TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00288 – N° Portalis DB2S-W-B7K-FJL3

AFFAIRE : S.A. HLM LE MONT [Localité 1] / [L] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. HLM LE MONT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [I] [M]

DEFENDEUR

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme [Adresse 3] LE MONT [Localité 1] a, par contrat signé le 21 janvier 2019, donné à bail à Monsieur [L] [E] et Madame [H] [T] un logement conventionné n°113 au sein de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 749,46 euros, outre des provisions pour charges totales de 60,84 euros.

Par contrat oral prenant effet le 29 juin 2020, la société anonyme [Adresse 6] leur a également donné à bail un garage n°6 situé à la même adresse.

Par avenant non signé daté du 1er juillet 2022, il a été convenu que les contrats de location seraient portés au seul nom de Monsieur [L] [E] à compter du 28 décembre 2021, date de dissolution de son pacte civil de solidarité qui le liait à Madame [H] [T].

Par acte de Commissaire de Justice du 8 janvier 2026, remis à étude, la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1] a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 mars 2026, afin de :

A titre principal :

— constater au 13 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— dire et juger que Monsieur [L] [E] est devenu occupant sans droit ni titre ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de Monsieur [L] [E] ;

— dire et juger que Monsieur [L] [E] est devenu occupant sans droit ni titre ;

En conséquence :

— ordonner à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2025 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir ;

— dire que, faute pour Monsieur [L] [E] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [L] [E] à payer à la société anonyme [Adresse 6] une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 297,07 euros pour le logement et 63,14 euros pour le garage, charges comprises ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1] percevrait si les biens dont s’agit étaient loués ;

— condamner Monsieur [L] [E] à payer à la société anonyme [Adresse 6] la somme de 20 800,26 euros, arrêtée au 30 décembre 2025 ;

— dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [L] [E] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] [E] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de la présente assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes et redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts ;

— rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 16 février 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [L] [E] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1], représentée, a réitéré ses prétentions et a indiqué que le défendeur avait effectué des règlements. Elle a déposé un décompte arrêté à la date de l’audience, actualisant le montant de la dette à la somme de 23 519,96 euros incluant le supplément de loyer de solidarité.

Monsieur [L] [E] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation ou résolution des contrats de baux

Sur le contrat de bail d’habitation

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 21 janvier 2019. La clause résolutoire du contrat (article 3.6.1) prévoit qu’en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 mai 2025, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 8 011,68 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de bail d’habitation est acquise de plein droit au 13 juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

Sur le bail verbal portant sur le garage

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code prévoit en outre que la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un bail a été conclu oralement entre la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1] et Monsieur [L] [E] à compter du 29 juin 2020 compte tenu du décompte produit par le bailleur qui atteste de plusieurs règlements des loyers comprenant les échéances du garage. Par ailleurs, Monsieur [L] [E] n’a, au cours de la procédure, jamais contesté avoir conclu un bail verbal portant sur le garage. Dès lors, il convient d’examiner les conditions d’une résolution judiciaire dudit contrat.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats et arrêté au 27 février 2026 que Monsieur [L] [E] a procédé au paiement des loyers de façon sporadique et non intégral. Les loyers de septembre 2022, janvier et décembre 2023 et de janvier 2025 à janvier 2026 n’ont ainsi pas été réglés ou l’ont été de façon incomplète, ce qui a généré un arriéré locatif important, aggravé par l’application d’un supplément de loyer solidarité à compter de janvier 2025.

Dès lors, le manquement répété de Monsieur [L] [E] à son obligation de payer les loyers échus est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail verbal aux torts exclusifs du défendeur.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail oral portant sur le garage conclu entre la société anonyme [Adresse 6] et Monsieur [L] [E] sera prononcée à compter du 5 mai 2026, date du prononcé de la présente décision et il convient d’ordonner à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

2. Sur l’arriéré locatif et la demande d’expulsion

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de janvier 2026 comprise, arrêtée au 27 février 2026, s’élève à la somme de 23 407,98 euros, après déduction du coût du commandement de payer (171,98 euros), qui ne constitue pas une charge locative, de la somme réclamée de 23 579,96 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [L] [E] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.

3. Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation à la date du 13 juillet 2025 du contrat de location d’habitation conclu entre la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1] et Monsieur [L] [E] portant sur un logement conventionné n°113 au sein de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 7] [Localité 3]), par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

PRONONCE la résiliation judiciaire au 5 mai 2026 du bail verbal ayant pris effet le 29 juin 2020, conclu entre la société anonyme [Adresse 3] LE MONT [Adresse 8] et Monsieur [L] [E] portant sur un garage n°6 au sein de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

DIT que Monsieur [L] [E] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [E] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à la société anonyme HLM LE MONT [Localité 1] la somme de 23 407,98 euros, arrêtée au 27 février 2026 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si les contrats de bail étaient restés en vigueur, à compter de la date de la résiliation des contrats de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION