

II. Sur la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020

L’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit être libellé de façon suffisamment explicite et clair et doit notamment préciser les dates auxquelles se rapportent les sommes réclamées et leurs causes en distinguant entre les loyers et les charges locatives afin que le locataire puisse avoir la pleine connaissance des infractions au contrat de bail qui lui sont reprochées et qui justifieraient une éventuelle résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 juillet 2020 à Madame [N] [I] prévoit en annexe un décompte des loyers et charges débutant au 1er février 2020 et arrêté au 16 juillet 2020. Au 2 mars 2020, dans la colonne intitulé « libellé du mouvement » est reporté un arriéré de 14 125 euros correspondant à une « reprise de dettes loyer et charges à hauteur » de 13 573 euros. Par ailleurs, il est indiqué que cette dette concerne une « reprise de dette provisions » de 1 405 euros et une « reprise de dette de loyers » de 12 168 euros. Aucun autre détail n’est fourni sur cet arriéré.

Si cette dette est ventilée comme l’indique le bailleur sur les deux postes : loyers et provision sur charges, force est de constater que le décompte fourni débute dès le mois de mars 2020 par un solde débiteur très conséquent et qui ne permet pas de connaître précisément les échéances concernées par les impayés, leurs dates, ni les montants même partiels versés par la locataire.

Dès lors, il y a lieu de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020 et délivré à Madame [N] [I].

En raison de la nullité du commandement de payer, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée et les demandes qui en sont l’accessoire sont dépourvues d’objet y compris la demande de remboursement du coût du commandement du 27 juillet 2020.

III – Sur les demandes en paiement

Sur la fin de non recevoir

Madame [N] [I] soulève la prescription pour les créances antérieures au 3 mars 2018.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, Monsieur [D] [V] fournit plusieurs décomptes établis par l’agence ASI ayant pris la charge de la gestion locative à compter de février 2020, il fournit également en annexe 23 un tableau qu’il a établi et portant décompte des sommes dues par Madame [N] [I] depuis le mois de janvier 2017.

L’assignation a été délivrée le 3 mars 2021.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer que l’action de Monsieur [D] [V] concernant les loyers et les charges pour la période antérieure au 3 mars 2018 est prescrite.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il existe une contestation sur le montant du loyer dû, le bailleur retenant un loyer mensuel révisé dans le tableau en pièce n°23 dès le mois de janvier 2017 et Madame [N] [I] indiquant que le loyer n’a jamais été révisé jusqu’au courrier de l’agence ASI le 20 novembre 2020.

Il y a ainsi lieu dans un premier temps de trancher ces contestations afin d’établir quel était le montant du loyer dû pour pouvoir vérifier la réalité et la consistance d’un arriéré locatif.

Monsieur [D] [V] produit en annexes 4 à 13 un document par année sur lequel est indiqué le montant du loyer tel que révisé en fonction de l’indice de référence, il n’est nullement prouvé que ces documents ont été envoyés à la locataire en vue de lui notifier la révision du loyer.

En revanche, il ressort non seulement de l’ensemble des décomptes fournis par l’agence ASI ainsi que du décompte en annexe du commandement de payer visant la clause résolutoire que l’ensemble de ces documents produits par le bailleur vise un loyer et provisions pour charges à hauteur de 567 euros, soit le loyer et provisions pour charge tels que prévus initialement par le contrat de bail. Il y a également lieu de relever que le courrier de l’agence ASI produit par Madame [N] [I] en annexe 2 indique que le loyer de 507 euros est révisé à compter du 1er décembre 2020 et porté à la somme de 509,34 euros.

Monsieur [D] [V], qui au demeurant ne produit aucun courrier justifiant la révision du loyer dans les délais avant décembre 2020, ne peut se retrancher derrière une prétendue erreur de l’agence ASI.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que le montant du loyer dû par Madame [N] [I] jusqu’en décembre 2020 était le montant du loyer initial prévu par le contrat de bail soit 507 euros et les provisions pour charges à hauteur de 60 euros.

Sur l’existence et la consistance de l’arriéré locatif, il y a lieu de rappeler qu’il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est libéré de sa dette. Madame [N] [I] conteste le montant de la dette locative telle que calculée par le bailleur.

Il y a lieu de relever que les pièces fournies par Monsieur [D] [V] ainsi que ses explications dans ses écritures sur les différents montants mis en lumière pour la période antérieure à la prise en charge par une agence de gestion locative sont peu compréhensibles et comportent des contradictions.

Monsieur [D] [V] sollicite la somme de 19 376 euros au titre des arriérés de loyer et charges arrêté au 6 mars 2023 en précisant que le décompte arrêté au mois de juin faisait état d’un arriéré locatif d’un montant de 14 125 euros. Il indique avoir perçu des versements de la part de la locataire à hauteur de 7 660 euros de janvier 2017 à juillet 2020 et des versements de la CAF à hauteur de 1 887 euros pour la période avant le commandement de payer du 27 juillet 2020.

Il y a lieu de vérifier l’ensemble des montants dû et versés.

D’avril 2018 à juillet 2020, Madame [N] [I] devait verser 28 mensualités au titre des loyers et 28 mensualités au titre des provisions pour charges soit une somme de 14 196 euros au titre des loyers (507 euros x 28) et 1 680 euros au titre des provisions pour charges (60 euros x 28), soit un montant total de 15 876 euros. Il s’évince de la lecture du tableau en annexe 23 et le décompte de l’agence ASI en annexe 24 produits par le bailleur que Madame [N] [I] a procédé à des versements à hauteur de 8 250 euros sur cette période.

Le décompte de l’agence ASI arrêté au 6 mars 2024 et produit en annexe 24 par le bailleur met en lumière qu’à partir de février 2020, Madame [N] [I] est à jour du paiement des loyers et charges y compris du solde des charges pour 2019, 2020 et 2021 à l’exception de la mensualité de mai 2020 à hauteur de 567 euros. Il y a lieu de rappeler que cette échéance du mois de mai 2020 a été prise en compte dans les sommes à devoir de 15 870 euros.

Il y a lieu de noter qu’il existe également un différentiel de 17,92 euros x 4 pour les loyers de décembre 2022, janvier à mars 2023 et un différentiel de 22,13 euros sur le loyer du mois d’octobre 2023. Toutefois, à la lecture du décompte ces différentiels entre le loyer dû et celui payé résulte d’une augmentation du loyer possiblement due à l’indexation ; en revanche aucun courrier n’est versé justifiant de la notification de la révision du loyer pour ces échéances. Ces impayés ne seront donc pas pris en compte.

Il y a lieu de relever qu’il appartient au locataire de prouver qu’il s’est acquitté des loyers et charges. En l’espèce, hormis un extrait de compte qui met en lumière deux virements SEPA pour les loyers de mai 2017 à hauteur de 400 euros et de juin 2017 à hauteur de 400 euros. Ces sommes ne sont pas prises en compte par le décompte du bailleur dans son annexe 23 alors qu’il aurait dû le faire.

Toutefois, Madame [N] [I] n’apporte la preuve d’aucun autre versement qui n’aurait pas été pris en compte par le propriétaire ni le montant des allocations logement versées par la CAF. En effet, le courrier qu’elle produit en annexe 1 ne fait état que d’un versement à venir de 240 euros au bailleur fin septembre 2018 et fixe pour l’avenir ses droits qui peuvent évoluer en sa faveur ou en sa défaveur en fonction notamment de ses revenus, du respect des paiements du loyer.

Par conséquent, il ressort de l’ensemble des éléments produits par les parties au débats qu’il existe un arriéré de loyers et de charges pour un montant de 4 939 euros (15 876 euros – 8 250 euros – 800 euros – 1 887 euros).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les charges récupérables

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

En l’espèce, Monsieur [D] [V], outre le rappel de charge de juillet 2017 (rappel de charges de 2016) et mai 2018 (rappel de charges de 2017) qui sont prescrits, sollicite la somme de 572,18 euros au titre du rappel de charge de 2018 selon le tableau qu’il produit en annexe 23.

Il produit en annexe n°12 le décompte des charges de copropriété du syndic de son immeuble en date du 15 avril 2019 et qui prévoit que pour 2018 la part locative des charges s’élève à 885,67 euros. Il ressort du tableau qu’il produit en annexe 23 qu’aucun versement de la part de la locataire ne serait intervenu en 2018 au titre des provisions pour charge. Il ne fournit aucun autre document pour permettre de comprendre la somme qu’il réclame au titre de la régularisation des charges d’autant que pour 2018 la régularisation est multipliée quasiment par 6 par rapport à la régularisation pour charge de 2019 ou de 2020 (annexe 24). Il y a lieu de le débouter à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre des charges récupérables et des allocations d’aide au logement

Madame [N] [I] soutient que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une régularisation annuelle des charges versées par le locataire ; qu’à défaut de justification par le bailleur et de transmission des décomptes de régularisation, le locataire est bien fondé à solliciter la restitution des provisions sur charges versées. Elle expose que la prescription de l’action de 3 ans court à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 23 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. Aucune disposition de l’article 23 ne prévoit que le locataire est bien fondé à solliciter la restitution des provisions sur charges versées ou de s’abstenir de payer les provisions pour charges en l’absence de régularisation annuelle par le bailleur.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [N] [I] de sa demande au titre du remboursement des provisions pour charges.

Par ailleurs, elle sollicite également le remboursement des allocations d’aide au logement perçues directement par le bailleur soit la somme de 14 880 euros (240 euros x 62 mois). Elle produit une attestation de la CAF en annexe 1 en date du 13 août 2018 qui, comme rappelé précédemment, n’établit pas les sommes que Monsieur [D] [V] aurait perçues pendant la durée du contrat de bail si ce n’est le versement de 240 euros du 25 septembre 2018 évoqué dans ledit courrier de la CAF. Il y a également lieu de relever que la somme de 1 887 euros que le bailleur indique avoir perçu au titre des APL a déjà été prise en compte au titre de l’arriéré locatif. Madame [N] [I] échoue à apporter la preuve d’autres versements d’APL et qui viendraient en compensation de l’arriéré locatif.

Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande.

IV- Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces fournies par les parties que Madame [N] [I] a pendant de nombreux mois et sur plusieurs années versé irrégulièrement ses loyers et provisions pour charges jusqu’à délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et la prise en main de la gestion locative par une agence. Les arriérés conséquents et les impayés qui ont perduré pendant plusieurs années, quand bien même le propriétaire a été quelque peu négligent dans le suivi de la gestion locative, constituent un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

V – Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et notamment du fait qu’excepté pour le loyer du mois de mai 2020 elle est à jour des loyers et charges courants et ce, depuis février 2020, il y a lieu d’accorder à Madame [N] [I], un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 206 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Madame [N] [I] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [N] [I] et de tout occupant de son chef sera ordonnée, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Il y a lieu de rappeler que le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020 ne peut lui être réclamé, ledit acte ayant été annulé.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [V], Madame [N] [I] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul le commandement de payer en date du 27 juillet 2020 ;

EN CONSÉQUENCE DIT que ce commandement de payer est de nul effet, et DÉBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

DÉCLARE sans objet les demandes tendant à l’expulsion de Madame [N] [I] ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation et au remboursement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2020 ;

DÉCLARE l’action de Monsieur [D] [V] en paiement des loyers et charges pour la période de janvier 2017 au 2 mars 2018 prescrite ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Monsieur [D] [V] la somme de 4 939 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 6 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 206 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 28 octobre 2009 entre Monsieur [D] [V], d’une part, et Madame [N] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Madame [N] [I] à payer à Monsieur [D] [V] le solde de la dette locative ;

* AUTORISE Monsieur [D] [V], à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte ;

* CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Monsieur [D] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

et en tout état de cause,

DÉBOUTE Monsieur [D] [V] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Madame [N] [I] de sa demande de remboursement au titre des provisions pour charges ;

DÉBOUTE Madame [N] [I] de sa demande de remboursement au titre de l’aide personnalisée au logement ;

DÉBOUTE Madame [N] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Monsieur [D] [V] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS