N° RG 23/09696 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLHJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 23/09696

N° Portalis DB2E-W-B7H-MLHJ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Mehdi ELMRINI

— M^e Fabrice JEHEL

— M. [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [K]

demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [K]

demeurant [Adresse 2]

représentés ensemble par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59

DEFENDEURS :

Madame [F] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mehdi ELMRINI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 228

Monsieur [W] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [D] [H], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 août 2021, Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] ont loué à Madame [F] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700 euros outre 120 euros de provision pour charges. Par avenant signé par les parties le 2 juin 2022, les bailleurs ont accordé à la locataire une remise temporaire du loyer à compter du 1er juin 2022 et jusqu’au 31 mai 2023 en fixant le montant du loyer à la somme de 600 euros mensuels, le montant des provisions sur charges a été maintenu à 120 euros par mois.

Suivant second acte signé à la même date que le contrat de bail, Monsieur [W] [M] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Madame [F] [P].

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 9 juin 2023, les bailleurs ont mis Madame [F] [P] en demeure de leur payer la somme de 2 478,56 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance locative.

Par actes d’huissier en date des 1er août et 20 juillet 2023, Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] ont fait assigner respectivement Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et du commandement d’avoir à évacuer les lieux,supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu du défaut d’assurance,condamner la locataire in solidum avec Monsieur [W] [M] en sa qualité de caution à payer la somme de 3 028,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2023 réceptionnée le 9 juin 2023 sur la somme de 2 478,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire in solidum avec Monsieur [W] [M] en sa qualité de caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, en l’espèce 890 euros (700 euros de loyer et 190 euros de charges) jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,condamner la locataire in solidum avec Monsieur [W] [M] en sa qualité de caution à payer la somme de 1 200 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins du prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 août 2023.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures du 27 février 2024 en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 260,91 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Citée par acte délivré à personne, Madame [F] [P], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 5 novembre 2024 aux termes desquelles elle sollicite que les demandeurs soient déboutés de l’ensemble de leur demande et qu’ils soient condamnés à lui verser à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste les demandes des bailleurs en ce qu’elle soutient être à jour du paiement des loyers et des charges. Elle explique que le décompte produit par les bailleurs est erroné et qu’il ne prend pas en compte d’importants règlements qu’elle a effectués.

Cité à l’étude, Monsieur [W] [M] ne comparait pas ni personne pour lui.

La locataire n’a pas répondu aux sollicitations du travailleur social en vue de l’établissement de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 rend applicable cette exigence aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 février 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Pour la période du 1er août 2021 au 6 juin 2023 (loyer du mois de mai 2023 inclus), il ressort des termes du contrat de bail et de l’avenant que Madame [F] [P] devait payer 12 600 euros de loyers (soit 28 mensualités de 700 euros et 12 mensualités de 600 euros) et 4 800 euros de charges sur provisions (soit 40 mensualités de 120 euros), soit la somme totale de 17 400 euros.

Sur cette période, il ressort du décompte fourni par les bailleurs au 7 novembre 2024, du décompte des loyers et provisions sur charges versés (pièce n°6) que Madame [F] [P] a versé la somme de 16 360 euros.

Madame [F] [P] verse aux débats des justificatifs de virement pour le paiement des loyers du mois de janvier, mai et juin 2023 (700 euros x 3 soit 1 400 euros). Contrairement à ce qu’elle indique, ces virements sont pris en compte dans le décompte des bailleurs.

Elle verse également une quittance de loyer pour une somme de 9 600 euros qui concerne la période de juillet à décembre 2022.

Alors que les bailleurs font état de paiements de la part de la locataire à hauteur de 16 360 euros au total, cette dernière ne justifie que de paiements à hauteur de 11 000 euros.

Ainsi, au regard des pièces fournies par les parties, il existe sur ladite période un arriéré locatif de 1 040 euros.

Pour la période de juin 2023 à novembre 2024, il ressort des termes du contrat de bail et de l’avenant que Madame [F] [P] devait payer une somme de 12 600 euros de loyers (18 mensualités de 700 euros) et 2 160 euros de provisions sur charges (18 mensualités de 120 euros) soit la somme totale de 14 760 euros.

Le décompte versé par les bailleurs arrêté au 7 novembre 2024 fait état de paiements à hauteur de 10 158,56 euros par Madame [F] [P] ainsi que 4 584 euros versés par la CAF soit la somme totale de 14 742,56 euros.

Madame [F] [P] verse aux débats des justificatifs de virement pour le paiement des loyers du mois d’octobre, novembre et décembre 2023 et janvier 2024 (720 euros x 4 soit 2 880 euros). Contrairement à ce qu’elle indique, ces virements sont pris en compte dans le décompte des bailleurs.

Elle verse également une quittance de loyer et un ordre de virement d’une somme de 2 598,56 euros pour les loyers de juin à septembre 2023, cette somme est également bien prise en compte par le décompte des bailleurs.

Alors que les bailleurs font état de paiements à hauteur de 14 742,56 euros, Madame [F] [P] ne justifie de paiements qu’à hauteur de 5 478,56 euros.

Ainsi, au regard des pièces fournies par les parties, il existe sur ladite période un arriéré locatif de 17,44 euros.

Concernant la régularisation des charges locatives :

Les bailleurs réclament en outre le versement de charges locatives calculées au réel sans fournir aucun justificatif à l’appui de leur demande concernant la période d’août 2021 à juin 2022, ils ne se contentent que d’indiquer que les charges réelles afférentes à cette période sont fixées à 1 878,56 euros.

Dès lors, en l’absence de justificatif et Madame [F] [P] s’étant acquitté des provisions sur charges comme il est indiqué supra leur demande de régularisation sera rejetée pour ladite période.

Pour la période de juillet 2022 à juin 2023, les bailleurs justifient des charges locatives au réel en fournissant le décompte des charges et la taxe foncière. Les charges réelles locatives afférentes à cette période sont ainsi de 2 454,91 euros. Madame [F] [P] a versé sur ladite période la somme de 1 200 euros de provisions sur charges (100 euros x 12). Elle est ainsi redevable d’une somme de 1 254,91 euros au titre des charges afférentes à cette période.

Pour la période de juillet 2023 à novembre 2024, les bailleurs réclament la somme de 3 230 euros d’avance sur charge soit 17 mensualités à 190 euros. Or, il y a lieu de retenir que le contrat de bail fixe les provisions sur charge à 120 euros et qu’aucun avenant n’a été signé pour les augmenter à la somme de 190 euros. Il ressort du décompte fourni par les bailleurs eux-mêmes que Madame [F] [P] est à jour du versement des provisions sur charges à hauteur de 120 euros par mois depuis juillet 2023 et ce jusqu’en novembre 2024. Il y a ainsi lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] en sa qualité de caution à payer à Monsieur [T] [K] et à Madame [Z] [K] la somme de 2 312,35 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er août 2021 au 30 juin 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 :

— le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

— Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. (…)

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers mais également la non justification d’une assurance locative constituent des manquements graves de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Madame [F] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [F] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu de supprimer ce délai.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’une somme de 820 euros pour la période courant du mois de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 août 2021 entre Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K], d’une part, et Madame [F] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du présent jugement ;

DIT que Madame [F] [P] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] de leur demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] la somme de 2 312,35 euros (décompte arrêté au 7 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 820 euros à compter du mois de décembre 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [T] [K] et Madame [Z] [K] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [W] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS