TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025 N°: 25/00359

N° RG 23/00648 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EVW2

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 13 Octobre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

DEMANDEUR

M. [X] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDEUR

M. [B], [K], [T] [C]

né le 04 Mars 1963 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Clémence BOUVIER de la SELARL CLEMENCE BOUVIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /12/25

à

— M^e Clémence BOUVIER

Expédition(s) délivrée(s) le /12/25

à

— Maître Nicolas BALLALOUD

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

[X] [F] et [B] [C] sont chacun propriétaires d’une maison d’habitation mitoyenne sises au [Adresse 1] à [Localité 6], [X] [F] disposant de deux fenêtres ouvertes dans un mur jouxtant le toit du garage d'[B] [C] donnant sur le long de la voie derrière les deux maisons,

Le 31 août 2020, [B] [C] a déposé une déclaration préalable de travaux afin de transformer les deux fenêtres ouvertes dans le mur de sa maison donnant sur le toit de son garage en porte-fenêtre d’accès audit toit.

Par arrêté du 16 septembre 2020, le maire de [Localité 6] ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2020, [X] [F] a mis en demeure [B] [C] de respecter la servitude de vue à son profit.

Par courrier du 7 octobre 2020, [B] [C] a contesté l’existence de ladite servitude, puis a fait réaliser les travaux transformant les fenêtres en porte-fenêtre, fermant un orifice se trouvant devant les fenêtres de [X] [F], coulant une dalle de béton sur le toit de son garage et installant un store.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, [X] [F] a fait assigner [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de voir cesser l’atteinte à la servitude de vue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [X] [F] sollicite du tribunal, au visa des articles 678, 688, 689, 690 et 701 du code civil, qu’il :

— constate que son fonds a prescrit une vue sur celui d'[B] [C] par trente ans d’usage continue, que cette vue s’est exercée pendant plus de trente ans sur le toit du garage, et que l’aménagement d’une terrasse sur ce toit a porté atteinte à ses droits,

— condamne [B] [C] à installer, le long de son mur à une distance d’un mètre quatre vingt dix du parement dudit mur, une barrière d’une hauteur de deux mètres équipée d’un pare vue en verre opaque, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision,

— condamne [B] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne [B] [C] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [B] [C] demande au tribunal, au visa des articles 678 et 690 du code civil, de :

— débouter [X] [F] de ses demandes,

— condamner [X] [F] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [X] [F] aux dépens avec autorisation à M^e BOUVIER, avocat, de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur les demandes de [X] [F]

En application des articles 678, 679 et 680 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Cette distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante, depuis la décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 29 novembre 1983, que les termes de l’article 678 ne sont pas limitatifs et s’appliquent aux fenêtres et balcons, aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin.

Il est également constant, depuis deux arrêts de la même chambre des 11 mars 1970 et 19 février 1971, que les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale, et qu’ils peuvent refuser d’ordonner la démolition s’ils constatent que des travauxsont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin.

1) S’agissant de la prescription de servitude de vue

En l’espèce, [X] [F] sollicite de voir constater la prescription trentenaire d’une vue au profit de son fonds sur celui d'[B] [C], et soutient que les gonds des volets anciens en fer forgé sont toujours implantés dans les murs autour des ouvertures, alors qu’il n’y a plus de volets depuis longtemps.

À l’appui, il verse aux débats :

— un courrier électronique de [J] [W], ayant acquis une maison d’habitation et un garage des consorts [U] en 2006, indiquant que les fenêtres donnant sur le garage étaient existantes avant 2006 (pièce n°7), sans précision de la maison concerné ni justificatif de sa propriété,

— un plan du projet de restauration de la [Adresse 7], au 19 décembre 2005, montrant l’existence de fenêtres donnant sur le toit-terrasse (pièce n°6),

— le permis de construire accordé le 19 décembre 2005 pour des travaux d’aménagements intérieurs du terrain situé [Adresse 2], appartenant alors à M [U] avant que le demandeur n’en fasse l’acquisition (pièce n°8),

— une notice descriptive d’insertion établie par la mairie le 19 décembre 2005, indiquant que la façade de la parcelle n°[Cadastre 5] est modifiée avec la création d’un balcon au premier étage (pièce n°9), alors que ladite parcelle se situe [Adresse 7], à l’opposé du toit-terrasse litigieux donnant sur “l’ancienne route” (pièce n°2 du défendeur).

Par conséquent, aucune de ces pièces ne permet d’établir trente ans d’usage continu de la servitude de vue revendiquée par [X] [F].

Au surplus, aucun titre de propriété de [X] [F] n’est produit aux débats, le demandeur succombant à prouver qu’il réside dans la maison mitoyenne d'[B] [C] depuis plus de trente ans, et ainsi de répondre aux conditions de la prescription acquisitive trentenaire de la vue.

En conséquence, [X] [F] ne démontrant pas avoir prescrit une servitude de vue sur le fonds d'[B] [C], sera débouté de sa demande.

2) S’agissant de l’installation de la barrière

En l’espèce, [X] [F] sollicite l’installation, sous astreinte, d’une barrière par [B] [C] afin de faire cesser la vue irrégulière sur son fonds et soutient qu’avant les travaux d’aménagement du toit du garage d'[B] [C], cette pièce était inexistante et inhabitée, l’aménagement portant ainsi atteinte à son intimité.

À l’appui, il verse aux débats une attestation de son voisin M [N] indiquant que le garage litigieux n’était utilisé ni comme habitation, ni comme terrasse avant l’arrivée des consorts [C], et qu’une fenêtre de la maison voisine donne sur le toit du garage, l’estimant susceptible de créer un manque d’intimité pour son propriétaire (pièce n°5 du demandeur).

[B] [C] fait valoir être propriétaire de son bien immobilier depuis 2009 et avoir toujours utilisé le toit-terrasse situé sur son garage, ajoutant que les précédents propriétaires de sa maison en avaient fait le même usage.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— la déclaration préalable de travaux effectuée le 28 août 2020 par [B] [C], approuvée par la mairie, concerne uniquement le remplacement de deux fenêtres et un abaissement de leur emplacement de trente centimètres, et non un aménagement du toit-terrasse, le plan du géomètre annexé à ladite déclaration faisant état d’un toit-terrasse donnant sur “l’ancienne route” (pièce n°4 du demandeur),

— l’acte notarié du 12 octobre 2009 établi au profit d'[B] [C] et les plans de bornage annexés font également état d’un toit-terrasse donnant sur “l’ancienne route” (pièces n°1 et 2 du défendeur),

— deux attestations de voisins mentionnent l’existence du toit-terrasse depuis la décennie 1960 (pièces n°3 et 4 du défendeur).

Il en résulte que l’aménagement du toit-terrasse d'[B] [C] est antérieur aux travaux de remplacement des fenêtres réalisés en 2020.

Au surplus, [X] [F] succombe à prouver que les fenêtres remplacées par [B] [C] seraient situées à moins de dix-neuf décimètres de distance de son héritage, et que la vue n’est pas régulière.

En conséquence, [X] [F] sera débouté de sa demande aux fins de voir installer une barrière sur son fonds.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, [X] [F] succombe à l’instance.

En conséquence, il sera condamné aux dépens, distraits au profit de M^e BOUVIER, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [X] [F] est condamné aux dépens.

En conséquence, il sera condamné à payer à [B] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, [X] [F] sera débouté de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [X] [F] de ses demandes ;

CONDAMNE [X] [F] aux dépens, distraits au profit de M^e BOUVIER, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [F] à payer à [B] [C] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,