TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00011 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D23B

Minute : 26/452

JUGEMENT

Du :21 Mai 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 21 Mai 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 03 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. CONCILIUM HABITAT, demeurant 255 Avenue Jeanne d’arc – 57290 FAMECK

représentée par M. [E] [S]

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [H], demeurant 2 Rue du lieutenant Louis Saint Antoine – 57700 NEUFCHEF, comparant en personne

Monsieur [V] [H], demeurant 22 Boulevard du bois carré – 57310 GUENANGE, comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2020, la SAS CONCILIUM HABITAT a donné à bail à M. [C] [H] un local à usage d’habitation sis 1 rue de Wendel – 57700 HAYANGE.

M. [V] [H] s’est porté caution solidaire suivant acte d’engagement de caution du 12 octobre 2020.

Selon ordonnance portant injonction de payer du tribunal judiciaire de Thionville en date du 18 octobre 2024, M. [C] [H] et M. [V] [H] ont été condamnés solidairement à régler à la SAS CONCILIUM HABITAT les sommes de 1.416 euros au titre de loyers impayés, de 347,14 euros au titre des frais de procédure et 130,23 euros au titre des intérêts au taux contractuel de 8,1666 %, soit un montant total de 1.893,37 euros.

L’ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à M. [C] [H] et M. [V] [H] le 5 décembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2024, M. [C] [H] et M. [V] [H] ont formé opposition à l’injonction de payer du 18 octobre 2024.

Convoquée à l’audience du 30 septembre 2025, la SAS CONCILIUM HABITAT a comparu représentée par l’intermédiaire de son président, M. [E] [S], dûment muni d’un extrait de K-bis. M. [C] [H] et M. [V] [H] ont comparu en personne.

M. [S] indique que le locataire a quitté les lieux depuis le le mois de septembre 2024 et fait état d’un décompte qui s’élève à la somme de 481 euros. Il indique avoir fait établir un devis pour des travaux. Alors que M. [C] [H] s’était engagé à faire les travaux par lui-même, les travaux n’étaient pas réalisés au jour de l’état des lieux de sortie. M. [S] sollicite le paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 481 euros, 935 euros au titre des travaux, le lavage des carreaux, 180 euros au titre des frais pour la requête en injonction de payer, soit un total de 1596 euros. Il sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts correspondant à la retenue du dépôt de garantie.

M. [C] [H] conteste les travaux. Il indique que les locaux sont d’anciens bureaux réhabilité. Il déclare avoir fait des observations lors de l’état des lieux qui sont reportées au verso du document. Il indique avoir une vidéo de la tonte du jardin pour prouver que le jardin a été tondu. Il fait état d’un article du [Y] [M] dont il ressort qu’il y a eu des problèmes avec l’agence. Il indique avoir refait la peinture et avoir des photos.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 décembre 2026 puis mise en délibéré au 2 février 2026.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée le 2 février 2026 afin d’inviter la SAS CONCILIUM HABITAT à produire le contrat de bail.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

Aux termes de ses dernières écritures réceptionnées au greffe du tribunal le 15 décembre 2025, la SAS CONCILIUM HABITAT sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

DIRE que les motifs pour lesquels l’opposition d’injonction de payer a été formulée par Monsieur [H] [C] sont nuls ;JUGER Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] solidairement ;CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 1.596 euros aux mains de l’agence CONCILIUM HABITAT Immobilier ;CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] au titre des intérêts au taux contractuel de 8,16% depuis sa sortie le 06 septembre 2024 à l’agence CONCILIUM HABITAT Immobilier ;LAISSER pour acquit au propriétaire la somme de 960,00 euros du dépôt de garantie au titre de dommages et intérêtsCONDAMNER solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 540,00 euros à l’agence CONCILIUM HABITAT Immobilier pour dommages et intérêts ;CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [H] [V] au paiement des entiers dépens ;Par courrier recommandé réceptionné au greffe du tribunal le 16 décembre 2024, M. [V] [H] a donné mandat à M. [C] [H] pour le représenter dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de ses écritures, M. [C] [H] sollicite du tribunal :

De considérer que les sommes réclamées ne sont pas suffisamment justifiées ;Et par conséquent d’en refuser le paiement ;De rejeter la demande de dommages-intérêts en raison du temps écoulé ;À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, puis prorogée au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’OPPOSITION

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

Selon l’article 1415 du code de procédure civile, l’opposition doit être formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le tribunal judiciaire de Thionville le 18 octobre 2024 a été signifiée à M. [C] [H] et M. [V] [H] le 5 décembre 2024, de sorte que l’opposition formée par M. [C] [H], en son nom et pour le compte de M. [V] [H], en date du 10 décembre 2024, est recevable.

Il est en outre constant que le défendeur à l’injonction de payer n’est pas tenu de faire connaître les moyens sur lesquels il fonde sa contestation au moment au stade de l’opposition. Partant, la fin de non-recevoir soulevée par la SAS CONCILIUM HABITAT, tirée de l’absence de précision des motifs sur lesquels se fonde l’opposition de MM. [H], sera rejetée.

Il convient dès lors de mettre à néant l’ordonnance rendue le 18 octobre 2024 et de lui substituer le présent jugement.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Sur les réparations locatives

Il résulte des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La loi du 6 juillet 1989 impose au preneur une obligation d’entretien, dite de réparations locatives, ainsi qu’une présomption de responsabilité et d’indemnisation de toute perte ou dégradation survenue sur les locaux et biens d’équipement dont il a la jouissance exclusive pendant toute la durée du bail.

L’article 7, alinéas a) c) et d), de la même loi prévoit que le locataire est obligé :

a) « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». (…),

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État (le décret n° 87-712 août 1987), sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ».

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1755 du code civil prévoit quant à lui qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1358 du code civil, la preuve peut être apportée par tout moyen hors les cas où la loi en dispose autrement.

Enfin, il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Sur le principe de la créance

En l’espèce, il est constant qu’un état des lieux a été réalisé à l’entrée de M. [C] [H] dans les lieux et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 6 septembre 2024 sur le même document, mais en utilisant une couleur différente. Il ressort d’un document séparé, à l’en-tête de la société Direct Gestion, que « les observations en bleu ont été faites par le locataire de l’état des lieux de sortie ». Il apparaît en réalité à l’examen du document d’état des lieux que les mentions en bleu correspondent à l’état des lieux d’entrée et les mentions en rouge à l’état des lieux de sortie. Il ressort de l’analyse de ce document que le logement nécessitait des travaux de remise en état, à savoir :

le parquet de la chambre 1 présente des rayures ;les peintures des murs du séjour, des murs de la chambre 1, des murs de la cuisine, du plafond de la cuisine et des murs du placard sont à refaire ;la cabine de douche bouge ;le mur de la salle de bains est à refaire ;le plafond de la salle de bains est à repeindre ;la VMC est à nettoyer ;sol de la chambre 2 en mauvais état ;la peinture des murs de la chambre 2 est à refaire ;le jardin est à tondre et n’est pas entretenu.Il ressort d’un courriel adressé par M. [C] [H] en date du 9 août 2024 que ce dernier s’engage à effectuer directement les travaux indiqués au terme de l’état des lieux de sortie.

En défense, M. [C] [H] fait valoir que la demande formée au titre de l’entretien de la pelouse n’est pas justifiée. Il produit à l’appui une photographie datée du jour de l’état des lieux (6 septembre 2024) et légendée sur la partie inférieure avec la mention « ma pelouse », précédée d’une flèche pointant vers une pelouse où la hauteur de l’herbe apparaît significativement plus courte que la hauteur de l’herbe figurant sur la partie supérieure de la photographie, elle-même désignée par une flèche suivie de la mention « espace commun ».

En outre, il ressort de l’état des lieux de sortie que M. [C] [H] a émis des observations sur les dégradations répertoriées, contestant notamment que le jardin était tondu à l’état des lieux d’entrée, lequel ne comporte aucune mention relativement à l’état du jardin.

Dans ces conditions, la créance réclamée par la SAS CONCILIUM HABITAT au titre des travaux de remise en état du jardin n’est pas justifiée.

En revanche, M. [C] [H] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause, dans leur principe, les travaux de remise en état du logement pour lesquels la SAS CONCILIUM HABITAT sollicite une indemnisation.

Sur le montant de la créance

A l’appui de sa demande de paiement, la SAS CONCILIUM HABITAT produit une facture d’un montant de 935 euros. En défense, M. [C] [H] fait valoir que la facture ne porte pas mention d’un numéro de SIRET, d’un numéro de TVA, du montant hors taxes et du montant après application de la TVA, et que les prestations mentionnées sont insuffisamment précises.

En l’espèce, il est manifeste que la facture produite ne comporte pas certaines mentions prescrites par les dispositions du Code de commerce. Si la SAS CONCILIUM HABITAT indique produire un extrait du site Pappers et un avis de l’INSEE pour justifier de l’existence de la société JLM PRESTATION DE SERVICE, force est de constater que ces éléments ne sont pas versés aux débats. En outre, si la facture produite mentionne les prestations réalisées ainsi que la surface exprimée en mètres carrés pour les travaux de peinture, elle ne précise pas le montant respectif de chacune de ces prestations. Dans ces conditions, il est insuffisamment justifié de la créance réclamée pour les travaux de remise en état.

La demande de condamnation en paiement des travaux de remise en état sera par conséquent rejetée.

Sur l’arriéré de charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. (…) »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS CONCILIUM HABITAT produit un décompte de charges aux termes duquel M. [C] [H] reste lui devoir la somme de 481 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, de la consommation d’eau, de l’électricité pour les parties communes et de l’entretien des extérieurs.

En défense, M. [C] [H] fait valoir que le décompte de charges est insuffisamment précis.

En l’espèce, le décompte produit, établi par la SAS CONCILIUM HABITAT, ne repose sur aucun justificatif permettant de s’assurer de la réalité du montant de la taxe d’ordures ménagères ainsi que des consommations réelles en eau et en électricité imputables à M. [C] [H].

Par conséquent, la SAS CONCILIUM HABITAT échoue à rapporter la preuve des charges dont elle sollicite le paiement et sa demande à ce titre sera rejetée.

La demande en paiement des frais afférents à la requête en injonction de payer sera examinée au titre des dépens.

III. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 6 du code de procédure civile dispose : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

Il incombe en outre à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Sur la retenue du dépôt de garantie

La SAS CONCILIUM HABITAT n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 960 euros. Sa demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les frais de contentieux

En l’espèce, la SAS CONCILIUM HABITAT sollicite la condamnation des consorts [H] en paiement des frais de contentieux qu’elle a exposés. Si elle fait valoir que le paiement de ces frais est prévu dans le cadre de son mandat de gestion, force est de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve.

La demande formée à ce titre sera rejetée

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CONCILIUM HABITAT sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par M. [C] [H] et M. [V] [H] le 10 décembre 2024 ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer n° 21-24-001726 rendue le 18 octobre 2024 ;

REJETTE la demande de la SAS CONCILIUM HABITAT en paiement de la somme de 1.596 euros ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts dans leur ensemble ;

CONDAMNE la SAS CONCILIUM HABITAT aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 mai 2026, conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,