N° RG 25/01242 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4KT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/01242 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N4KT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

+ Monsieur [U]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 février 2026

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré, inscrite au RCS de [Localité 3] N° 552 046 484, venant aux droits de SA d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 29 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à Monsieur [L] [U] en location un logement conventionné n°B02 [Adresse 5], sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer initial mensuel de 332,82 euros augmentés d’une provision sur charges de 101,37 euros, payable à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque mois.

À la suite d’impayés locatifs, la commission départementale de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 novembre 2024, ainsi que la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice daté du 22 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a notifié à Monsieur [L] [U] un commandement de pater visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 143,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait citer Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, par l’effet du commandement de payer resté infructueux délivré le 22 novembre 2024 ;

— Condamner le défendeur, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et bien le logement si [Adresse 6] à [Localité 6] ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 500 euros à compter du 1er février 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— Condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— Condamner le défendeur à payer par provision à la demanderesse les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 3 janvier 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 1 470, 40 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— Condamner le défendeur à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur solidairement en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

À l’audience du 16 décembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 2 515,97 euros au 5 décembre 2025, a indiqué que Monsieur [L] [U] a repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe le 12 décembre 2025, et dont il résulte que Monsieur [U] veillera à ce que l’argent nécessaire au paiement de son loyer soit présent sur le compte bancaire au moment du prélèvement et que ce dernier pourrait rembourser sa dette dans le cadre d’un plan d’apurement de 100 euros par mois en complément du loyer.

Monsieur [L] [U], comparant, a précisé pouvoir régler le loyer courant et versé mensuellement 100 euros en sus, ce par virement automatique.

Il sera statué à son encontre par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Il résulte de la procédure que la situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 3 octobre 2025 à au préfet du Bas-Rhin, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en ce que son article 7 stipule notamment que le contrat de location sera résilié de plein droit à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges, au terme convenu, six semaines après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité.

Un commandement de payer a bien été signifié le 22 novembre 2024 pour un montant en principal de 1 233,05 euros au regard d’un décompte joint et arrêté au 18 novembre 2024.

Le décompte produit et arrêté au 5 décembre 2025 établit que ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de 6 semaines, soit le 4 janvier 2025.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure, et notamment du décompte actualisé au 5 décembre 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’existence d’une dette locative.

Il convient néanmoins de déduire du décompte précité la somme de 182,49 euros imputée au titre de frais de contentieux, de sorte que la dette locative s’établit à 2 333,48 euros.

Monsieur [L] [U] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [L] [U] sera condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une provision de 2 333,48 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, tant les débats que les décomptes produits démontrent que Monsieur [L] [U] a repris le paiement du loyer courant. L’état de ses charges et ressources mensuelles établi pour l’exposé de sa situation locative par l’assistante sociale démontre en outre qu’il est en capacité de s’acquitter, en sus du loyer courant, du règlement des arriérés de loyers selon des mensualités et des modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

La SA CDC HABITAT SOCIAL n’y est pas opposée.

Conformément à la demande de Monsieur [L] [U], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés.

Il sera prévu que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [U] au paiement d’une provision correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne justifie qu’il y soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [L] [U] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 29 juillet 2024, conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [L] [U] concernant un logement conventionné n°B02 [Adresse 5], sis [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une provision d’un montant de 2 333,48 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [U], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 100 euros et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux, à compter du terme du mois de décembre 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER