TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 JANVIER 2026

MINUTE N° : 26/76

DOSSIER : N° RG 25/00155 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEDR

AFFAIRE : S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA)/ [R] [O], [Z] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA) suivant acte reçu par Maître [U] [J], notaire à [Localité 5], en date du 27 octobre 2023, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON,

DEFENDEURS

Madame [R] [O] née le 15 Avril 1998 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

Monsieur [Z] [W] né le 04 Février 1993 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 6 janvier 2023, Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] ont pris solidairement à bail à compter du 16 janvier 2023 un logement appartenant à la SEMCODA situé [Adresse 1] à [Localité 4] en contrepartie d’un loyer de 615 euros, charges non comprises.

Selon attestation notariée en date du 31 octobre 2023, la société anonyme ICF SUD EST MEDITERRANEE a acheté le bien loué le 27 octobre 2023, se substituant ainsi dans les droits de la SEMCODA.

Par exploits séparés des 8 et 14 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de

2 627,87 euros au titre des loyers et charges échus au 25 octobre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par actes de Commissaire de Justice délivré, pour Monsieur [Z] [W], à l’étude le 24 février 2025 et, pour Madame [R] [O] délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 4 mars 2025, la société ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [W], Madame [R] [O] et de tout occupant de leurs chefs des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] à leur payer la somme de 1 847,52 euros, au titre des loyers échus jusqu’au mois de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement des 8 et 14 novembre 2024 sur la somme de 2 627,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil ;condamner Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en application de l’article 1155 du code civil ; condamner Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] aux dépens, ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à Monsieur le Préfet ;condamner Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] à leur payer 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil. Le 15 octobre 2025, le pôle médico-social de la HAUTE-SAVOIE a établi un rapport de carence en raison de l’absence de Madame [R] [O] et de Monsieur [Z] [W] aux rendez-vous proposés.

Lors de l’audience du 4 novembre 2025, la société IFC HABITAT SUD EST MEDITERRANEE a comparu représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à 2.313,53 euros au 3 novembre 2025. Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] ont été régulièrement assigné par le bailleur.

En outre, la demande d’expulsion formulée par la société ICF SUD EST MEDITERRANEE est une demande indéterminée au sens de l’article 40 du code de procédure civile.

En conséquence, le présent jugement étant susceptible d’appel, est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’actionEn application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la société ICF SUD EST MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 14 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance des assignations des 24 février et 4 mars 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute Savoie par la voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025.

La demande en constatation de résiliation du bail de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquencesIl ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 14 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 627,87 euros au titre des loyers et charges échus au 25 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur à l’audience du 4 novembre 2025, il apparait que la dette locative s’élevait à 3 313,63 euros le 1er octobre 2024 puis à 1.676,02 euros au 1er novembre 2024 après deux versements de 1 400 et 1 000 euros.

Selon ce décompte, il apparaît que les locataires ont payé les loyers de novembre, décembre et janvier 2025. Au 1er janvier 2025, la dette locative s’élevait à 1 660,33 euros puis à 790,33 euros au 31 janvier 2025. Ensuite, il apparait que le montant du loyer est passé de 762,39 euros à 1 103,18 euros puis à 1 078,18 euros après application d’un supplément de loyer causé, en raison de l’absence de réponse à l’enquête de ressources à l’échéance annuelle, augmentant la dette des locataires à 3 870 euros au 1er septembre 2025, malgré des paiements réguliers de leur part. En septembre 2025 néanmoins, une régularisation du montant du loyer est intervenue ramenant la dette locative à 2 313,53 euros au 1er novembre 2025 après deux impayés de loyer, en septembre et octobre 2025.

En somme, il apparait que deux mois après la délivrance du commandement de payer, les locataires n’avaient pas régularisé les impayés de loyer.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 14 janvier 2025.

Il en résulte que l’expulsion de Monsieur [W] et de Madame [R] [O] sera ordonnée.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Par conséquent, cela signifie que depuis le 14 janvier 2025, Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables solidairement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, et ce jusqu’à la libération définitive du logement.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 851,82 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre de la dette locativeConformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, les locataires sont tenus à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la société ICF SUD EST MEDITERRANEE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [W] et Madame [O] sont redevables au titre de la dette locative de la somme de 2.313,53 euros à la date du 1er novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] n’ont pas comparu. Ils ne forment donc pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Ainsi, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2 313,53 euros, laquelle correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date du dernier des deux commandements de payer délivré.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprennent l’ensemble des frais nécessaires à l’instance tels le coût du commandement visant la clause résolutoire, la notification à la CCAPEX, l’assignation et la dénonce à Monsieur le Préfet.

Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à verser à la société ICP SUD EST MEDITERRANEE une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoireAux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2023 et ayant pris effet au 16 janvier 2023, entre Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] d’une part et la société anonyme ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SEMCODA, d’autre part, concernant un local à usage d’habitation principale sis [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SEMCODA, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] au paiement, à titre de provision, à la société anonyme ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SEMCODA de la somme de 2 313,53 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] au paiement, à titre de provision, à la société anonyme ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la SEMCODA d’une indemnité mensuelle d’occupation de 851,82 euros à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] in solidum aux dépens de l’instance, ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, la notification à la CCAPEX, l’assignation et la dénonce à Monsieur le Préfet ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] et Madame [R] [O] in solidum à payer à la société anonyme ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit par provision.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,