N° RG 25/02430 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZW

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02430 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZW

Minute n°

copie le 25 novembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 25 novembre

2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M^e David FRANCK

pièces retournées

le 25 novembre 2025

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e David FRANCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [K] [S]

née le 18 Juin 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Arthur WURTZ-ADAM, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6], OPHEA, bailleur social, a donné à bail à Mme [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] suivant contrat en date du 1er février 2024, moyennant un loyer mensuel de 498,17€ hors charges. Les provisions pour charges ont été fixées à la somme de 214,60€.

Visant la carence du locataire dans le paiement des loyers et accessoires, OPHEA a délivré congé au locataire à effet du 31 janvier 2025, suivant lettre recommandée avec accusé de réception émise le 18 octobre 2024, présentée le 25 octobre 2025, Mme [K] [S] n’ayant jamais réclamé le recommandé.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [S] le 24 septembre 2025.

Mme [K] [S] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 janvier 2025, OPHEA l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivant acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025, déposé à étude, aux fins, notamment, de voir valider le congé, de prononcer de l’expulsion de Mme [K] [S] et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025. Le diagnostic social et financier a été transmis au juge des contentieux de la protection avant l’audience. Lecture en a été donnée à l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, l’OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,

— condamner Mme [K] [S] à payer la somme de 4 592,35€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Mme [K] [S] à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, une somme de 759,69€ avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance jusqu’à évacuation définitive des locaux,

— ordonner la révision de l’indemnité d’occupation annuellement,

— condamner le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’OPHEA a actualisé sa demande de condamnation à la somme de 8 580,85€ et a sollicité la suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif, que Mme [K] [S] ne doit dès lors plus être considérée comme un locataire de bonne foi et doit être expulsée suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables aux locataires. L’établissement bailleur soutient que Mme [K] [S] est de mauvaise foi ce qui justifie la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En réplique, et suivant conclusion du 13 août 2025 Mme [K] [S] demande au juge des contentieux de la protection de constater sa bonne foi permettant le maintien dans les lieux. Elle sollicite des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette. A titre subsidiaire, en cas d’expulsion, elle demande l’octroi d’un sursis de 12 mois en application des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Elle fait valoir qu’elle rencontre des difficultés financières liées à l’impossibilité de travailler du fait de sa situation d’aidante au sein de sa famille.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 18 octobre 2024

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié au locataire pour le 31 janvier 2025 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2024, et ce, au vu des impayés de loyers. Le congé invitait Mme [K] [S] à régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de prendre attache urgemment avec le gestionnaire afin de régulariser son impayé de loyer avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 17 février 2025, date de l’assignation.

Il est établi par l’extrait de compte que, depuis son entrée dans les lieux, Mme [K] [S] n’a jamais payé son loyer. En effet, les seules sommes mises au crédit du compte de Mme [K] [S] sont les APL, des réductions de loyer de solidarité, des réductions sur charges et des fonds de solidarité énergie.

Mme [K] [S] perçoit le RSA. Elle allègue ne pas pouvoir travailler du fait de sa situation d’aidante. A considérer que s’occuper de son père et de sa petite-fille est un emploi à temps plein excluant tout activité rémunérée, la locataire n’explique pas l’absence totale de versements, y compris modiques, au profit de l’OPHEA. Il ressort du diagnostic social et financier que Mme [K] [S] n’a souscrit aucun prêt. Les dettes d’énergie sont minimes (411€ en avril 2025 dus pour l’électricité et 323€ dus pour le gaz). Le reste à vivre calculé est de 1 000€. Malgré ces éléments, aucun loyer n’a été payé.

Si la situation financière et familiale de Mme [K] [S] est fragile, aucune pièce ne permet d’expliquer le silence de la locataire face aux sollicitations et mises en demeure de la bailleresse. En effet, il est produit trois lettres de mise en demeure à l’intention de la locataire. Ces courriers rappellent la nécessité de prendre attache avec le bailleur en cas de difficultés financières. Si les revenus de l’intéressé sont modestes et si sa situation familiale est complexe, aucune pièce n’est produite justifiant l’absence totale de versements, y compris modiques, au profit de l’OPHEA.

Compte tenu du montant important de la dette locative, de son ancienneté et de l’absence totale de diligences de la locataire, sa mauvaise foi apparaît suffisamment établie. Mme [K] [S] sera déchu de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3].

En conséquence, une indemnité d’occupation, à la charge du défendeur, sera fixée au montant des loyers, des charges, des prestations et des accessoires à compter du 1er février 2025 à hauteur d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance. Finalement, et sous les mêmes réserves, l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique, sera ordonnée.

En outre, le montant de la dette locative n’étant pas contesté, Mme [K] [S] sera condamnée à payer à OPHEA la somme de 8 580,85€, en ce compris l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 592,35€.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 749,04€.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la dette locative de Mme [K] [S] s’élève à 8 580,85€. L’octroi de délai de paiement lui permettrait de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 357€ chacune. Or, Mme [K] [S] ne perçoit que les aides sociales et familiales. Elle n’a jamais payé son loyer. Elle a deux enfants à charge.

Il est manifeste que l’intéressée est dans l’incapacité de faire face au paiement de ces mensualités, outre le paiement d’un loyer de 749€. Les délais de paiement sont voués à l’échec. La demande de la locataire sera rejetée.

Sur la suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’absence totale du respect de l’obligation de payer le loyer depuis l’entrée dans les lieux ainsi que l’absence de réponse aux sollicitations et mises en demeure caractérisent la mauvaise foi de la locataire.

Les motifs soulevés par Mme [K] [S] ne sont pas de nature à justifier l’absence totale de collaboration avec le bailleur pour trouver une solution aux fins d’empêcher le creusement de la dette. Ces motifs ne justifient pas, en outre, l’absence totale de paiement.

La mauvaise foi de Mme [K] [S] étant constatée, le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquera pas dans le cadre de la procédure d’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, dont la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce texte n’est toutefois pas applicable lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ni lorsqu’ils sont de mauvaise foi.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient à Mme [K] [S] de démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales afin d’obtenir un tel sursis.

S’il est exact que Mme [K] [S] est âgée de 48 ans et perçoit le RSA, il lui appartient de démontrer que ces circonstances rendent son relogement impossible dans des conditions normales. Or, Mme [K] [S] ne verse aucune pièce aux débats permettant de justifier concrètement ce point.

Il est effectivement illusoire de penser qu’elle peut trouver un logement dans le parc privé. Pour autant, elle ne démontre avoir diligenté aucune démarche permettant de démontrer qu’elle rencontre des difficultés particulières de relogement dans le secteur public. Il ne peut être déduit de l’âge et de la qualité de bénéficiaire du RSA, une impossibilité de se reloger dans des conditions normales.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [K] [S] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [K] [S], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé délivré à Mme [K] [S] à effet au 31 janvier 2025 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [K] [S] de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3] à compter du 31 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [S] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

FIXE en conséquence, le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 749,04€ ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) la somme de 8 580,85€ (huit mille cinq cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-cinq centimes), l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 étant comprise, avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 4 592,35€ ;

DEBOUTE Mme [K] [S] de sa demande tendant au bénéfice de délais de paiement ;

DEBOUTE Mme [K] [S] de sa demande tendant à l’obtention d’un sursis à son expulsion ;

CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (OPHEA) la somme de 200€ (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge