TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03580 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLYT

AFFAIRE :

S.C.I. LA GRASSETTE

C/

[Q]

[D]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e KUNTZ

Copie : Madame [I] [Q] – Monsieur [N] [D]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 1] GRASSETTE

pris en la personne de Me [E] [X], liquidateur amiable

251 (ex. [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e KUNTZ, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [I] [Q]

née le 07 Septembre 1991 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [D]

né le 16 Novembre 1961 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 février 2024 et à effet au 1er mars 2024, la SCI LA GRASSETTE a consenti à Madame [I] [Q] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 992,60 euros, outre une provision sur charges de 281,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 992,60 euros, ainsi que sur un parking n°5168 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 25,03 euros.

Selon acte de cautionnement en date du 27 février 2024, Monsieur [N] [D] s’est porté caution solidaire de Madame [I] [Q].

Par lettre recommandée en date du 27 septembre 2024 et réceptionnée par le bailleur le 30 septembre 2024, Madame [I] [Q] a donné son congé avec préavis d’un mois.

Par lettre recommandée en date du 18 octobre 2024 et réceptionnée par le bailleur le 23 octobre 2024, Madame [I] [Q] a annulé son congé.

Par lettre recommandée en date du 18 décembre 2024, la SCI LA GRASSETTE a informé Madame [I] [Q] qu’elle ne donnait pas de suite favorable à sa demande de rétractation et qu’elle confirmait que la date de son départ était maintenue au 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 17 février 2025, la SCI LA GRASSETTE, en liquidation amiable prise en la personne de Maître [E] [X], liquidateur amiable, a fait assigner Madame [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 31 octobre 2024, du fait du congé notifié par Madame [I] [Q], en date du 27 septembre 2024 et réceptionné le 30 septembre 2024 ;

Ordonner l’expulsion de Madame [I] [Q] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] sa caution, à payer à la SCI LA GRASSETTE la somme de 1 200,15 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au 31 octobre 2024 ;

Condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] sa caution, à payer à la SCI LA GRASSETTE les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;

Fixer l’indemnité d’occupation, en application de l’article 12.1 des conditions générales du bail, d’un montant de 86,85 euros, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

A titre subsidiaire, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant égal à la somme du loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, et ce jusqu’à libération des lieux ;

Condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] sa caution, à payer à la SCI LA GRASSETTE l’indemnité d’occupation fixée, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] sa caution, à payer à la SCI LA GRASSETTE la somme de 4 696,04 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, selon décompte, hors indemnité d’occupation, ainsi qu’au paiement mensuel de la somme égale aux loyer et provision pour charges selon le bail, outre réindexation légale, jusqu’à libération des lieux ;

Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] sa caution, aux dépens ;

Condamner in solidum Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D], au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 20 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle la SCI LA GRASSETTE était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle se désiste de sa demande d’expulsion, précisant que le locataire est parti, et actualise le montant de sa créance à la somme de 9 996,48 euros.

Au visa des articles 1134, 1343-2 et 1231-6 du code civil et des articles 7 et 15 de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient à titre principal que Madame [I] [Q] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024, par l’effet du congé délivré par la locataire en date du 27 septembre 2024. Elle fait également valoir que Monsieur [N] [D] est tenu solidairement de la dette locative de Madame [I] [Q].

Elle soutient par ailleurs que l’article 12.1 du contrat de bail fixe une indemnité d’occupation journalière d’un montant égal au 1/15 du total des loyers, charges, taxes et accessoires dus pour le dernier mois précédent la résiliation.

Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que par lettre recommandée en date du 27 septembre 2024 et réceptionnée par le bailleur le 30 septembre 2024, Madame [I] [Q] a donné son congé avec préavis d’un mois. Ainsi, en dépit de son courrier daté du 18 octobre 2024 par lequel Madame [I] [Q] a fait part de sa volonté d’annuler son congé, il y a lieu de considérer que les conditions de délivrance de ce congé ont été remplies, de sorte que celui-ci est valide, étant rappelé que le bailleur n’a pas donné son accord pour cette rétractation.

Par lettre recommandée en date du 18 décembre 2024, la SCI LA GRASSETTE a informé Madame [I] [Q] qu’elle ne donnait pas de suite favorable à sa demande de rétractation et qu’elle confirmait que la date de son départ était maintenue au 31 octobre 2024.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte réactualisé au 1er janvier 2025, que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4 696,04 euros, mois de janvier 2025 inclus.

Néanmoins, bien que la demanderesse précise à l’audience que le montant de sa créance s’élève désormais à la somme de 9 996,48 euros, elle n’en justifie aucunement, notamment par la production d’un décompte actualisé.

En conséquence, Madame [I] [Q] sera condamnée à verser cette somme de 4 696,04 euros au bailleur, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

En revanche, Madame [I] [Q] ayant quitté le logement selon les affirmations de la demanderesse, lesquelles sont confirmées par le Diagnostic social et financier réalisé par le Département du Var en date du 20 juin 2025, il n’y a pas lieu de la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation, laquelle est due en lieu et place du loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [N] [D]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Madame [I] [Q], locataire, pour la durée du bail, selon acte de cautionnement en date du 27 février 2024.

Par conséquent, il convient également de condamner Monsieur [N] [D] à payer la somme de 4 696,04 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec Madame [I] [Q], locataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI LA GRASSETTE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 6] conclu le 27 février 2024 entre d’une part la SCI LA GRASSETTE et d’autre part Madame [I] [Q] est résilié de plein droit par l’effet du congé délivré par la locataire depuis le 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] à payer à la SCI LA GRASSETTE la somme de 4 696,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, avec anatocisme ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [Q] et Monsieur [N] [D] à payer à la SCI LA GRASSETTE la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT