N° RG 25/06088 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWP6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 25/06088

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWP6

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Sophie FISCHER

— Mme [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Sophie FISCHER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie FISCHER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 137

DEFENDERESSE :

Madame [D] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/06088 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWP6

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 avril 2005, M. [U] [F] a donné à bail à Mme [D] [E] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de deux pièces sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 420 € outre une provision pour charges de 40 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [F] a fait signifier le 12 février 2025 à Mme [D] [E] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 366,57 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location et de justifier de l’occupation du logement.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 13 février 2025.

Puis il a fait assigner Mme [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 octobre 2025 par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience du 4 juillet 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire soulève l’insalubrité du logement et explique que c’est ce qui l’a conduite à cesser les paiements. Elle a perdu son emploi en juin 2025. Le logement représente un taux d’effort de 52 %, le montant des charges est supérieur aux ressources. Un accompagnement social lié au logement (ASLL) est demandé.

M. [U] [F], représenté par son conseil au soutien de son acte introductif d’instance demande de :

— condamner Mme [D] [E] à lui payer la somme de 4 524,09 € sauf à parfaire au jour du jugement, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— juger, ou à défaut prononcer, en cas d’éventuelle saisine de la commission de surendettement, la résiliation du bail et prononcer l’expulsion dans délai de Mme [D] [E] et de tout occupant de son chef ;

— fixer et la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle de 650 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux ;

— la condamner au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux occupés ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 000 e au titre de dommages et intérêts ;

— prononcer l’exécution provisoire ;

— la condamner en tous les dépens.

Il fait état de l’absence de règlement ne disposant pas d’un décompte actualisé. Il est invité à produire la pièce n° 6 qui ne figure pas au dossier de plaidoiries.

Mme [D] [E] n’a pas comparu et ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 13 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux conditions générales, « XII. Clause résolutoire – clauses pénales», et un commandement de payer la somme en principal de 4 366,57 € a été signifié le 12 février 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025 à 24 heures, le 12 avril 2025 étant un samedi.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Mme [D] [E], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de Mme [D] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion :

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, le mandataire du bailleur prenant acte du congé du locataire et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [D] [E] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

M. [U] [F] produit un décompte faisant état de ce que Mme [D] [E] restait lui devoir la somme de 10 154,91 € après le quittancement du mois d’octobre 2025. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges et accessoires est fondée, après qu’en ait été déduit les provisions « M^e SAAS » et les montants non compris dans le commandement du 12 février 2025, pour un montant de 9 269,30 €.

Mme [D] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 9 269,30 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le commandement de payer et l’assignation ayant été délivrés pour des montants inférieurs, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative.

En l’absence de tout paiement justifié depuis le 6 mai 2025, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, l’augmentation de la dette depuis septembre 2024 et l’absence de reprise de paiements partiels ne permettent pas d’accorder de délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, en dehors de ses allégations, M. [U] [F] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de son débiteur, ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard en paiement, lequel sera indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de cette prétention.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer la somme de 350 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 avril 2005 entre M. [U] [F] et Mme [D] [E] concernant un logement à usage d’habitation de deux pièces sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 avril 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [U] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à M. [U] [F] une indemnité d’occupation à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à M. [U] [F] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 9 269,30 € (décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [D] [E] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à M. [U] [F] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN