TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 26/00084 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EAWP

Minute : 26/483

JUGEMENT

Du :05 Juin 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 05 Juin 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 07 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public [E] OPH MOSELLE, demeurant Elisant domicile au cabinet de M^e Catherine LEMENN-MEYER – 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE

représenté par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [O], demeurant 4 rue du Maréchal Foch – Bât 4 Appt 07 – 57250 MOYEUVRE- GRANDE, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2023, à effet au 7 octobre 2023, l’E.P.I.C. [E] a donné à bail à M. [O] [Z], pour une durée d’un mois renouvelable, un local à usage d’habitation situé 4 rue Foch 57250 MOYEUVRE GRANDE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 224,08 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 128,98 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 224,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 délivré à étude, l’E.P.I.C. [E] a fait assigner M. [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir :

A titre principal

déclarer son action recevable et bien fondée ;constater la résiliation du bail signé par les parties sur le fondement de la clause résolutoire ainsi que du commandement de payer signifié le 15 janvier 2024 ;

Subsidiairement,

prononcer la résiliation du contrat de bail pour violation grave et répétée par M. [O] [Z] de ses obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

ordonner son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique ;condamner M. [O] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [E] la somme de 5.712,26 euros au titre des loyers et charges dus au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre ;condamner M. [O] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 391,61 euros équivalent au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;dire et juger que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d’HLM devenus ESH ;condamner M. [O] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [E] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 7 avril 2026, l’E.P.I.C. [E] a comparu représenté par son conseil. Le bailleur a réitéré les termes de son assignation.

M. [O] [Z] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 5 juin 2026, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, l’E.P.I.C. [E] a comparu représenté par son conseil. Bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, M. [O] [Z] n’a pas comparu. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 15 janvier 2026, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 16 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF) a été réalisée le 9 janvier 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 15 janvier 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 15 janvier 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à M. [O] [Z] le 15 janvier 2024.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [O] [Z] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 précité.

Par ailleurs, la procédure de surendettement initiée par M. [O] [Z] est sans incidence sur la résiliation du contrat de bail dès lors que la décision de recevabilité est intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle a prononcé une décision de recevabilité le 25 septembre 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 février 2024.

Il convient, par suite, de condamner M. [O] [Z] à restituer les lieux loués situés 4 rue Foch 57250 MOYEUVRE GRANDE.

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, l’E.P.I.C. [E] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 26 septembre 2023 ;

— le commandement de payer en date du 15 janvier 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par le bailleur de 5 712,26 € comprend les loyers et charges impayées à la date de la résiliation du bail.

Il ressort des éléments versés aux débats que la créance déclarée auprès de la Commission de surendettement par M. [O] [Z] au titre de l’arriéré de loyers s’élèverait à la somme de 1.330,23 euros. Toutefois, il n’est nullement justifié de la réalité de ce montant par le défendeur qui ne comparaît pas à l’audience.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par M. [O] [Z]. Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme de 5 712,26 € au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 391,61 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [O] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du mois de mars 2024, l’indemnisation devant intervenir à compter du jour où le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [O] [Z] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et de la sommation de payer. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de l’E.P.I.C. [E] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé 4 rue Foch 57250 MOYEUVRE GRANDE, entre l’E.P.I.C. [E] d’une part et M. [O] [Z] d’autre part, à compter du 27 février 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [Z] à libérer les lieux situés 4 rue Foch 57250 MOYEUVRE GRANDE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [O] [Z] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [O] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [E] la somme de 5.712,26 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et par la loi, à compter de la résiliation du bail, soit le 27 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [Z] est de 391,61 euros ;

CONDAMNE M. [O] [Z] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [E] et M. [O] [Z] de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,