N° RG 24/09020 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCMG

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/09020 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCMG

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE

M^e Arnaud FRIEDERICH

Le

Le greffier

M^e Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE

M^e Arnaud FRIEDERICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [J]

né le 16 Avril 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

Madame [S] [U]

née le 02 Juin 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Noémie DUDKIEWICZ-BALMELLE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

DEFENDERESSE :

S.N.C. [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 878.405.729. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [K] [J] et Mme [S] [U] ont fait l’acquisition auprès de la Sci La Villa de l’Ill, désormais la Snc [Adresse 4], d’un bien immobilier [Adresse 2] La [Adresse 7] dans le cadre d’une vente future en l’état d’achèvement selon acte notarié établi par Maître [C] [E], notaire, le 30 octobre 2020, pour un prix de 429 300 €, le délai d’achèvement étant fixé au cours du deuxième trimestre 2022.

La livraison du bien est intervenue le 13 février 2023.

Par un courrier de leur conseil adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2023, les consorts [H] ont mis en demeure la Snc la Villa de l’Ill de les indemniser du retard de livraison à hauteur de 15 528,43 €.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Snc [Adresse 4] le 24 novembre 2023, M. [J] et Mme [U] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’indemnisation.

L’affaire a été radiée par une ordonnance du juge de la mise en état le 3 septembre 2024.

Par un acte de reprise d’instance et des conclusions transmis par voie électronique le 27 septembre 2024, M. [J] et Mme [U] demandent de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée,

— condamner en conséquence la Snc La Villa de l’Ill au paiement d’une somme de 15 528,43 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre du préjudice subi.

— condamner la Snc [Adresse 4] au paiement d’une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. [J] et Mme [U] dénoncent un retard de la livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement de huit mois par rapport au délai contractuellement convenu.

Ils contestent les événements invoqués par la Snc La Villa de l’Ill pour justifier de ce retard, considérant qu’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison n’est démontrée, faute de justificatifs suffisants.

Ils observent que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’adhésion et qu’il doit être interprété en leur faveur, notamment s’agissant des causes de suspension du délai de livraison.

Ils précisent que la présence d’eau invoquée par la Snc [Adresse 4] n’est justifiée par aucun élément justificatif et indiquent n’en avoir jamais été informés par le vendeur.

Ils relèvent que la procédure de liquidation judiciaire de la société De Blasis est intervenue ultérieurement aux travaux réalisés par cette dernière de sorte que la procédure collective dont elle a fait l’objet est sans emport sur le délai de livraison.

De même, ils considèrent que la liquidation judiciaire de la société DMK est sans effet sur la durée du chantier dans la mesure où il a été pourvu à son remplacement.

En tout état de cause, ils affirment que la Snc [Adresse 4] ne justifient pas de l’impact des procédures collectives sur le déroulement du chantier.

Ils avancent que le relevé d’intempéries dont se prévaut la Snc La Villa de l’Ill est erroné et que le nombre de jours d’intempéries retenu par le maître d’œuvre est excessif au regard des conditions météorologiques réelles et exposent ne pas avoir été informés en cours de chantier de retard pour causes d’intempéries.

Ils précisent que la Snc [Adresse 4] ne démontre pas que les travaux modificatifs qu’ils ont commandés ont impacté le délai de livraison.

Enfin, ils dénoncent une absence d’information en cours de chantier quant à la date d’achèvement réelle des travaux, et ce en dépit de leurs relances et sommation interpellative adressées en ce sens à la Snc La Villa de l’Ill.

Ils font état de préjudices financiers ainsi que d’un préjudice moral résultant du retard de livraison dénoncé et du manquement à l’obligation d’information de la Snc [Adresse 4].

La Snc La Villa de l’Ill, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, demande de :

— juger la demande de M. [J] et Mme [U] irrecevable, et en tout état de cause, infondée,

— juger qu’elle justifie de causes légitimes de suspension de délai de livraison des biens immobiliers acquis par les consorts [H] pour un délai complémentaire de 38 semaines, soit 9,5 mois à la date initialement prévue au plus tard le 30 juin 2022,

— juger qu’en procédant à la livraison des biens immobiliers aux consorts [H] le 13 février 2023, aucun retard ne peut lui être imputé,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute, ni manquement à ses obligations contractuelles, qui engagerait sa responsabilité à l’égard des consorts [H],

— juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et a exécuté de bonne foi les conventions qui la lie aux consorts [H],

— débouter M. [J] et Mme [U] de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

— condamner M. [J] et Mme [U] à lui payer un montant de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de la procédure,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la Snc [Adresse 4] avance que le délai de livraison visé dans l’acte de vente en l’état d’achèvement n’est qu’indicatif.

Se fondant notamment sur deux attestations du maître d’œuvre, elle se prévaut de causes de suspension du délai de livraison, à savoir la crise sanitaire liée au covid 19, la liquidation judiciaire d’intervenants au chantier, les intempéries et phénomènes climatiques, la découverte d’anomalies du sous-sol, la guerre en Ukraine, la défaillance de la maîtrise d’œuvre d’exécution et les modifications apportées par les acquéreurs.

Elle conteste tout manquement à son obligation d’information quant au report ou suspension du délai de livraison, faisant valoir qu’elle a envoyé des courriers à M. [J] et Mme [U] en ce sens.

Elle s’oppose aux demandes d’indemnisation réclamées par M. [J] et Mme [U].

Subsidiairement, elle fait valoir que les préjudices invoqués par M. [J] et Mme [U] ne sont pas justifiés et sont sans lien de causalité avec les manquements qui lui sont reprochés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 21 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

— A titre liminaire :

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si la Snc La Villa de l’Ill demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes des consorts [H] soient déclarées irrecevables, elle ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

— Sur la demande d’indemnisation :

M. [J] et Mme [U] reprochent à la Snc [Adresse 4] deux fautes, un retard de livraison et un défaut d’information.

Sur le retard de livraison :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien.

Selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise le délai de livraison.

Conformément à l’article R. 261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Sur la date d’achèvement :

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 30 octobre 2020 signé par M. [J] et Mme [U] stipule en page 27 sous le titre « délai d’achèvement » que « le vendeur exécutera son obligation d’achever au cours du deuxième trimestre 2022.

Ce délai est convenu sous réserve de survenance d’un cas de de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ».

Par ailleurs, l’acte de vente mentionne en pages 27 et 28 des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Ainsi, le bien objet de la vente devait être achevé au plus tard le 30 juin 2022, sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

La livraison du bien immobilier est intervenue le 13 février 2023 conformément au procès-verbal de livraison produit par M. [J] et Mme [U].

Il convient de relever que contrairement à ce que soutient la Snc La Villa de l’Ill, le fait que M. [J] et Mme [U] n’aient formulé aucune réserve de dépassement du délai de livraison lors de la livraison le 13 février 2023 ne les prive pas pour autant du droit de solliciter le paiement de dommages et intérêts à ce titre.

Le retard de livraison est ainsi établi.

Sur les causes de suspension du délai de livraison :

Conformément à l’acte de vente, le délai est convenu sous réserve de survenance d’un cas de de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Le paragraphe « délai d’achèvement » de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 30 octobre 2020 précise les causes légitimes de suspension du délai comme suit :

«  – les grèves […],

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— tout accident de chantier,

— la liquidation des biens, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l’une des entreprises effectuant des travaux ou de l’un des intervenants sur le chantier ou encore de leurs fournisseurs,

— les retards provenant de la défaillance d’une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise,

— le retard provenant de la découverte d’ouvrages enterrés ou d’anomalies du sous-sol […] et plus généralement tous éléments nécessitant des travaux non programmés complémentaires,

— le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— les injonctions administratives ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux […],

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou incendies ou accidents de chantier,

— les retards dû aux délais supplémentaires engendrés par des modifications techniques nécessaires à la réglementation « RT 2012 » liées à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle et/ou l’organisme de certification suite aux tests réalisés in situ,

— les retards de paiement par l’acquéreur,

— les retards dus aux demandes de travaux modifications de l’acquéreur,

— le retard apporté par l’acquéreur dans la confirmation de ses choix de revêtements,

— les retards imputables, le cas échéant, à l’aménageur du lotissement,

— le retard des sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,

Le délai d’achèvement visé ci-dessus et indiqué sous réserve des effets, directs et indirects de la pandémie du Covid 19, notamment ceux générés par les mesures exceptionnelles, notamment d’entrave à la circulation des biens et des personnes et de limitation des activités économiques […] ».

Lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

Le paragraphe « délai d’achèvement » de l’acte authentique de vente du 30 octobre 2020 précise que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à une attestation établie par le maître d’œuvre de l’opération, le tout sous réserve des dispositions de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1184 du code civil. Le maître d’œuvre déterminera alors le nombre de jours neutralisés par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées ».

Ainsi les parties ont convenu de s’en rapporter à une attestation établie par le maître d’œuvre de l’opération pour l’appréciation de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais de livraison.

La Snc [Adresse 4] produit deux attestations de M. [T] [V], maître d’œuvre d’exécution de l’opération de construction, du 28 septembre 2023 accompagnée de relevés d’intempéries et du 29 novembre 2023, cette attestation étant corroborée par les informations d’annonces légales produits s’agissant des procédures de liquidation judiciaire de deux intervenants au chantier.

Concernant le déroulement du chantier, si aucune pièce complémentaire ne vient préciser le planning des travaux envisagés et celui réellement observé, il est rappelé que la justification de la survenance d’une circonstance constitutive d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ne dépend pas de la seule volonté du vendeur mais nécessite un écrit du maître d’œuvre engageant sa responsabilité professionnelle de sorte qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause la sincérité des attestations du maître d’œuvre dont la pertinence et la valeur probante seront par ailleurs librement appréciées par le tribunal.

Au regard de ces dispositions contractuelles et des pièces produites, il y a lieu d’apprécier si une suspension du délai de livraison est intervenue entraînant un report de la livraison du bien ou si le retard de livraison est fautif appelant dès lors réparation.

En l’espèce, la Snc La Villa de l’Ill se prévaut de plusieurs événements qu’elle considère comme des cas de force majeure ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, à savoir la crise sanitaire liée au covid, la liquidation judiciaire de deux entreprises, les intempéries et phénomènes climatiques, la découverte d’anomalies du sous-sol, la guerre en Ukraine, la défaillance de la maîtrise d’œuvre d’exécution, les modifications apportées par les acquéreurs.

Si la crise sanitaire du covid est visée dans les causes légitimes de suspension du délai de livraison, cet événement n’est pas mentionné dans les attestations du maître d’œuvre comme événement ayant retardé le chantier.

Par ailleurs, la Snc [Adresse 4] ne démontre pas concrètement en quoi la crise sanitaire a impacté la construction du bien objet du contre de vente du 30 octobre 2020, soit postérieurement à la période du premier confinement, étant par ailleurs rappelé que les activités de travaux de construction n’ont pas fait l’objet d’une restriction légale d’activité pendant cette période et que la crise sanitaire du covid ne constitue pas un cas de force majeure.

Dès lors, la crise sanitaire du covid ne sera pas retenue pour justifier d’un retard de livraison du bien immobilier acquis par M. [J] et Mme [U] en l’état futur d’achèvement.

M. [V] fait état dans son attestation du 29 novembre 2023 des procédures de liquidation de l’entreprise de couverture De Blasis et de l’entreprise de plâtrerie DMK-A qui ont entraîné une désorganisation du planning général du chantier.

Selon l’extrait d’annonces légales produit par la Snc [Adresse 4], l’Eurl De Blasis couverture zinguerie a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 4 septembre 2023 (et non le 4 septembre 2022 comme mentionné dans l’attestation de M. [V]).

Ainsi, la procédure de liquidation judiciaire de l’Eurl De Blasis couverture zinguerie est postérieure à la date de livraison théorique du bien de sorte que la liquidation judiciaire de cet intervenant est indifférente au retard du chantier.

Cependant, il sera pris en considération les reports d’intervention de l’Eurl De Blasis couverture zinguerie, visés par l’attestation de M. [V] du 29 novembre 2023, constitutifs d’une défaillance de sa part du fait des difficultés l’ayant conduit à une procédure de liquidation judiciaire, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant rendu le jugement prononçant la liquidation judiciaire de l’Eurl De Blasis couverture zinguerie ayant retenu une cessation des paiements fixées au 4 mars 2022 et ayant entraîné un retard de quatre semaines, entre les mois de novembre 2021 et mars 2022.

Aucun élément permettant de remettre en cause l’incidence de la défaillance de l’Eurl De Blasis couverture zinguerie sur le déroulement du chantier telle qu’appréciée par le maître d’œuvre, il sera retenu que la défaillance de cette société est une cause légitime de suspension du délai de livraison pour une période de quatre semaines.

Selon l’attestation du maître d’œuvre du 29 novembre 2023 et l’extrait d’annonces légales produit par la Snc [Adresse 4], la société DMK-A a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 19 décembre 2022 avec une cessation de paiement fixée provisoirement au 1er juillet 2022 et la société DMK-A a été remplacée par l’entreprise Gashi, intervenue sur le chantier à compter de décembre 2022.

Toutefois, la date du jugement prononçant la liquidation judiciaire de la société DMK-A et la date de cessation des paiements retenue par le tribunal sont postérieures au délai de livraison contractuellement fixé au plus tard au 30 juin 2022 de sorte que cet événement ne peut pas être retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Par ailleurs, si le maître d’œuvre indique dans son attestation que la défaillance de la société DMK-A, liée à des reports d’intervention, a impacté le chantier pour une période de cinq semaines entre les mois de mars 2022 et décembre 2022, il ne précise pas le nombre de jours de retard liés à cette défaillance entre le mois de mars 2022 et le 30 juin 2022, seule période pouvant être étudiée pour apprécier une éventuelle cause légitime de suspension du délai de livraison.

En conséquence, il ne sera retenu aucun jour de retard justifié par une cause légitime liée à la défaillance de la société DMK-A.

Il résulte de manière concordante des attestations du maître d’œuvre et des relevés météorologiques joints à l’attestation du 28 septembre 2023 que le chantier a connu du retard du fait de conditions climatiques.

Le calcul du nombre de jours d’intempéries pouvant être retenu est débattu entre les parties.

Selon l’attestation du 28 septembre 2023, le maître d’œuvre retient 116 jours d’intempéries ayant impacté le déroulement du chantier, pour la période courant entre le 1er novembre 2020 et le 30 juin 2022, en retenant les critères suivants :

« – Froid : température minimale à 7h du matin inférieur à 2°C avant l’obtention du stade hors d’eau et hors d’air ;

[…]

— Vent : vitesse du vent supérieure à 50 km/h pendant une durée du gros-œuvre et jusqu’à enlèvement des échafaudages ».

M. [J] et Mme [U] contestent les critères retenus par le maître d’œuvre au titre des jours d’intempéries, considérant que seuls doivent être retenus les jours de rafales de vent supérieurs à 60km/h et de températures négatives égales ou inférieures à -2°, correspondant aux usages professionnels du secteur du bâtiment et font état d’un relevé d’intempéries présentant des discordances et des fausses informations.

La Snc [Adresse 4] ne justifie pas que les critères plus larges tels qu’observés par le maître d’œuvre dans l’appréciation du nombre de jours d’intempéries aient été contractualisés entre les parties.

Dès lors, il y a lieu de retenir les critères invoqués par les consorts [H] correspondant aux usages professionnels propres au secteur du bâtiment.

En application desdits critères, il résulte des relevés météorologiques joints à l’attestation de M. [V] du 28 septembre 2023 que le chantier a été impacté par 41 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er novembre 2020 et le 30 juin 2022.

Aussi, il sera retenu 41 jours d’intempéries comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

S’agissant de l’anomalie du sol, soit la présence d’eau, l’attestation du maître d’œuvre du 29 novembre 2023 précise que « la présence d’eau plus importante que modélisée dans les études hyrdo-géotechniques conjuguée à une limitation naturelle du volume de rejet de rabattement de la nappe dans le sol par le rejet d’un chantier voisin qui saturait la nappe phréatique, a nécessité de stopper les travaux d’inclusion et de renforcement du talus par la société Roc Aménagement. […] les délais d’études et de préfabrication des ouvrages béton [nécessaires à la mise en œuvre d’une solution alternative de soutènement] ont engendré un retard sur l’achèvement des travaux de terrassement et de démarrage des travaux de gros œuvre de six semaines ».

En l’état, aucun élément ne permet de remettre en cause la présence d’eau décrite par le maître d’œuvre et la nécessité précisée par ce dernier d’adapter les travaux prévus initialement au chantier afin de pallier cette anomalie du sol, étant relevé que l’anomalie du sol a été détectée au courant du mois d’octobre 2020, soit concomitamment à la signature de l’acte de vente le 30 octobre 2020, de sorte que la Snc [Adresse 4] n’était pas en mesure de prendre en compte cet évènement pour décaler la date de livraison dans l’acte de vente.

Dès lors, il y a lieu de retenir cet événement comme cause légitime de suspension du délai de livraison, à hauteur de six semaines, comme mis en compte par le maître d’œuvre.

En ce qui concerne les modifications apportées au projet initial par les acquéreurs, il résulte des pièces du dossier que M. [J] et Mme [U] ont commandé des travaux modificatifs à la Snc Laq Villa de l’Ill le 7 juin 2022 et le 4 octobre 2022, soit la modification de l’implantation de la terrasse pour le devis n°4 et des réaménagements et la fourniture et la pose d’éléments supplémentaires pour le devis n°5.

Si la clause 3.2. des conditions générales jointe audit devis intitulée « règlement du solde » indique que « l’acceptation du devis pourra entraîner un report de livraison par rapport à la date contractuelle qui sera inscrite dans l’acte authentique d’acquisition », il est relevé d’une part que la Snc [Adresse 4] n’a pas fait préciser l’éventuelle durée du report lié aux travaux modificatifs commandés dans les devis et d’autre part que les attestations du maître d’œuvre ne visent pas l’existence de travaux modificatifs comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Par ailleurs, si l’avenant du 4 octobre 2022 précise en page 2 « pour votre information, l’ensemble des modifications demandées en cours du chantier, ne permet pas de respecter le délai contractuel de livraison », à la date de sa signature, le délai de livraison initial était d’ores et déjà dépassé de plus de trois mois.

Aussi, la commande de travaux modificatifs par M. [J] et Mme [U] ne sera pas retenue comme une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Enfin, aucun élément n’est produit par la Snc La Villa de l’Ill quant à une défaillance de la maîtrise d’œuvre d’exécution et sur une quelconque incidence de son intervention sur les délais de livraison. De même, la Snc [Adresse 4] ne justifie aucunement que la guerre en Ukraine a eu une incidence sur le déroulement du chantier.

Ainsi, cet élément ne peut être retenu pour justifier un retard dans la livraison du bien immobilier objet de la vente en l’état futur d’achèvement.

Par conséquent et au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 91 jours ouvrés, soit 132 jours calendaires, de sorte que le délai de livraison du bien immobilier de M. [J] et Mme [U] doit être différé d’autant, soit une date de livraison au plus tard au 8 novembre 2022.

La livraison étant intervenue le 13 février 2023, le retard de livraison sera retenu et la Snc La Villa de l’Ill, qui a dès lors commis une faute, sera tenue d’indemniser ce retard.

Sur le manquement à l’obligation d’information :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient aux consorts [H] de rapporter en premier lieu la preuve d’une faute de la Snc [Adresse 4].

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la Snc La Villa de l’Ill a adressé deux attestations du maître d’œuvre en date des 28 septembre 2023 et 29 novembre 2023 à M. [J] et à Mme [U], ces attestations, postérieures au délai contractuel de livraison du chantier, ne permettent pas d’établir que la Snc [Adresse 4] a transmis aux acquéreurs une information en cours d’exécution des travaux, a minima avant le 30 juin 2022, quant au report du délai de livraison.

Si la Snc La Villa de l’Ill produit un courrier daté du 16 mai 2022, portant la mention « lettre recommandée avec accusé de réception + mail », afférent au report du délai de livraison et prévoyant un report de la date de livraison au plus tôt à la fin du mois de septembre 2022, elle ne produit pas l’avis de réception de ce courrier par les consorts [H], ni la preuve d’un envoi par courriel.

S’agissant du courrier du 19 septembre 2022 réceptionné le 21 septembre 2022 par les consorts [H], faisant état du démarrage des travaux de finition à l’intérieur des logements en raison d’une difficulté sur le chantier depuis l’été, ce courrier est tardif comme étant postérieur au délai de livraison contractuellement fixé.

En conséquence, il sera retenu que la Snc [Adresse 4] a commis une faute contractuelle à l’égard de M. [J] et Mme [U] en ne les informant pas de manière suffisamment anticipée sur le retard du chantier et l’existence d’éventuelles causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve du préjudice dont ils se prévalent en lien avec le retard de livraison, étant rappelé que pour être indemnisable, le préjudice doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Sur le remboursement des loyers :

Il résulte des pièces produites par M. [J] et Mme [U] qu’ils étaient locataires d’un logement et qu’ils ont dû assumer du fait du retard de livraison des frais de loyer de 970 € par mois pendant quatre mois, soit du 8 novembre 2022 au 13 février 2023 (le mois de février sera considéré comme dû dans sa totalité).

La Snc La Villa de l’Ill sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 3 880 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié au coût de location d’un appartement.

Sur les intérêts intercalaires :

En raison du retard de livraison, M. [J] et Mme [U] ont été contraint de continuer à rembourser des intérêts intercalaires d’un prêt à compter du 8 novembre 2022, frais qu’ils n’auraient pas assumés si le bien avait été livré à cette date, le remboursement du prêt devant dès lors démarrer.

M. [J] et Mme [U] justifient par la production d’un tableau d’amortissement actualisé à la date du 19 septembre 2023, avoir remboursé des intérêts intercalaires d’un montant total de 315,73 € par mois, assurance comprise, pour la période du 8 novembre 2022 au 13 février 2023.

La Snc [Adresse 4] sera ainsi condamnée à leur payer la somme de 1 262,92 € à titre d’indemnisation de ce préjudice.

Sur les frais d’huissier

M. [J] et Mme [U] justifient avoir exposé des frais d’huissier liés à la sommation interpellative qu’ils ont fait signifier à la Snc La Villa de l’Ill le 9 novembre 2022 afin d’obtenir des informations sur le délai de livraison.

Ce préjudice en lien avec le manquement contractuel de la Snc [Adresse 4] à son obligation de conseil sera dès lors indemnisé à hauteur de 252,06 €.

Sur le préjudice moral

Il sera retenu que le retard de livraison et défaut d’information sur le retard de chantier et la survenance de causes de suspension du délai de livraison ont causé à M. [J] et à Mme [U] des tracas et inquiétudes, les obligeant notamment à faire délivrer une sommation interpellative à la Snc La Villa de l’Ill, caractérisant un préjudice moral appelant indemnisation à hauteur de 1 000 € au regard de la durée du retard retenu.

La Snc [Adresse 4] sera dès lors condamnée à leur payer la somme à ce titre.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Snc La Villa de l’Ill, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [H] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur ce fondement par la Snc [Adresse 4] sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Snc La Villa de l’Ill à payer à M. [K] [J] et Mme [S] [U] la somme de trois mille huit cent quatre-vingt euros (3 880 €) € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié au coût de location d’un logement pendant la période de retard non justifié de livraison ;

CONDAMNE la Snc [Adresse 4] à payer à M. [K] [J] et Mme [S] [U] la somme de mille deux cent soixante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes (1 262,92 €) à titre d’indemnisation du préjudice lié au paiement d’intérêts intercalaires ;

CONDAMNE la Snc La Villa de l’Ill à payer à M. [K] [J] et Mme [S] [U] la somme de deux cent cinquante-deux euros et six centimes (252,06 €) à titre d’indemnisation du préjudice lié aux frais d’huissier ;

CONDAMNE la Snc [Adresse 4] à payer à M. [K] [J] et Mme [S] [U] la somme de mille euros (1 000 €) à titre d’indemnisation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M. [K] [J] et Mme [S] [U] du surplus de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE la Snc La Villa de l’Ill aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Snc [Adresse 4] à payer à M. [K] [J] et Mme [S] [U] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la Snc La Villa de l’Ill de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ