N° RG 25/03414 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQJE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/03414 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQJE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Gaëlle KOENIG

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Gaëlle KOENIG

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [H] et Madame [E] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Typhaine ELSAESSER, substituant M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gaëlle KOENIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 173

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[R] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/03414 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQJE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 avril 2022 avec effet au même jour, M. [H] [U] a donné à bail à M. [N] [K] pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation de 25 m², 2ème étage sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 430 € et une provision sur charges de 40 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [H] et Mme [E] [B] ont fait signifier à M. [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2024 pour un montant en principal de 940 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 9 août 2024.

Puis ils ont fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 juin 2025, par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à deux reprises à l’audience du 17 octobre 2025 et du 21 novembre 2025.

M. [U] [H] et Mme [E] [B], représentés par leur conseil, au soutien de leurs conclusions du 19 novembre 2025 et du dépôt de leur dossier de plaidoirie demandent de :

— juger leurs demandes recevables et bien fondées ;

— constater la résiliation du bail d’habitation les liant à M. [N] [K] par l’effet de la clause résolutoire ;

subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur, à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— juger que M. [N] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2024, ou, subsidiairement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [K] et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— juger que les meubles et objet suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner à leur payer la somme de 5 718 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2025, somme à parfaire à date du jugement ;

— le condamner à leur payer la somme de 470 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 9 octobre 2024 ou, subsidiairement, à compter de la date du jugement à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitutions des clés, outre les intérêts à taux légal à chaque échéance du terme mensuel ;

— leur donner acte qu’ils s’opposent à la demande de délais de paiement, le locataire ne présentant pas de garanties suffisantes à ce titre ;

— le condamner à leur payer la somme de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens, y compris les frais de commandement de payer ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

M. [N] [K], représenté par son conseil, au soutien de ses conclusions du 19 novembre 2025 et du dépôt de son dossier de plaidoirie, demande :

— d’enjoindre à Mme [B] de justifier de sa qualité à agir ;

— d’enjoindre au bailleur de fournir un décompte de charges annuelles depuis la prise d’effet du bail soit depuis le 2 avril 2022 ;

— d’enjoindre au bailleur de s’expliquer sur le décompte produit ne stipulant aucun versement de la CAF;

Au fond,

— débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— constater que les demandeurs sollicitent deux fois les loyers d’octobre 2024 à mars 2025 ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est en vue de répondre au ministère public ou à la demande du président.

En l’espèce, la note en délibéré versée en communication électronique le 16 décembre 2025 et les documents adressés par Maître Gaëlle KOENIG au greffe de la chambre de proximité à laquelle à répondu Maître Emmanuelle TRAUZZOLA, soit après l’audience et en cours de délibéré, sont irrecevables à défaut d’avoir été autorisés.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [H] et Mme [E] [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle leur en a accusé réception le 9 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA QUALITÉ À AGIR DE MME [E] [B] :

Aux termes de l’article 595 du Code civil, " L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. "

En l’espèce, le moyen de la signature du bail par le seul nu-propriétaire n’étant pas invoqué, Mme [E] [B] justifiant de sa qualité d’usufruitière du bien dont s’agit depuis le 2 mars 2011 par la production d’une copie du livre foncier, elle justifie ainsi de sa qualité à agir.

Aucune fin de non-recevoir n’est soulevée.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 3 un commandement de payer a été signifié le 8 août 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 940 € correspondant aux échéances des mois de juillet et août 2024. Il est constant que le bail ne fixe pas le terme échu ou à échoir et date limite du paiement du loyer.

En conséquence, M. [N] [K] est fondé à soulever l’irrégularité du commandement de payer dont il n’est pas possible dans ces conditions de s’assurer qu’il ait été délivré pour une créance exigible.

M. [U] [H] et Mme [E] [B] seront donc déboutés de leur demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

4. SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu » le paragraphe g de cet article prévoyant que le locataire est tenu « g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

L’article 1728 de ce code précise que, " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par les décomptes produits aux débats que le locataire n’a plus effectué de règlement au titre du loyer et des provisions pour charges entre le mois de juillet 2024 et le mois de septembre 2025, ayant réglé le 3 octobre 2025 la somme de 470 € sans préciser les règles d’imputation et est resté devoir la somme de

5 718 €, le paiement de la CAF d’un montant de 1 332 € du 13 juin 2025 étant pris en compte.

En outre, M. [N] [K] ne conteste pas ne jamais avoir justifié de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, conformément à la demande, à savoir le 21 janvier 2026.

M. [N] [K], occupant sans droit ni titre à cette date, sera condamné, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 22 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable au prorata temporis mensuellement au plus tard le dernier jour du mois considéré.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

M. [N] [K] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [U] [H] et Mme [E] [B] produisent un décompte établissant que M. [N] [K] restait leur devoir la somme de 5 718 € au 14 novembre 2025. Il est justifié du décompte des charges locatives des années 2022, 2023 et 2024 étant ici observé que la régularisation des charges qui devrait être supportée par le locataire n’est pas demandée dans le cadre de la présente instance.

M. [N] [K] n’apporte d’autre élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Des paiements étant susceptibles d’être intervenus, la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittances au paiement de cette somme de 5 718 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Selon l’historique du compte produit les capacités financières ne sont pas établies, un seul paiement est intervenu en octobre 2025, sans aucune régularisation. Un paiement serait intervenu en novembre 2025 outre un apurement de 100 €. La proposition d’apurement formulée ( pièce 12) de 100 € par mois, est incompatible avec les délais qui pourraient être accordés. Le montant du loyer et de l’apurement paraissent également en l’état incompatibles avec le taux d’effort que pourrait supporter le locataire nonobstant le rétablissement de prestations sociales au logement et un éventuel rappel dont le montant n’est par ailleurs pas précisé à partir du mois de juin 2025.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à l’octroi de délais de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [N] [K] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 2 avril 2022 liant M. [H] [U] à M. [N] [K] concernant un logement à usage d’habitation de 25 m², 2ème étage sis [Adresse 1] et dont Mme [E] [B] est usufruitière, à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [K] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [B] et à M. [U] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à M. [U] [H] et Mme [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; Elle sera payable au prorata temporis mensuellement au plus tard le dernier jour du mois considéré. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à M. [U] [H] et Mme [E] [B] en deniers et quittances la somme de 5 718 € (décompte arrêté au 14 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à M. [U] [H] et Mme [E] [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN