TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01028 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EMG5

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[X] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES

INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[F] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2023, prenant effet le même jour, Mme [X] [O], par l’intermédiaire de son mandataire la SASU L’IMMOBILIER EN GASCOGNE, a donné à bail à usage d’habitation à M. [F] [N], un logement [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 490€, et une provision mensuelle sur charges de 15€ relativement à la taxe d’ordures ménagères.

Le bail prévoit une clause contractuelle résolutoire avec un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Mme [X] [O] a, souscrit un contrat d’assurance «  impayé de loyers » auprès de AXA FRANCE IARD.

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2023, Mme [X] [O] a fait signifier à M. [F] [N], un commandement de payer les loyers, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire pour la somme de 2 080,75€, suivant décompte de loyers impayés, arrêtés à novembre 2023 inclus.

Le délai pour régulariser les causes du commandement tel que visé à l’acte est de 6 semaines.

Par acte de Commissaire de justice du 11 avril 2024, qui annule et remplace l’acte précédemment signifié en date du 2 avril 2024, Mme [X] [O] a fait assigner M. [F] [N] pour le 18 juin 2024 aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise

Constater que la location consentie à M. [N] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [N] [F] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil,

Ordonner que M. [N] [F] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner M. [N] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 3 067,50€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue.

Étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience.

Condamner M. [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux.

Condamner M. [N] [F] au paiement d’une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles

Condamner M. [N] [F] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification CCAPEX, de la présente assignation, de la notification Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024.

A cette audience, Mme [X] [O] a été représentée par son Conseil, Maître CHEVALLIER.

Monsieur [F] [N], régulièrement cité à étude, a été représenté par Maître LEMUET, qui a sollicité le renvoi.

La juridiction a donné lecture du Diagnostic social et financier et a soulevé l’existence du Garantie Loyers Impayés (GLI) ainsi qu’indiquée au Diagnostic social et financier et s’est interrogée sur les implications de cette garantie quant à la créance dont le paiement est sollicité.

L’affaire a été contradictoirement renvoyée au 8 octobre 2024, date à laquelle il a été indiqué que la Commission FSL n’avait pas encore statué.

L’affaire a donc été renvoyée contradictoirement à l’audience du 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

A cette audience, Mme [X] [O], représentée par son Conseil, lequel a indiqué vouloir intervenir pour la SA AXA ASSURANCES au titre de la garantie loyers impayés, et a sollicité le renvoi pour régularisation de la procédure concernant la GLI.

Monsieur [F] [N], représenté par son Conseil, a précisé n’avoir pas d’information pour l’octroi de l’aide FSL et que son client est hospitalisé.

L’affaire a donc été renvoyée contradictoirement au 8 avril 2025 et appelée à cette date.

A cette audience du 8 avril 2025, Mme [X] [O] a été représentée par son Conseil, Maître CHEVALLIER FILLASTRE qui a demandé le renvoi.

Monsieur [F] [N], représenté par son Conseil, a sollicité un renvoi en raison d’une longue hospitalisation et de la reprise des loyers courants, outre une possibilité de solder la dette d’ici à la fin du mois de juin 2025.

L’affaire a été renvoyée contradictoirement au 1er juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 où elle a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

A cette audience, Mme [X] [O] et la SA AXA FRANCE IARD intervenante volontaire ont été représentées par leur Conseil.

Monsieur [F] [N] a été représenté par son Conseil.

* * * * *

Madame [X] [O], et la SA AXA FRANCE IARD, intervenante volontaire venant aux droits Mme [X] [O] dans le cadre de la subrogation, représentées par leur Conseil, soutiennent des conclusions récapitulatives n°3 contenant intervention volontaire, régulièrement notifiées au droit de Monsieur [N].

Madame [X] [O], et la SA AXA FRANCE IARD sollicitent de voir :

Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD,

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise

Constater que la location consentie à M. [N] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

A défaut,

Prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [N] [F] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil,

Ordonner que M. [N] [F] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner M. [N] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à payer à Madame [X] [O] la somme de 718,46€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 juin 2025 et à la SA AXA FRANCE IARD, la somme de 8 937,85€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues de septembre 2023 à mai 2025, outre à Madame [X] [O], la somme mensuelle de 520€ à titre d’indemnité d’occupation dues du 1er juillet 2025 jusqu’à libération des locaux,

Condamner M. [N] [F] au paiement d’une somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Ils actualisent la dette au jour de l’audience, suivant décompte contradictoirement transmis au défendeur à la somme de 9 656,31€, mois de juin 2025 inclus, dont 7 718,97€ et 1 218,88€ reviennent à la SA AXA FRANCE IARD au titre de la subrogation et 718,46€ restant dûs à la bailleresse.

Ils expliquent que le locataire se maintient dans les lieux et sollicite des délais de paiement, outre la suspension de la clause résolutoire, alors qu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui est une condition nécessaire pour ce faire.

M. [N] ne s’est pas mobilisé suffisamment et la dette continue d’augmenter. Ils font valoir qu’aucun règlement n’est intervenu depuis avril 2025.

Monsieur [N] représenté par son Conseil, selon conclusions en défense, sollicite de voir :

Débouter les demandeurs de leurs demandes de résiliation de bail, d’expulsion, d’article 700 du Code de procédure civile et des dépens

Accorder à M. [N] des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative,

Suspendre les effets de la clause résolutoire

Dire et juger que chaque partie conserve ses dépens.

[F] [N] représenté par son Conseil, fait valoir qu’il ne conteste pas le montant de la dette locative, mais qu’il a rencontré des difficultés financières suite à la séparation d’avec sa compagne et du soutien financier qu’il dû apporter à son fils étudiant. Il expose également avoir rencontré de graves problèmes de santé pour avoir été hospitalisé au début de l’année 2025, ce qui a mené à la découverte d’un adénocarcinome avec métastases sur l’ensemble du squelette.

Il justifie avoir subi un traitement d’hormonothérapie suivi d’une radiothérapie en juin 2025 et poursuivre désormais avec une chimiothérapie au sein du service d’oncologie de [Localité 4] jusque fin juillet.

Il explique que si certains virements ont pu être rejetés faute de provision suffisante, depuis avril 2025, tous les virements sont honorés. Il expose ne pas être en mesure de justifier de ses relevés de compte car il ne dispose pas des relevés papiers et n’a pas d’accès banque en ligne. Mais il affirme que les loyers de mai et juin 2025 ont été réglés.

Il rappelle être retraité avec des revenus mensuels de 1700€ et indique que sa situation est en passe de se stabiliser.

Dès lors il sollicite des délais de paiements sur 36 mois au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour avoir repris le paiement du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire.

Il s’oppose aux demandes adverses formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qui aggraveraient sa situation financière fragile.

MOTIFS

— Sur l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD

Au terme de l’article 68 du Code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction d’instance.

Au terme de l’article 329 du Code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Au terme de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Par conclusions notifiées, le Conseil des demandeurs a indiqué que la SA AXA FRANCE IARD intervenait volontairement à la procédure au titre de la subrogation.

En l’espèce, le lien suffisant est caractérisé par la subrogation de la SA AXA FRANCE IARD, aux droits de Mme [O] pour la période d’impayés du 1er septembre 2023 au 31 mai 2025 suivant la production de quittances subrogatives telles que versées aux débats.

L’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD, en la présente instance, est donc déclarée, recevable.

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département le 12 avril 2024, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 14 décembre 2023 et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

Mme [X] [O] a fait délivrer à M. [F] [N], un commandement de payer le 12 décembre 2023 visant la clause résolutoire portant sur des loyers impayés s’élevant à 2 080,75€, suivant décompte de loyers impayés, arrêtés à novembre 2023 inclus ( correspondant à reliquat juillet, loyers août, septembre, octobre et novembre 2023)

Le diagnostic social et financier transmis à la juridiction, le 13 juin 2024, indique que le défendeur est en retraite depuis 2007 et qu’il peine à conserver un équilibre financier depuis sa séparation, car il a dû racheter les meubles, électroménagers, vestiaire pour son fils et autres fournitures pour son nouveau logement en sus de charges courantes.

Il a à charge son fils de 15 ans. Ses revenus sont impactés par une saisie de 400€ pour une dette antérieure et il peine à rétablir son équilibre financier, n’ayant pas les ressources financières suffisantes pour faire face à l’ensemble de ses charges. Il a un découvert bancaire chronique qu’il a dû mal à résorber. Il a sollicité une aide financière auprès de la caisse de retraite, ainsi qu’auprès du FSL. Il souhaite mettre en place un échéancier pour rester dans le logement.

— Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose dans son premier alinéa que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2023 et visait un délai de 6 semaines pour régulariser la situation.

Toutefois, il convient de relever que si le contrat de bail a été conclu, après la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit bien un délai de DEUX mois pour régulariser.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 13 Juin 2024 n° 24-70.002) est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Dès lors, il convient d’acter que la volonté des parties lors de la conclusion du contrat a été d’écarter les dispositions de la loi d’ordre public de protection pour adopter un dispositif plus protecteur pour le locataire en lui ouvrant un délai de deux mois pour régulariser au lieu du délai réduit à 6 semaines.

Ainsi, il convient de constater et de prendre acte que la clause résolutoire dont il est demandé application ne pouvait jouer qu’à l’issue du délai de deux mois comme le demande la requérante et non des 6 semaines portées au commandement de payer.

Il est par ailleurs établi au regard des éléments produits que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois imparti par les dispositions contractuelles sus visées.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient par conséquent réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement soit le 13 février 2024 ce qui emporte résiliation du bail.

— Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu des éléments produits aux débats et notamment du dernier décompte en date du 25 juin 2025, il est constaté que le locataire n’a pas satisfait à la condition préalable requise de versement intégral du loyer courant et ce malgré les délais accordés de fait par la procédure et à la date d’audience de renvoi du 1er juillet 2025.

Dès lors, il ne peut être accordé de délais de paiement concernant l’arriéré locatif et en conséquence, il n’y a pas lieu en corollaire, à suspendre les effets de la clause résolutoire.

A compter du 13 février 2024, Monsieur [F] [N] est occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (65)

En conséquence, la demande d’expulsion est fondée et se fera conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par cette occupation illicite, Monsieur [F] [N] cause un préjudice au bailleur, l’empêchant d’avoir la libre disposition de son bien.

En ce chef, Monsieur [F] [N], qui se maintient dans les lieux, sera condamné à payer, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives, à compter du 13 février 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

L’arriéré locatif (loyer, charges et indemnités d’occupation depuis la résiliation du bail, échéance du mois de juin 2025 comprise) arrêté à la somme de 9 656,31€ n’est pas contestable au vu du contrat de location, du commandement de payer et du dernier décompte produit lors des débats du 1er juillet 2025 dont il conviendra de déduire tous les frais de rejets pour impayés soit 9x 10,25€ + 12,25€ X10 qui ne sont pas en nature d’arriéré locatif.

Au terme de l’article 1346-1 du Code civil : la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Au terme de l’article 1346-3 du Code civil : la subrogation ne peut nuire au créancier lorsqu’il n’a été payé qu’en partie ; en ce cas, il peut exercer ses droits pour ce qui lui reste du, par préférence à ce lui dont il n’a reçu qu’un paiement partiel.

En conséquence, M. [F] [N] sera condamné à payer à la SA AXA FRANCE IARD, la somme de 8 937,85€ correspondant à la valeur des quittances subrogatives produites et à Mme [X] [O], le solde résultant de la différence entre 9656,31€ et 8937,85€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision dont seront à déduire les sommes de 9x 10,25€ + 12,25€ X10

— Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 300€.

M. [F] [N], partie perdante, sera condamné à payer à Mme [X] [O], la somme de 300€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens:

M. [F] [N] partie perdante, sera condamné au titre des dépens de la présente instance.

— Sur les demandes annexes :

L’exécution provisoire comme de droit sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable en qualité de partie intervenante la SA AXA FRANCE IARD,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter du 13 février 2024, par acquisition de la clause résolutoire,

DEBOUTE Monsieur [F] [N] de sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DIT qu’à défaut pour M. [F] [N] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [X] [O] et /ou la SA AXA FRANCE IARD par subrogation, pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail, à compter du 13 février 2024, avec intérêts,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à Mme [X] [O], une somme égale au montant actuel du loyer et des charges, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à la SA AXA FRANCE IARD, la somme de 8 937,85€ ( loyers, charges et indemnités d’occupation depuis le 1er septembre 2023, échéance du mois de mai 2025 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer à Mme [X] [O], le solde résultant de la différence entre 9 656,31€ et 8 937,85€ suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus, dont à déduire les sommes de 9x 10,25€ + 12,25€ X10,

CONDAMNE M. [F] [N] à payer la somme de 300€ à Mme [X] [O], au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [N] au titre des dépens de la présente instance,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi du relogement de Monsieur [N].

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge