N° RG 24/00300 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MM2W

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00300 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MM2W

Minute n°

Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M^e Arnaud HOUSSAIN

M^e Emmanuel JUNG

M^e Sarah PAQUET

Le

Le greffier

M^e David GILLIG

M^e Arnaud HOUSSAIN

M^e Emmanuel JUNG

M^e Sarah PAQUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDEURS :

Madame [D] [N]

née le 12 Mai 1981 à [Localité 23]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Monsieur [P] [N]

né le 24 avril 1979 à [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSES :

S.A.S. GAM 75, identifiée sous le numéro SIREN 840 903 975, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

S.A.S. A.D.Y., identifiée sous le n° SIREN 501 317 085, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

La société NEUDORF L’IMMOBILIER SARL, identifiée sous le n° SIREN 482 084 936, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par M^e Sarah PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

Maître [K] [G], Notaire associé de la SCP [K] [G], Carine STEMMELIN-[G] & [S] [E], Notaires associés, inscrite au RCS de Strasbourg sous le n° 492.940.150. [Adresse 5]

[Adresse 17]

[Localité 13]

représentée par M^e Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président, assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Sas ADY et la Sas GAM 75, d’une part, et M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N], d’autre part, ont signé un compromis de vente le 11 juin 2022 établi par la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER portant sur un terrain à bâtir [Adresse 6] à [Localité 15] pour la somme de 193.000 €, le compromis précisant que l’acquisition du terrain par les défenderesses était en cours de rédaction chez Maître [K] [G], notaire à [Localité 21].

Par un avenant signé le 2 septembre 2022 les parties ont convenu que c’était à tort que le compromis portait sur un terrain à bâtir et qu’il s’agissait d’un terrain surbâti de garages et que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation d’urbanisme relative à leur projet de construction, notamment le transfert du permis de construire délivré par la mairie de [Localité 18] le 21 février 2022 et de la purge du recours des tiers.

La Sas ADY et la Sas GAM 75 sont devenus propriétaires indivises de la parcelle par un acte dressé par Maître [G] le 29 juin 2022.

Le permis de construire et de démolir délivré par la mairie de [Localité 18] à la Sas GAM 75, purgé de tout recours, a été transféré aux époux [N].

Par un acte de Maître [G] du 3 novembre 2022, l’acte de vente a été réitéré en la forme authentique entre la Sas ADY et la Sas GAM 75 et M. et Mme [N] conformément au compromis du 11 juin 2022 et son avenant.

Par un courriel du 14 août 2023, le conseil des époux [N] informait la Sas ADY, la Sas GAM 75, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G] que ceux-ci avaient été contraints de stopper les travaux engagés pour la construction d’une maison sur le terrain acheté dans la mesure où, d’une part, le plan du permis de construire ne correspond pas au plan d’arpentage du géomètre ce qui remet en cause les dispositions fonctionnelles de la maison et, d’autre part, une canalisation se situe dans le tréfonds du terrain sans qu’une servitude ne soit précisée dans l’acte de vente et il leur indiquait solliciter la résolution amiable de l’acte authentique du 3 novembre 2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés à la Sas ADY, la Sas GAM 75, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G] le 4 janvier 2024, M. et Mme [N] ont saisi le tribunal judiciaire de STRASBOURG de demandes en résolution et annulation de vente et de paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, M. et Mme [N] demandent au tribunal de :

— dire et juger leur action dirigée a 1'encontre la Sas ADY, la Sas GAM 75, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G], recevable et bien-fondé,

— à titre principal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, prononcer la résolution judiciaire de la vente signée le 3 novembre 2023 au titre de la garantie des vices cachés,

— subsidiairement, sur le fondement des articles 1130, 1131 et suivants du code civil, prononcer l’annulation de la vente signée le 3 novembre 2022 pour vice du consentement sur le fondement de l’erreur sur les qualités essentielles et substantielles de la chose vendue, d’une part, et le comportement dolosif des sociétés venderesses, d’autre part,

— à titre plus subsidiaire sur le fondement de l’article 1638 du code civil, prononcer la résolution judiciaire de la vente signée le 3 novembre 2023 pour défaut de déclaration d’une canalisation non-apparente desservant la parcelle voisine, située dans le tréfonds de la parcelle vendue et passant au beau milieu de la construction envisagée,

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 1604 du code civil, prononcer la résolution judiciaire de la vente signée le 3 novembre 2023 pour manquement des sociétés venderesses à leur obligation de délivrance conforme,

— en conséquence, condamner solidairement la Sas ADY et la Sas GAM 75 à leur restituer le prix de vente du bien, soit la somme de 193.000 € avec les intérêts au taux légal commençant à courir à compter du 3 novembre 2022, plus subsidiairement à la date de l’assignation,

— ordonner la publication du jugement au livre foncier,

— dire et juger que la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [K] [G] n’ont pas assuré l’efficacité de la vente et ont manqué à leur devoir de conseil à leur égard,

— condamner solidairement, à défaut in solidum, la Sas ADY, la Sas GAM 75, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G] à leur payer la somme de 284.164,01 € à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts au taux légal commençant à courir à compter de l’assignation, destinés à indemniser les frais engagés en pure perte et se décomposant comme suit :

— le paiement de la commission de l’agence immobilière : 7.000 €,

— le paiement des frais de notaire : 3.401,32 €,

— le paiement des droits de mutation : 11.207 €,

— frais divers relatifs à la vente : 343,70 €,

— les frais bancaires restant à charge : 7.464,77 €,

— le montant des assurances souscrites : 97 €,

— les dépenses engagées pour le démarrage du chantier : 33.832,22 €,

— les frais de l’expertise privée : 1.188 €,

— les frais de frais de démontage des garages réalisé par eux : 8.000 €,

— la taxe d’aménagement émise le 13 février 2024 : 3.675 €,

— la taxe d’aménagement émise le 15 juin 2024 : 3.341 €,

— La redevance d’archéologie préventive émise le 13 février 2024 : 413 €,

— La redevance d’archéologie préventive émise le 11 avril 2024 : 330 €,

— la perte d’un crédit : 198.871 €,

— le préjudice moral : 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger que la remise des clefs consécutive à l’annulation, subsidiairement a la résolution de la vente, n’interviendra qu’après complète restitution du prix de vente et exécution de l’intégralité des causes financières de la décision à intervenir,

— condamner solidairement, à défaut in solidum, la Sas ADY, la Sas GAM 75, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G] à leur payer une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement, à défaut in solidum, aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [N] exposent qu’ils ont fait l’acquisition du terrain [Adresse 6] à [Localité 18] avec comme condition déterminante l’obtention d’un permis de construire pour la construction d’une maison de 146 m² purgé de tout recours.

Ils précisent avoir découvert le vice, l’erreur, la non-conformité affectant la chose vendue, soit une différence dans la largeur du terrain entre le procès-verbal d’arpentage et celles du permis de construire, une fois que les travaux ont démarrés, différence remettant en cause, compte tenu des règles d’urbanisme applicables, les dispositions fonctionnelles de la maison.

Ils se réfèrent sur ce point à un rapport d’expertise privée.

Ils précisent que le seul et unique permis de construire est celui qui est repris dans l’acte de vente, le permis de construire modificatif invoqué par les sociétés venderesses, déposé par elles le 15 juillet 2022, n’ayant pas eu de suite.

Ils ajoutent avoir découvert une canalisation d’assainissement venant du fonds voisin dans le tréfonds du terrain alors que ni le compromis, ni l’acte de vente ne fait état d’une servitude.

Ils précisent qu’un regard en béton préexistait sur le terrain et que ni les sociétés venderesses, ni l’agent immobilier, ni le notaire ne s’en sont souciés, ne sollicitant ni ne consultant les plans des réseaux.

Ils font valoir que le regard sur lequel est raccordé les eaux usées et les eaux pluviales de la maison voisine était en réalité visible sur le plan de masse de l’architecte joint au permis de construire et à l’acte de vente.

Ils demandent la résolution, subsidiairement l’annulation de la vente, et la restitution du prix de vente ainsi que des dommages et intérêts.

S’agissant des dommages et intérêts, ils se fondent à l’égard des sociétés venderesses sur l’article 1645 du code civil, celles-ci, professionnelles, étant tenues de connaître les vices affectant la chose vendue et à l’encontre de la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et Maître [G] sur les dispositions de l’article 1240 du code civil en ce qu’ils ne se sont pas assurés de l’efficacité des actes qu’ils ont établis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la Sas ADY et la Sas GAM 75 demandent au tribunal de :

— débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs moyens, prétentions et fins,

— à titre subsidiaire, condamner M. [F] à verser aux époux [N] la somme de 77.534,01 € en dédommagement de l’infaisabilité du projet de construction de leur maison individuelle,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum M. [F] et Maître [G] à les garantir de toute condamnation en principal, frais et intérêts pouvant intervenir à la demande des époux [N],

— condamner les demandeurs ou tout succombant in solidum à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— condamner les époux [N] ou tout succombant aux entiers frais et dépens.

La Sas ADY et la Sas GAM 75 exposent que le rapport d’expertise privée n’est pas contradictoire, que les époux [N] ont refusé le permis de construire initial, demandant à M. [F], architecte de déposer un permis de construire modificatif le 18 juillet 2022, de sorte que le permis initial et le permis modificatif ayant été établis par M. [F], seul celui-ci pourrait être jugé responsable de la situation.

Elles indiquent que la prétendue servitude de tréfonds n’est pas déclarée, que le permis de construire a été établi sur la base d’un courrier du SDEA du 1er septembre 2021 et qu’elles n’avaient pas d’autre vérification à faire sur le terrain.

A titre subsidiaire, elles demandent la condamnation in solidum de M. [F] et de Maître [G] à les garantir de toute condamnation pouvant intervenir au bénéfice de M. et Mme [N] et contestent le préjudice moral allégué ainsi que la facture de la société TECHNOFEN CONCEPT dont les époux [N] demandent le remboursement.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER demande au tribunal de :

— débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à son encontre,

— à titre subsidiaire, juger qu’elle ne peut être tenue que d’une perte de chance de ne pas contracter, réduire le préjudice de M. et Mme [N] a de plus juste proportion,

— en tout état de cause, dire et juger que les dommages et intérêts ne peuvent consister dans les intérêts et frais bancaires ou les droits de mutations,

— dire et juger que le préjudice de différence du coût des crédits est incertain, en débouter M. et Mme [N],

— condamner M. et Mme [N] ou toute partie succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. ou Mme [N] ou toute partie succombant aux entiers dépens,

La Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER conteste avoir commis toute faute.

Elle expose que les demandes des époux [N] repose exclusivement sur une expertise privée qui ne leur est pas opposable.

Elle relève que le permis de construire a été accordé par la mairie de [Localité 18] et qu’elle ne pouvait dès lors douter des plans annexés à ce permis et fait valoir ne plus être intervenue postérieurement à la signature du compromis.

S’agissant de la canalisation enterrée, elle renvoie à l’acte de vente qui précise que les frais de raccordement aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité, s’ils n’existent pas, seront intégralement supportés par l’acquéreur.

Elle indique que le raccord n’a pu être découvert qu’après que le terrain ait été creusé de sorte qu’elle ne pouvait en avoir connaissance.

Elle ajoute qu’il ne lui appartenait pas de consulter et d’analyser les plans des réseaux de canalisation, les sociétés venderesses étant par ailleurs marchandes de bien, assistées d’un architecte et ayant vendu la parcelle voisine avec le concours de Maître [G] et que cet acte de vente faisait état d’un raccordement au réseau d’assainissement.

A titre subsidiaire, elle conteste les montants demandés par les époux [N] à titre de dommages et intérêts, rappelant que si une faute était retenue à son égard, le préjudice en découlant consisterait uniquement en une perte de chance de ne pas acquérir ou d’acquérir le bien à des conditions différentes.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Maître [G] demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum les sociétés ADY et GAM 75 à garantir les sociétés ADY et GAM 75 de toute condamnation en principal, frais et intérêts pouvant intervenir à la demande des époux [N],

— en tout état de cause, condamner in solidum les demandeurs à lui verser une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens.

Maître [G] conteste avoir commis une quelconque faute.

Il relève que l’absence de servitude n’est pas de nature à générer un préjudice pour les époux [N] et qu’il ne pouvait avoir connaissance d’une servitude au jour de la signature de l’acte de vente en l’absence de toute servitude inscrite au livre foncier, les plans du SDEA ne permettant pas de présager d’une canalisation enterrée.

Il précise que le notaire n’est tenu de procéder à des vérifications complémentaires que lorsqu’un acte laisse supposer qu’il peut exister une difficulté, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, indiquant qu’aucune des parties ne l’a informé de la présence d’un regard en béton sur le terrain.

Il ajoute que selon les termes de l’acte de vente, les époux [N] ont contractuellement admis de supporter l’existence d’une servitude en cas de découverte fortuite.

S’agissant des plans du permis de construire, il rappelle que selon l’acte de vente, les acquéreurs ont acquis le terrain en l’état de garage et qu’ils faisaient leur affaire personnelle de la démolition et de la construction envisagées sous leur seule et entière responsabilité.

Il précise également que conformément à l’avenant au compromis signé par les parties, les époux [N] font leur affaire personnelle de toute autorisation d’urbanisme relative à leur projet de construction, notamment le transfert du permis de construire.

Il fait valoir qu’il ne lui incombait pas de contrôler l’adéquation entre le plan d’arpentage et les plans du permis de construire, observant que le permis de construire était définitif au jour de la réitération de l’acte authentique.

Subsidiairement, il conteste les préjudices allégués par les époux [N] et relève que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et qu’en l’espèce la perte de chance est nulle.

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Enfin, il s’oppose à l’appel en garantie formé à son encontre par la Sas ADY et la Sas GAM 75.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 décembre 2024.

Le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par la Sas ADY et la Sas GAM 75 le 7 janvier 2025.

L’affaire a ensuite été évoquée à l’audience du tribunal du 7 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que, dans son dispositif, Maître [G] demande dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 novembre 2024 de : « à titre subsidiaire, condamner in solidum les sociétés ADY et GAM 75 à garantir les sociétés ADY et GAM 75 de toute condamnation en principal, frais et intérêts pouvant intervenir à la demande des époux [N] ».

Cette formulation procède d’une erreur de plume et il y a lieu de comprendre que Maître [G] recherche à titre subsidiaire la garantie de la Sas ADY et de la Sas GAM 75 conformément à ce qu’il précise dans les motifs de ses conclusions en page 9.

Par ailleurs, si la Sas ADY et la Sas GAM 75 demandent dans le dispositif de leurs dernières conclusions que M. [F] soit condamné à verser aux époux [N] une somme de 77.534,01 € et que M. [F] soit condamné à les garantir de toute condamnation pouvant intervenir à la demande de M. et Mme [N], d’une part, conformément à l’adage selon lequel nul ne plaide par procureur la demande formée pour le compte de M. et Mme [N] est irrecevable et, d’autre part, M. [F] n’est pas partie à la procédure de sorte qu’une telle demande est irrecevable.

En outre, il résulte du dispositif des dernières conclusions de M. et Mme [N] qu’ils demandent la résolution ou l’annulation de la vente selon différents fondements ainsi que des dommages et intérêts, solidairement à défaut in solidum, à l’encontre de leurs cocontractants sur le fondement de l’article 1645 du code civil et du notaire et de l’agent immobilier sur le fondement de leur responsabilité délictuelle.

Conformément aux principes directeurs du procès civil et plus précisément le principe dispositif, le juge doit notamment respecter la chronologie des demandes (Cass. ass. plén., 29 mai 2009, n° 07-20.913).

En conséquence, en premier lieu, la demande principale dirigée contre la Sas ADY et la Sas GAM 75 en résolution et annulation de l’acte de vente sera examinée, soit à titre principal la garantie des vices cachés, subsidiairement l’annulation pour vices du consentement (erreur, dol), plus subsidiairement la garantie d’éviction et infiniment subsidiairement l’obligation de délivrance et en second lieu les demandes indemnitaires formées contre Maître [G] et contre la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER.

Enfin, il sera observé que M. et Mme [N] ne développent pas de moyens distincts relatifs aux conditions de chacun des fondements invoqués, mais mélangent moyens en fait et en droit au sein d’une partie unique.

I- Sur les demandes de résolution et d’annulation de l’acte de vente :

— Sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Ainsi, un vice caché est un défaut affectant l’usage de la chose.

Conformément à l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et selon l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est par ailleurs constant que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue.

Il appartient dès lors à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité à la vente et de sa gravité.

M. et Mme [N] font état d’un permis de construire dont les plans ont une largeur du terrain de 13,10 mètres alors que le procès-verbal d’arpentage mentionne 12,88 mètres, ce qui les empêcherait de mener à bien leur projet et de la présence d’une canalisation, non mentionnée dans l’acte de vente, sur la parcelle.

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties et des pièces versées aux débats que la Sas ADY et la Sas GAM 75 ont signé un compromis de vente portant sur une parcelle enregistrée au livre foncier section [Cadastre 8] n°[Cadastre 10] d’une contenance de 6 ares [Cadastre 16], que la parcelle a fait l’objet d’une division en une parcelle section [Cadastre 8] n°[Cadastre 2] de 4 ares et une parcelle section [Cadastre 8] n°[Cadastre 3] de 2 ares [Cadastre 16].

Le 21 février 2022, la mairie de [Localité 18] a pris un arrêté portant permis de construire une construction neuve de 146 m² et permis de démolir à la demande de la Sas GAM 75 sur la parcelle n°[Cadastre 3].

M. et Mme [N] ont dans un premier temps signé avec la Sas ADY et la Sas GAM 75 un compromis de vente rédigé par la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 6] à [Localité 18] inscrit section [Cadastre 8] n°[Cadastre 3] au livre foncier le 11 juin 2022 mentionnant deux conditions suspensives particulières, un permis de construire pour la construction d’une maison et la démolition de garage, purgé de tout recours et des vendeurs définitivement titrés avant la réitération de l’acte, puis un avenant rédigé par Maître [G] le 2 septembre 2022 précisant que la vente ne porte pas sur un terrain à bâtir mais un terrain surbâti de garages,et que les acquéreurs faisaient leur affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation d’urbanisme relative à leur projet de construction, notamment de tout transfert du permis de construire délivré par la mairie de [Localité 18].

La Sas ADY et la Sas GAM 75 sont devenues propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 3] à concurrence d’une moitié indivise en pleine propriété chacune le 29 juin 2022.

La vente a été réitérée, par la Sas ADY, la Sas GAM 75 et M. et Mme [N], par acte authentique reçu par Maître [G] le 3 novembre 2022, ledit acte mentionnant que les parties déclaraient avoir transféré aux acquéreurs le permis de construire et qu’elles avaient expressément convenu que la vente ne serait pas soumise à l’obtention d’un arrêté définitif de transfert du permis de construire et de démolir délivré par la mairie de [Localité 18] le 21 février 2022 au profit des acquéreurs purgé de tout recours, du déféré préfectoral et du délai de retrait.

Comme le précisent M. et Mme [N], sans qu’il y ait lieu d’apprécier la portée du rapport d’expertise privée de M. [I] établi à la demande de ceux-ci, les pièces produites se suffisant à elles-mêmes, le procès-verbal d’arpentage précise que la largeur de la parcelle, côté [Adresse 20], est de 12,88 mètres, ce que mentionne également Maître [X] [L], commissaire de justice, dans son procès-verbal de constat du 23 octobre 2024, et les plans annexés au permis de construire font état d’une largeur de 13,10 mètres.

Si le permis de construire est affecté d’une erreur, cette erreur ne constitue pas un vice affectant la chose vendue, la vente portant sur la parcelle n°[Cadastre 3], l’acte de vente mentionnant que le bien était vendu en l’état de garage et que M. et Mme [N] déclaraient vouloir l’acquérir comme tel et qu’ils feront leur affaire personnelle de la démolition et de la construction envisagée par leurs soins et sous leur seule et entière responsabilité.

S’agissant de la canalisation raccordant la maison de la parcelle voisine n°[Cadastre 4] au réseau d’assainissement, non mentionnée dans l’acte de vente et ne faisant pas l’objet d’une servitude, découverte sur la parcelle des époux [N] lors de travaux d’excavation, il sera précisé que la présence d’une canalisation non apparente n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration du vendeur constitue une charge occulte grevant le fonds.

Or, la charge non déclarée prenant sa source dans un droit appartenant à un tiers et non dans un défaut de la chose elle-même ne relève pas de la garantie des vices cachés.

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Ainsi, la présence d’une canalisation souterraine grevant le fonds, découverte après la vente, ne peut être considérée comme un défaut intrinsèque de la chose au sens de la garantie des vices cachés.

La demande de résolution formée par les époux [N] sur le fondement de la garantie des vices cachés sera rejetée.

La demande de dommages et intérêts formée sur le fondement de l’article 1645 du code civil sera également rejetée.

— Sur l’annulation de la vente pour vices du consentement des époux [N] :

Selon l’article 1130 du code civil l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur l’erreur :

Conformément à l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du code civil dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, M. et Mme [N] font valoir que l’erreur commise par la Sas ADY et la Sas GAM 75 dans l’élaboration du permis de construire est une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose vendue et sur les prestations attendues en contrepartie du prix payé.

Si les époux [N] affirment que le permis de construire délivré à la Sas GAM 75 par la mairie de [Localité 18] le 21 février 2022 était un élément essentiel du contrat de vente, il sera relevé :

— d’une part, que l’acte de vente mentionne expressément l’absence de condition suspensive d’obtention du transfert du permis de construire, de la purge du délai de recours des tiers et du délai de retrait, que le notaire a informé les acquéreurs des risques liés à l’absence de condition suspensive d’obtention du caractère définitif du transfert du permis de construire et qu’ils acquièrent le bien sans autorisation de construire à leurs noms définitivement purgée de tout recours, et que conscient des conséquences pouvant résulter de cette circonstance pour la réalisation de leur projet, malgré les mises en garde, ils demandent au notaire de régulariser l’acte de réitération,

— d’autre part, qu’un permis de construire modificatif a été déposé le 17 juillet 2022, soit entre la signature du compromis et la réitération par acte authentique, par la Sas GAM 75, titulaire du permis de construire initial, mais dont le nouveau projet ne peut qu’émaner des acquéreurs, seuls à avoir un intérêt, à cette date, à faire déposer une telle demande, ce qui montre que le permis de construire du 21 février 2022 n’était pas un élément essentiel pour les époux [N], peu important les suites données à la demande du permis de construire modificatif,

— enfin que l’affirmation selon laquelle au regard du prix au-dessus du marché de [Localité 18] l’obtention et l’exécution du permis de construire du 21 février 2022 faisait partie intégrante du prix de vente n’est étayée par aucun élément probant, aucun élément concret et objectif sur l’état du marché et le prix du foncier à [Localité 18] n’étant produit, la seule affirmation d’un expert privé étant insuffisante.

Par ailleurs et en tout état de cause, les époux [N] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont commis une erreur excusable au sens de l’article 1132 du code civil, le procès-verbal d’arpentage et les éléments du permis de construire, puis ceux du permis de construire modificatif déposé le 17 juillet 2022 étant en leur possession.

La demande d’annulation de l’acte de vente sur le fondement de l’erreur sera rejetée.

Sur le dol :

L’article 1137, alinéa 1er et 2eme du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des maneouvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Conformément à l’article 1139 du code civil, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

En l’espèce, M. et Mme [N], qui ont fait le choix de développer des moyens en fait et en droit sans distinguer les fondements en droit, que ce soit la résolution du contrat de vente (vices cachés, garantie d’éviction, obligation de délivrance) ou son annulation (vices du consentement, erreur et dol), ne précisent pas quelles manœuvres dolosives la Sas ADY et la Sas GAM 75 auraient commises pour obtenir leur consentement à l’acte de vente et qui justifieraient que soit prononcée la nullité de l’acte de vente, les développements sur la signature de l’avenant du 2 septembre 2022 étant sans incidence sur le consentement des époux [N] à l’acte de vente.

La demande de M. et Mme [N] sur le fondement de l’article 1137 sera rejetée.

— Sur la garantie d’éviction :

Selon l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Il est constant que cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du code civil selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

Une canalisation dont l’existence n’a été révélée aux acquéreurs d’un terrain qu’après la vente relève des dispositions de l’article 1638 du code civil.

Par ailleurs, l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 du code civil conditionne la résiliation de la vente.

L’acte de vente signé par les époux [N] et par la Sas ADY et la Sas GAM 75 mentionne sous le titre « raccordement aux réseaux » : les frais de raccordement du bien objet des présentes aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’électricité, s’ils n’existent pas déjà, sont intégralement supportés par l’acquéreur »

Cette clause sur les frais de raccordement est sans emport sur la solution à donner au litige, le débat ne portant pas sur la charge des travaux de raccordement mais sur les conséquences juridiques pour les acquéreurs d’être garantis de toute éviction résultant d’une servitude non apparente non déclarée.

L’acte précise par ailleurs sous le titre «servitudes» : «l’acquéreur supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre, et profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le vendeur. Le vendeur déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi. Le vendeur supportera les conséquences de l’existence de servitudes qu’il aurait conférées sur le bien vendu et qu’il n’aurait pas indiquées aux présentes»

Cette clause constitue une clause exonératoire d’éviction, les acquéreurs devant notamment supporter les servitudes occultes sans recours contre les sociétés venderesses.

Cependant, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, la clause visant à limiter ou à supprimer la garantie d’éviction est qualifiée de clause abusive conformément à l’article L.212-1 du code de la consommation.

En l’espèce, M. et Mme [N] justifient que l’objet social de la Sas ADY est l’activité de marchand de bien et celle de la Sas GAM 75 l’acquisition, la gestion et la cession de participations, la gestion, la direction et l’animation commerciale, financière, juridique et administrative des sociétés dans lesquelles elle détient des participations, la réalisation de toutes prestations et la gestion de son patrimoine.

Il résulte des éléments du dossier que la Sas ADY et la Sas GAM 75 ont signé un compromis relatif à l’acquisition d’une parcelle, l’ont divisée puis les ont vendues, la parcelle n°1269/105 faisant l’objet d’un compromis de vente avant la réitération de l’acte relatif à la parcelle initiale n°627/105.

La Sas ADY et la Sas GAM 75 qui ont acheté une parcelle dans le seul but de la diviser pour revendre les lots obtenus sont des professionnelles au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation.

M. et Mme [N], médecin et professeur, qui ont fait l’acquisition de la parcelle pour y construire une maison d’habitation sont des consommateurs.

Ainsi, la clause exonératoire d’éviction sera jugée abusive.

Il résulte du procès-verbal de constat de Maître [L] du 23 octobre 2024 que se trouve sur la partie arrière du terrain de M. et Mme [N] un regard circulaire en béton de diamètre de 95 centimètres situé à une profondeur de 35 à 40 centimètres et que des travaux d’excavation ont endommagé un conduit en béton à son extrémité apparente et de l’acte de vente de la Sci MUNDO du 30 septembre 2022 et du courrier du syndicat des eaux du 1er septembre 2021 que ce conduit va de la parcelle n°1268/105 appartenant à la Sci MUNDO jusqu’au réseau public d’assainissement.

Cette charge, non visible de l’extérieur et non lisible sur le plan de masse pour des non-spécialistes de l’immobilier et de la construction, était inconnue pour les acquéreurs de sorte que la canalisation non apparente relève de l’article 1638 du code civil.

Selon l’article 1638 du code civil, l’importance de la servitude occulte conditionne la résiliation de la vente.

Or, en l’espèce, M. et Mme [N] font écrire que «le défaut de déclaration d’une canalisation non-apparente desservant la parcelle voisine, située dans le tréfonds de la parcelle vendue, passant au milieu de la construction envisagée et pour laquelle une servitude de tréfonds est revendiquée par la Sci MUNDO constitue à elle seule une cause de résolution du contrat».

A défaut de tout autre développement relatif à la garantie d’éviction, il sera jugé que les époux [N] ne démontrent pas que la charge est d’une telle importance qu’il y a lieu de présumer qu’il n’aurait pas acheté s’ils en avaient eu connaissance.

La demande de résiliation formée par les époux [N] sur le fondement de la garantie d’éviction sera rejetée.

— Sur l’obligation de délivrance :

Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

M. et Mme [N] font valoir que la Sas ADY et la Sas GAM 75 ont manqué à leur obligation de délivrance d’un terrain grevé d’un permis de construire permettant l’implantation d’une maison sur une largeur de 7,10 mètres.

Il résulte de l’acte authentique du 3 novembre 2022 porte sur une vente d’un terrain surbâti de garages, section 5 n°1269/105, situé [Adresse 6] à [Localité 18] d’une contenance de 2 ares 94, le bien étant vendu «en l’état de garage à l’acquéreur qui déclare expressément l’accepter et déclare vouloir l’acquérir comme tel et fera son affaire personnelle de la démolition et de la construction envisagée par ses soins et sous sa seule et entière responsabilité» (page 3).

Par ailleurs l’acte de vente précise clairement que le bien est acquis sans autorisation de construire aux noms des acquéreurs, à défaut de condition suspensive d’obtention du caractère définitif du transfert du permis de construire, et que M. et Mme [N], conscients des conséquences pouvant résulter de cette circonstance pour la réalisation de leur projet, demandent la régularisation de l’acte (page 15).

Ainsi, contrairement à ce que les époux [N] affirment, le permis de construire délivré à la Sas GAM 75 le 21 février 2022 ne peut être qualifié d’accessoire à la chose vendue.

La Sas ADY et la Sas GAM 75 ayant délivré la parcelle mentionnée à l’acte de vente, la demande de résiliation de l’acte de vente pour défaut de délivrance sera rejetée.

II- Sur les demandes indemnitaires :

— Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

Il est constant que l’agent immobilier qui intervient en qualité de négociateur est tenu à l’égard des parties à un devoir d’information et à une obligation de conseil quant aux modalités de l’opération et à ses difficultés éventuelles. Par ailleurs, l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre partie.

S’agissant d’un mandat conclu avec le vendeur du bien immobilier, sa responsabilité éventuelle à l’égard de l’acquéreur repose sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux termes duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si M. et Mme [N] relèvent que l’agent immobilier est tenu de vérifier si l’immeuble vendu peut être affecté à l’usage auquel l’acheteur le destine et de s’assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention en citant des arrêts de la cour de cassation de 1995, 1996 et 1997, ils ne développent aucun moyen en fait à l’appui d’une quelconque motivation.

Or, M. et Mme [N] ont signé un compromis le 11 juin 2022 portant sur la vente d’un terrain à bâtir, puis qualifié de terrain surbâti de garages selon un avenant le 2 septembre 2022, la vente étant réitérée devant notaire le 3 novembre 2022.

S’il résulte du compromis que le permis de construire délivré par la mairie de [Localité 18] le 21 février 2022 à la Sas GAM 75, permis de construire dont le plan de masse fait état d’une largeur de parcelle côté rue des fleurs de 13,10 mètres alors que le procès-verbal d’arpentage du géomètre mentionne 12,88 mètres, il ne saurait être reproché à la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER, qui n’est pas un professionnel de la construction, de ne pas avoir constaté cette différence, alors même qu’elle a échappé à la mairie qui a instruit le dossier et délivré le permis de construire.

M. et Mme [N] n’expliquent par ailleurs pas sur la base de quels éléments la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER aurait pu avoir connaissance, au stade de la signature du compromis, de l’existence d’une canalisation passant sur le fonds objet dudit compromis.

Si M. et Mme [N] entendent se référer à la présence d’un regard sur le terrain ; Maître [X] [L] écrit dans son procès-verbal de constat du 3 octobre 2024 que le regard circulaire en béton se situe à une profondeur de 35 à 40 centimètres, le regard n’étant visible qu’après qu’il ait été creusé autour.Il n’est produit aucun autre élément démontrant que le regard était visible avant les travaux autour de celui-ci.

Ainsi, la demande formée par M. et Mme [N] à l’encontre de la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER sera rejetée.

— Sur la responsabilité du notaire :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui et d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

En l’espèce, si les époux [N] reprochent à Maître [G] de ne pas les avoir renseignés et conseillés et rappellent que le notaire est garant de l’efficacité des actes qu’il a instrumentés, ils n’articulent aucun moyen en fait au soutien de leur demande en responsabilité du notaire.

Or, s’agissant du permis de construire, l’acte de vente mentionne que le bien est vendu en l’état de garage et que M. et Mme [N] feront leur affaire personnelle de la démolition et de la construction envisagée par leurs soins et sous leur seule et entière responsabilité et dans une partie spécifique intitulé «absence de condition suspensive d’obtention du transfert du permis de construire purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait» que les acquéreurs sont informés des conséquences pouvant résulter de cette circonstance, étant relevé que l’avenant au compromis signé le 2 septembre 2022 précise que les époux [N] feront leur affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation d’urbanisme relative à leur projet de construction, notamment le transfert du permis de construire.

Il n’appartenait en tout état de cause pas à Maître [G], rédacteur de l’acte de vente de vérifier les termes du permis de construire, en l’espèce de comparer le plan de masse du permis de construire avec le procès-verbal d’arpentage du géomètre.

En ce qui concerne la servitude, si les époux [N] reprochent in fine au notaire de ne pas avoir mentionné de servitude dans l’acte de vente, ils ne précisent pas les motifs pour lesquels le notaire aurait eu ou aurait dû avoir connaissance de la présence des canalisations sur le terrain surbâti vendu.

M. et Mme [N] ne rapportant pas la preuve d’une faute de Maître [G], ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation à son encontre.

— Sur les appels en garantie :

Les demandes de M. et Mme [N] étant rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner l’appel en garantie de la Sas ADY et la Sas GAM 75 à l’encontre de Maître [G] et celui de Maître [G] à l’égard de la Sas ADY et de la Sas GAM 75.

Les appels en garantie de la Sas ADY et la Sas GAM 75 et de Maître [G] seront rejetés.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. et Mme [N], qui succombent, seront condamnés aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de mettre à leur charge, au bénéfice de la Sas ADY, de la Sas GAM 75, de la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER et de Maître [G] une somme de 1.000 € à chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande formée sur ce fondement sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par la Sas ADY et la Sas GAM 75 à l’encontre de M. [M] [F] et la demande formée par la Sas ADY et la Sas GAM 75 pour le compte de M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] irrecevables ;

DÉBOUTE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] à payer à la Sas ADY la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] à payer à la Sas GAM 75 la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] à payer à la Sarl NEUDORF L’IMMOBILIER la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [D] [U] épouse [N] à payer à Maître [K] [G] la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ