REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03756 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LTK5

En date du : 01 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du premier septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025 prorogé au 01 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [A], [V], [D] [L], né le 19 Juillet 1967 à [Localité 7] (80), de nationalité Française, Chef d’entreprise, demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [N], [F], [P] [M] épouse [L], née le 03 Mai 1967 à [Localité 7] (80), de nationalité Française, Chargée de Gestion, demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [J] [R], né le 24 Mai 1955 à [Localité 13] (84), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [Y] [H] [S] épouse [R], née le 25 Juin 1958 à [Localité 17] (02), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Et

Monsieur [K] [B] [T], né le 28 Mai 1951 à [Localité 14] (75), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 4]

Et

Monsieur [I] [G] [R], né le 11 Janvier 1980 à [Localité 18] (89), de nationalité Française, Chirurgien-dentiste, demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-louis BERNARDI – 4

M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU – 0144

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 24 avril 2018, M. [C] [R], Mme [Y] [S] épouse [R], M. [K] [T] et M. [I] [R] (les consorts [R] [T]) ont vendu à M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] (les époux [L]) une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec dépendances, jardin et piscine située à [Localité 8] [Adresse 12], cadastrée [Cadastre 6], formant le lot n° 12 du lotissement [Adresse 11], pour une contenance de 2115 m², au prix de 1.080.000 euros (dont 21.015 euros de mobilier).

Le 3 décembre 2018, les époux [L] ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur protection juridique faisant état de vices cachés affectant le bien acquis tenant à des infiltrations d’eau apparues lors des pluies d’octobre et novembre 2018. L’assureur a mandaté le Cabinet [W] aux fins d’expertise et une réunion s’est tenue le 15 mars 2019 au contradictoire des vendeurs. Par courrier du 26 juillet 2019, une réclamation a été adressée aux vendeurs aux fins de prise en charge des travaux de reprise des désordres évalués à la somme de 44.506 euros. Les consorts [R] [T] ont rejeté la demande en contestant l’existence de vices cachés.

Le 22 janvier 2019, les acquéreurs ont fait constater par huissier de justice des désordres affectant le bien vendu à la suite d’infiltrations dont ils indiquaient qu’elles s’étaient produites au mois de décembre précédent à l’occasion des fortes intempéries ayant touché la commune. Des auréoles, de la moisissure, de la peinture écaillée et un crépi s’effritant étaient observés en différents endroits de la maison, ainsi que des trous dans le bois causé par des insectes.

A la suite de nouvelles intempéries survenues le 23 octobre 2019, les acquéreurs ont de nouveau mandaté un huissier de justice le lendemain aux fins de dresser un constat des désordres.

Se prévalant des désordres d’infiltration listés aux deux procès verbaux d’huissier précités, ainsi que de désordres affectant la piscine (fissures et décollements du revêtement en mosaïque), les époux [L] ont saisi le juge des référés du tribunal de céans le 29 janvier 2020 aux fins de mise en oeuvre d’une expertise au contradictoire de leurs vendeurs. Il a été fait droit à la demande par ordonnance de référé en date du 9 juin 2020 ayant désigné M. [U] [E] en qualité d’expert.

L’expert a rendu son rapport le 7 mars 2022.

Par acte signifié le 22 et 23 juin 2022, les époux [L] ont fait citer les consorts [R] [T] devant le tribunal de céans, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins d’avoir restitution de partie du prix de vente et réparation des préjudices subis.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 13 février 2024, les époux [L] demandent au tribunal de :

PRONONCER que les consorts [R] [T] sont tenus de la garantie à raison des vices cachés du bien immobilier vendu aux époux [L] suivant acte authentique de vente du 24 avril 2018, vices cachés qui rendent l’immeuble impropre à son usage :

— Etanchéité :

Les non-conformités ajoutées à une piètre qualité du bitume installé, ne peuvent que provoquer des infiltrations en sous-face.

— La toiture

Les tuiles Canal représentent une non-conformité et une solution non pérenne.

La toiture à droite et à gauche de la porte d’entrée a une pente trop faible pour une installation de tuiles scellées sur chevrons triangulaires (chanlattes). La vétusté des tuiles a permis aux eaux pluviales de s’infiltrer avec le temps, le ciment s’est détérioré, permettant aux dites eaux de s’infiltrer, de manière importante dans les parties habitables.

— Le réservoir d’eau

La mise en eau permet de constater plusieurs fuites, en partie basse, comme en partie haute.

Ces fuites rendent inutilisable ledit réservoir.

— La piscine

Elle présente des fissures permettant à la végétation de s’insérer dans le volume d’eau.

La structure bouge, la seule solution pérenne est l’application d’un PVC armé, avec le remplacement des pièces à brider.

— Les fissures

Présence de fissures générées par un tassement différentiel

PRONONCER que les consorts [R] [T] connaissaient les vices affectant la construction : tentatives de reprises de la toiture, présence de mastic dans la piscine.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] [T] à leur payer 130 468,82 € au titre de la restitution d’une partie du prix correspondant au montant des travaux de réparations tels que préconisés par l’expert judiciaire, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] [T] à leur payer :

— Préjudice locatif pendant la durée des travaux de réparations 10 710 €.

— Préjudice commercial du fait des désordres 20 000 €

— Préjudice de jouissance à raison de 700 € par mois, soit d’avril 2018 au mois de juin 2022

soit 35 000 €, et 700 € par mois de juillet 2022 jusqu’à la réalisation des travaux.

— Déperdition de l’eau de la piscine du fait des fuites depuis l’acquisition du bien en avril

2018 jusqu’au mois de juin 2022: 7 600 € puis 150 € par mois à compter de juillet 2022.

— Piscine : mosaïque remplacée par un liner 7 000 €.

DEBOUTER les consorts [R] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] [T] à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRONONCER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, article 514 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum les consorts [R] [T] aux entiers dépens, ceux de référé et au fond, y compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître LACOMBE-BRISOU, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions du 16 décembre 2024, les consorts [R] [T] demandent au tribunal de :

Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil,

Vu l’offre de vente du cabinet SAFTI,

Vu l’acte authentique de Me [Z] [O] du 24/04/2018 et les diagnostics y annexés,

Vu le rapport d’expertise [W] du 16/07/2019,

Vu le PV de constat de M^e JOLY du 24/10/2019,

Vu le PV de constat de Me [X] du 12/10/2021,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

PRONONCER la nullité du rapport d’expertise déposé le 07/03/2022 par Mr [E].

DECLARER que leur responsabilité au titre des vices cachés ne saurait être retenue.

DECLARER que les époux [L] ne justifient pas leurs demandes indemnitaires, ni du lien

de causalité.

DEBOUTER les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, formés à leur encontre,

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER les époux [L] à leur payer la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER les époux [L] à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER les époux [L] aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, outre les frais de Constat de Me [X] du 12/10/2021, dont distraction au profit de M^e Jean-Louis BERNARDI, avocat sur ses offres de droit.

Si par extraordinaire les consorts [R] [T] étaient condamnés au paiement d’une quelconque somme, ECARTER l’exécution provisoire de droit, celle-ci n’étant pas compatible avec le litige, les défendeurs étant des particuliers.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 17 février 2025 et fixée pour plaidoiries à l’audience se tenant le 17 mars suivant. Le délibéré a été fixé au 23 juin 2025 prorogé au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du rapport d’expertise

Aux termes des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

Selon l’article 114 du même code , aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 237 dispose que le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

L’article 238 précise que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation des obligations imposées par cet article.

Conformément aux dispositions de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les défendeurs reprochent à l’expert, sa partialité, son absence de réponse aux dires des parties et de mise en oeuvre des vérifications demandées ainsi que le non-respect du principe du contradictoire. Ils pointent un manque de rigueur dans la chronologie des faits ayant faussé son raisonnement et l’absence de prise en compte de la qualité de professionnel du bâtiment de l’acquéreur, en dépit des observations adressées en ce sens, et en particulier une absence de réponse au dire en date du 12 février 2022. Ils critiquent que des photographies des autres fissures présentes dans la maison n’aient pas été annexées au rapport en dépit de leurs demandes et considèrent que l’expert a repris les explications des acquéreurs sans les analyser pour conclure à une datation faussée des réparations constatées dépourvue de motivation technique.

Les époux [L] répliquent que les opérations d’expertise ont été menées de façon contradictoire et objective. Ils font valoir que les conclusions de l’expert diffèrent de celles du cabinet [W] dans la mesure où celui-ci n’a procédé à aucune recherche de cause approfondie, contrairement aux investigations poussées de l’expert judiciaire.

L’analyse du rapport d’expertise en date du 7 mars 2022 démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par de nombreuses photographies, par des mesures techniques, des mises en eau et des sondages ; qu’il s’est par ailleurs adjoint le concours de techniciens relevant d’une spécialité distincte de la sienne quand cela était nécessaire et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux dires des parties.

Aucune insuffisance dans les investigations menées n’est constatée.

Chaque fois que l’expert fait état des explications de l’une des parties, cela se traduit dans son rapport par une formulation adéquate afin que cela soit distingué de sa propre analyse ou de ses constatations personnelles.

Le manque d’impartialité ne peut être retenu alors que les critiques de l’expert concernent l’argumentation des deux parties. On peut ainsi noter qu’il pointe le défaut de pièce justificative s’agissant de la consommation d’eau en lien avec les fuites dénoncées concernant la piscine, ainsi que le caractère excessif de l’évaluation qui est faite par la partie demanderesse de certains postes de préjudices (pertes locatives par exemple) en motivant à chaque fois son analyse. Les explications données par la partie demanderesse ne sont donc pas strictement validées sans être accompagnées de l’avis technique de l’expert, y compris s’agissant des fissures.

Les réponses aux dires adressés par les parties figurent au rapport en pages 56 à 63, dont celle au dire en date du 12 février 2022 qui reprend en partie celui du 10 février 2022 auquel il est également apporté une réponse. L’expert a répondu de façon complète aux observations des parties dans son rapport, et ce dans le respect du contradictoire. Une réponse a notamment été apportée s’agissant des observations qui ont été formulées quant à l’activité professionnelle des acquéreurs, à la vétusté de la maison vendue, au caractère apparent des fissures, à l’état du réservoir d’eau, à la datation des fuites affectant la toiture, la terrasse et la piscine, ainsi qu’à la période à laquelle remontent les réparations au mastic, et même sur son manque d’objectivité.

Les critiques sur les conclusions techniques de M. [E], dont certaines portent des appréciations juridiques, ne constituent pas un motif de nullité.

La datation des événements par l’expert, qui relève à la fois d’une appréciation technique et juridique, a été soumise au débat contradictoire.

Il est rappelé que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien selon l’article 246 du code de procédure civile.

En conséquence, les consorts [R] [T] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise de M. [E].

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les parties sont liées par un acte de vente en date du 24 avril 2018, lequel stipule que la construction de l’immeuble a été achevée il y a plus de dix ans et qu’elle a fait l’objet d’un permis de construire en date de 1972, d’un certificat de conformité en date de 1977 et d’un permis modificatif en 1979.

Le vendeur y déclare ne pas avoir fait de travaux depuis moins de dix ans entrant dans le champ d’application des articles L241-1 et 242-1 du code des assurances.

L’acte contient par ailleurs les mentions suivantes :

En page 15 :

“ETAT-MITOYENNETE-DESIGNATION-CONTENANCE

L’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’ACQUEREUR.

Sauf application d’une disposition légale spécifique, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. ”

En page 21 :

“VICES CACHES

Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe “charges et conditions”, le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation.”

Il s’ensuit que, en tant que vendeurs non professionnels, les consorts [R] [T] ne pourront voir mobiliser leur garantie en raison des vices cachés affectant le bien que s’il est démontré qu’ils avaient connaissance de ces vices.

Ils ne sont en tout état de cause pas tenus des vices apparents.

A cet égard, si en présence d’un professionnel il est retenu une présomption simple de connaissance du vice, il ne résulte pas des pièces produites qu’une telle qualité puisse être retenue à l’égard des acquéreurs.

En effet, si M. [L] se présente en tant que chef d’entreprise et son épouse en tant que chargée de gestion au sein de l’acte de vente, les pièces versées aux débats ne permettent pas de retenir à leur encontre une expertise dans le domaine du bâtiment au seul motif de l’activité exercée par la société GROUPE 1000 PICARDIE à l’administration de laquelle M. [L] a participé un temps au travers de la société HEULIN dont il était le gérant jusqu’au 27 avril 2018. Par le nombre de salariés qu’elles emploient et leurs caractéristiques de fonctionnement, ces sociétés ne sont pas nécessairement dirigées par une personne ayant des connaissances techniques en lien avec leur domaine d’activité. Il est en outre relevé que l’activité de gîte exercée par les acquéreurs procède également d’un domaine distinct et que les travaux de démolition/reconstruction qui furent envisagés suivant demande de permis de construire présentée le 4 mai 2023 devaient être menés par une société LOREMAG à l’égard de laquelle il n’est pas justifié de lien professionnel avec les acquéreurs. Les époux [L] seront donc considérés comme des acheteurs non professionnels.

Pour chaque vice dénoncé, il sera examiné son caractère apparent au jour de la vente et, à défaut, la connaissance que pouvaient avoir les vendeurs du vice caché, condition nécessaire à la mise en jeu de leur garantie du fait de la clause exclusive de garantie stipulée à l’acte de vente.

Sur la présence d’insectes xylophages

Les acquéreurs font état d’un plan de travail contaminé par des xylophages dans la cuisine de leur logement en se fondant sur le constat d’huissier du 22 janvier 2019. Ils soulignent que le diagnostiqueur n’avait signalé que de vieilles traces dans le chambranle de la petite porte du grenier.

L’acte de vente stipule, en page 22, que le diagnostic réalisé le 19 avril 2018 par le Cabinet DIAGMASTER, annexé à l’acte, conclut à un “indice d’infestation de termites de bois sec (présence dégradation du bois en mille feuilles-huisserie porte bois peinture) et que le vendeur n’a “pas à ce jour entrepris les travaux nécessaires à l’éradication des termites”.

Ainsi le vendeur a été parfaitement informé de l’absence de mesure prise pour mettre un terme à l’action d’insectes xylophages présents dans le bien au jour de son acquisition.

L’infestation dénoncée constitue dès lors un désordre apparent, quand bien même son siège a évolué, la propagation des insectes étant prévisible à défaut de traitement.

Un tel désordre ne saurait donc mobiliser la garantie des vendeurs, conformément à l’article 1642 du code civil.

Sur les désordres électriques

Les époux [L] dénoncent le défaut d’alimentation de deux interrupteurs extérieurs et de 5 prises électriques dans leur logement. L’expert a pu constater un défaut d’alimentation sur plusieurs prises du séjour. Il n’est pas fait état de constatations sur l’éclairage extérieur.

L’acte de vente stipule, en page 23, qu’un état de l’installation intérieure électrique a été réalisé par le cabinet ALLO DIAGNOSTIC le 18 juillet 2017 et qu’il a été annexé. Celui-ci fait état de plusieurs anomalies qui sont reprises dans le corps de l’acte de vente. Il est notamment indiqué que les matériels électriques sont “vétustes et inadaptés à l’usage” et “présentent des risques de contacts directs”. L’acte de vente stipule que le “vendeur déclare qu’il n’a pas à ce jour entrepris les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation” et que “l’acquéreur déclare accepter d’en faire son affaire personnelle et renonce à exercer de ce chef quelque recours que ce soit à l’encontre du vendeur”.

Ainsi le vendeur a été parfaitement informé de l’absence de conformité électrique. Les désordres de nature électrique constatés par l’expert s’agissant d’un défaut d’alimentation sont directement liés au défaut de conformité apparent au jour de la vente. Ils ne peuvent donner lieu par conséquent à garantie de la part des vendeurs, conformément à l’article 1642 du code civil.

Sur l’étanchéité

*la piscine

Les époux [L] dénoncent d’importantes fuites d’eau affectant la piscine du fait de fissures affectant le bassin et le décollement du revêtement de type mosaïque.

Les constats d’huissier dressés en janvier et octobre 2019 à la demande des acquéreurs n’en font pas état, ni le rapport d’expertise amiable du cabinet [W].

Ces désordres sont dénoncés pour la première fois dans le cadre de la procédure de référé diligentée en janvier 2020, soit 19 mois après l’acquisition et après deux étés d’utilisation sur la base de photographies dont ni la date, ni le lieu, présente un caractère certain.

Si l’expert a pu confirmer la réalité des désordres dénoncés plus de deux ans après la vente, les éléments produits ne permettent pas de retenir une préexistence de ce vice à l’acquisition litigieuse.

En effet, si les modalités de manifestation de ce vice permettent de retenir son caractère caché, pour autant, les pièces produites aux débats ne permettent pas de démontrer son antériorité à la vente.

L’expert déduit des réparations opérées sur la mosaïque (pose de mastic) que les vendeurs avaient connaissance du vice en cause. Son raisonnement apparaît toutefois biaisé pour partir du principe que les vendeurs sont à l’origine de la pose du mastic, alors que le délai dans lequel le désordre a été signalé par les acquéreurs, après deux étés d’utilisation du bien, ne permet pas d’exclure une intervention des vendeurs sur la piscine depuis leur achat, ce d’autant qu’il n’est pas justifié d’une recherche de fuite sur la piscine contemporaine à l’acquisition et qu’aucun relevé de consommation d’eau ne démontre une consommation anormale.

Les attestations des clients ayant occupé le gîte avant la vente ne mentionnent pas de difficulté particulière observée dans les lieux. Seuls les époux [L] font état de clients ayant “ramené les carreaux de faïence de la piscine” et ayant “observé leurs hôtes remplir la piscine tous les jours” sans toutefois que ces allégations ne soient confirmées par la production de pièces justificatives en ce sens.

Les acquéreurs échouant dans la preuve qui leur incombe d’un vice préexistant à la vente sont déboutés de leur demande de garantie dirigée à l’encontre des vendeurs sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

*les infiltrations par la toiture et la terrasse

Des désordres d’infiltration affectant le bien acquis ont été signalés par les acquéreurs à leur assureur le 3 décembre 2018. Selon le rapport du cabinet [W], les époux [L] ont fait état de dégâts des eaux observés dès le mois d’août 2018 -non signalés-, puis d’infiltrations plus conséquentes subies à la suite des intempéries des mois d’octobre et novembre 2018. De nouvelles traces d’infiltrations ont été constatées le 24 octobre 2019.

Le rapport d’expert de M. [E] permet de confirmer la réalité des désordres d’infiltration qui avaient été consignés dans le rapport [W] ainsi que dans les procès verbaux d’huissier en date du 22 janvier 2019 et du 24 octobre 2019. Ceux-ci concernent :

— l’habitation principale occupée par les époux [L]

— le logement [Localité 15]

— le logement [Localité 16]

— le logement [Localité 10]

— le garage.

L’expert indique que les traces n’ont pas de corrélation avec l’importance des infiltrations, ce qui peut expliquer que les clients ayant occupé les gîtes avant la vente n’aient pas remarqué d’auréoles, ni de moisissures particulières (attestations versées aux débats en ce sens).

L’expert estime que le vice n’était pas décelable par les acquéreurs en période printanière alors que la pluviométrie était très basse.

Le tribunal retiendra cette analyse.

En revanche, compte tenu de la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée au contrat, la garantie des vendeurs ne peut être mobilisée qu’en cas de mauvaise foi de ceux-ci.

Pour justifier de la connaissance du défaut d’étanchéité affectant la toiture, les époux [L] s’appuient sur les conclusions de l’expert qui retient une manifestation rapide des désordres après la prise de possession des lieux en période hivernale, et l’existence de multiples tentatives de mesures conservatoires infructueuses sur une toiture vétuste.

Pour autant, comme précédemment évoqué pour la piscine, s’il n’est pas douteux que la toiture a fait l’objet de réparations, leur imputation aux vendeurs afin de justifier de leur connaissance du vice au jour de la vente pose difficulté sur le plan probatoire compte tenu de la chronologie des événements.

En effet, le premier signalement de dégât des eaux a été effectué sept mois après l’acquisition, en décembre 2018, et les premières constatations étayant les allégations des demandeurs datent du 22 janvier 2019, soit neuf mois après la vente, alors que la commune avait connu une pluviométrie exceptionnelle au mois d’octobre (115,8 mm en 36 heures). Dans le cadre amiable, il n’a pas été mentionné l’existence de réparations en toiture, de sorte que les premières constatations à ce sujet datent de l’expertise judiciaire, dont le premier accedit remonte au 14 septembre 2020, soit plus de deux ans après la vente.

Alors qu’entre temps l’état de catastrophe naturelle en raison d’inondations et coulées de boue avait été reconnu pour la période du 23 au 24 novembre 2019, il n’est pas exclu que les époux [L] aient pris eux-mêmes des mesures conservatoires en toiture. Celles-ci ne peuvent dans ces conditions démontrer la connaissance du vice par les vendeurs.

Eu égard aux attestations produites des clients du gîte pour la période antérieure à la vente et l’absence de sinistre dégât des eaux déclaré par les vendeurs, le faisceau d’indice milite en faveur d’une absence de connaissance du vice par ces derniers. La clause exclusive de garantie ne pourra donc être écartée s’agissant des infiltrations en provenance de la toiture.

S’agissant de celles issues de la terrasse, l’existence d’un vice n’a pu être établie qu’après sondage dans le cadre des opérations d’expertise.

Aucun élément ne permet de considérer que celui-ci était connu des vendeurs profanes au seul motif de leur occupation personnelle des lieux. La clause exclusive de garantie ne pourra donc davantage être écartée.

Les époux [L] sont par conséquents déboutés de leurs demande en garantie de ces chefs sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur la cuve d’eau

Les époux [L] dénoncent un réservoir d’eau non étanche. L’expert [E] a constaté la présence de végétation importante à l’intérieur de la cuve. Après mise en eau, plusieurs fuites ont été constatées en partie hausse et basse. Le réservoir est estimé inutilisable.

Ce vice ne présente pas un caractère apparent eu égard aux diligences à effectuer pour le révéler (soulever le gazon artificiel, le tampon en fonte et procéder à une mise en eau).

L’acte de vente stipule, en page 24, que le “VENDEUR déclare que l’immeuble vendu n’est pas équipé d’un système de récupération et de distribution d’eaux de pluie”.

Il résulte de cette mention que les acquéreurs n’ont pu croire que la cuve était en état de répondre à l’usage auquel elle est destinée. L’usage différent dont il est allégué par les demandeurs sur la base d’une photographie peu explicite n’est pas probant.

Aucun manquement à leur obligation d’information ne peut être reproché aux vendeurs, ni aucune dissimulation.

Leur garantie ne saurait être mobilisée en raison du défaut d’étanchéité de ladite cuve sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur les fissures

L’expert [E] a relevé la présence de fissures générées par un tassement différentiel au niveau du mur crépi en rouge séparant la piscine de l’escalier. Il signale qu’une fissure a déjà été reprise de façon non pérenne.

Répondant au dire du 10 février 2022 sur ce point, l’expert explique qu’il partage l’analyse des défendeurs quant au caractère visible et ancien des fissures en cause, mais que c’est leur aspect évolutif qui le conduit à considérer qu’elles représentent un vice caché (pages 29-30- 37-60).

Comme l’expert, il sera retenu par le tribunal que ce vice ne peut être considéré comme apparent du fait de son caractère évolutif. Il s’agit donc d’un vice caché, quand bien même les fissures étaient visibles ; les acquéreurs, dépourvus de connaissances particulières en la matière, ne pouvaient en effet appréhender le vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

La clause exclusive de garantie des vices cachés contenue au contrat ne pourra dès lors être écartée que s’il est démontré que les acquéreurs avaient connaissance de ce vice.

Le constat d’une reprise de la fissure, dans le même ton que le crépi existant, permet de rapporter la preuve de l’antériorité de la mesure conservatoire à la vente et par suite d’une intervention imputable aux vendeurs. Ceux-ci ne peuvent donc contester la connaissance qu’ils avaient du vice en cause.

A défaut d’en avoir informé les acquéreurs, tels qu’ils y étaient tenus, les vendeurs ne pourront se prévaloir de la clause exclusive de garantie.

Ils sont donc tenus à l’égard des époux [L] de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil pour ce seul vice.

Sur la restitution d’une partie du prix de vente

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Les époux [L] ont formulé une demande de restitution d’une partie du prix sur la base de l’évaluation des travaux de réparation préconisés par l’expert.

Il résulte du rapport d’expertise que l’expert a sollicité la communication d’un devis pour la mise en place d’agrafes sur les fissures suivant compte rendu du 22 octobre 2020. Aucun devis ne lui a été adressé.

A dire d’expert, le coût des reprises d’agrafage et d’enduit est de 2000 € HT. La durée des travaux est estimée à 2 jours par l’expert.

Les parties n’ont pas formulé de critique sur le montant précité, ni communiqué de devis. Son quantum sera approuvé.

Par conséquent, les consorts [R] [T] sont condamnés in solidum à payer aux époux [L] la somme de 2000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix vente en raison du vice caché tenant aux fissures évolutives affectant le bien.

Sur les demandes indemnitaires

Les époux [L] font état d’un préjudice locatif à subir pendant la durée des travaux de réparation qu’ils estiment à 10710 €.

Toutefois considérant la nature des travaux de reprise et leur durée, ils ne sont pas de nature à constituer un obstacle à l’activité locative exercée par les époux [L], ce d’autant qu’il s’agit de travaux à réaliser en extérieur uniquement. La demande d’indemnisation de ce chef sera ainsi rejetée.

Les époux [L] font état d’un préjudice commercial qu’ils évaluent à 20.000 euros et motivent uniquement par rapport au vice affectant la piscine, lequel n’a pas été retenu comme engageant la garantie des vendeurs. Par conséquent, la demande procédant de ce chef ne pourra prospérer.

Les époux [L] font état d’un préjudice de jouissance. Toutefois aucune pièce ne vient démontrer que les fissures ont eu une incidence sur les conditions de jouissance du bien. L’expert ne mentionne pas qu’elles sont infiltrantes. La demande indemnitaire des époux [L] de ce chef procède de motifs sans lien avec le vice strictement lié aux fissures. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande d’indemnisation pour un tel préjudice qui n’est pas caractérisé.

Les demandes d’indemnisation au titre de la déperdition d’eau provoquée par la piscine et pour le remplacement de la mosaïque par un liner seront également rejetées, aucune garantie du vice correspondant n’ayant été retenue à l’encontre des vendeurs.

Sur la demande reconventionnelle

Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, les consorts [R] [T] réclament, chacun, la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi, soit la somme globale de 40.000 euros.

Ils exposent avoir fait l’objet d’un acharnement judiciaire de la part des demandeurs en dépit des conclusions de leur expert amiable [W] et de la clause exclusive de garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente. Ils estiment que les demandes, particulièrement mal fondées des acquéreurs, révèlent leur mauvaise foi et leur tentative de remise à neuf du bien aux frais des vendeurs. Ils rappellent que le bien a été acquis en l’état et qu’il devait faire l’objet de travaux. Ils indiquent que [C] [R] a été particulièrement affecté par ce litige ; qu’il a subi un infarctus et un triple pontage en juillet 2023.

Aucune pièce produite ne permet de retenir un lien entre l’état de santé de M. [R] et le présent litige. Les demandes des époux [L] ayant été jugées en partie fondées, aucun abus de procédure n’est caractérisé.

La demande de dommages-intérêts des parties défenderesses est par suite rejetée.

Sur les frais du procès

Les époux [L] succombant en la majorité de leurs demandes, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens -y compris de référé- qu’elle a engagés à l’occasion de la présente instance, à l’exception des frais d’expertise, lesquels seront assumés par les consorts [R] [T] à hauteur de 20% ; les époux [L] en conservant la charge pour le surplus.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 octobre 2021, établi à la requête des défendeurs, ne peut être inclus dans les dépens en ce qu’il ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel les parties défenderesses ont choisi de recourir, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

Eu égard aux circonstances du litige, il n’y a lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

Sur l’exécution provisoire

Les circonstances du litige justifient d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [C] [R], Mme [Y] [S] épouse [R], M. [K] [T] et M. [I] [R] à payer à M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] la somme de 2000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente du 24 avril 2018 en raison du vice caché tenant aux fissures évolutives affectant l’ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastré AM n°[Cadastre 5], formant le lot n° 12 du lotissement [Adresse 11],

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] du surplus de leur demande en restitution de partie du prix de vente,

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice locatif,

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice commercial,

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] de leur demande de dommages intérêts au titre de la déperdition d’eau,

DÉBOUTE M. [A] [L] et Mme [N] [M] épouse [L] de leur demande de dommages intérêts au titre du remplacement de la mosaïque de la piscine,

DÉBOUTE M. [C] [R], Mme [Y] [S] épouse [R], M. [K] [T] et M. [I] [R] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice moral,

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens y compris de référé qu’elle a engagés, à l’exception des frais d’expertise qui seront assumés par les défendeurs in solidum à hauteur de 20% et par les demandeurs in solidum à hauteur de 80 %,

DIT que le coût du constat d’huissier du 12 octobre 2021 diligenté à la requête des défendeurs n’est pas inclus dans les dépens et qu’ils en conserveront la charge,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une des parties,

ECARTE l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE