TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01925 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHRT

AFFAIRE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

C/

[Y]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e MAHALI

Copie : Monsieur [I] [Y]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

21 quai d’Austerlitz

CS 11452

75643 PARIS

représentée par M^e MAHALI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y]

né le 24 Août 1977 à ANNONAY (07100)

Central Square B20

122 avenue Marcel Castié

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 février 2015, la SCI FONCIERE DI/2008, représentée par son mandataire le Cabinet Citya Estublier, a consenti à Monsieur [I] [Y] un bail à usage d’habitation d’une durée de six ans sur un appartement (et un parking n°14) sis 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 423,19 euros, outre une provision pour charges mensuelles d’un montant de 41,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 423,19 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré par la SCI FONCIERE DI/2008 à Monsieur [I] [Y] pour la somme en principal de 8 088,38 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 03 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 12 mars 2025, la SCI FONCIERE DI/2008 a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

— A titre principal :

Constater la résiliation d’habitation à effet du 24 mars 2015, portant sur le logement sis 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON, consenti par la société FONCIERE DI/2008, à la date du 10 septembre 2024, par acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail d’habitation de l’appartement situé 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON, aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers ;

— En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement sis 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard ;

Condamner Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI/2008 la somme de 12 046,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Fixer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, au moins égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

Condamner Monsieur [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant au moins égale au dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

Dire et juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;

Condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce au profit de la société FONCIERE DI/2008, outre les entiers dépens ;

Ordonner l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la SCI FONCIERE DI/2008 était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise que la dette s’élève désormais au montant de 975,20 euros et se dit favorable à un échéancier de 104,75 euros par mois.

Au visa de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1714, 1728 et 1741 du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [I] [Y] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Elle fait également valoir, sur le fondement de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitat, qu’un supplément de loyer a été appliqué au locataire, en l’absence de communication des pièces relatives à ses ressources. A titre subsidiaire, elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [I] [Y], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 14 mars 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 10 juillet 2024).

L’action de La SCI FONCIERE DI/2008 est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [Y], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail la liant à la SCI FONCIERE DI/2008, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article II.4) et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 09 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 septembre 2024.

Sur la demande de paiement des impayés locatifs et l’octroi de délais de paiement

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ou à défaut avoir obtenu l’accord du bailleur, mais faute d’avoir l’un ou l’autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté en date du 03 octobre 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 975,20 euros, mois de septembre 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné à verser la somme de 975,20 euros à la bailleresse, jusqu’au mois de septembre 2025 inclus.

A l’audience, la demanderesse expose être favorable à la mise en place d’un échéancier de paiement à hauteur de 104,75 euros par mois. Si le défendeur n’a pas comparu, force est de constater, à la lecture du dernier décompte locatif, que celui-ci s’acquitte désormais de son loyer et que sa dette a largement diminué. De plus, les informations contenues dans le Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var le 23 septembre 2025 confirment le fait que Monsieur [I] [Y] dispose de la capacité financière suffisante pour apurer sa dette locative.

Ainsi et dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [I] [Y], qui sera autorisé à se libérer de sa dette locative pendant une durée de 10 mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Si Monsieur [I] [Y] se libère de la dette de 975,20 euros dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en supplément du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due sur la somme de 975,20 euros deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, mais la demande d’astreinte sera rejetée car la formulation dans l’assignation est impropre, étant donné qu’il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire,

Monsieur [I] [Y] sera également tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 555,81 euros correspondant au dernier loyer chargé, ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Y], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [Y] sera également condamné à payer à la SCI FONCIERE DI/2008 la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE DI/2008 ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un appartement (et d’un parking n°14) sis 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON conclu le 25 février 2015 entre la SCI FONCIERE DI/2008 et Monsieur [I] [Y] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI/2008 la somme de 975,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à régler la somme due par 9 versements mensuels successifs de 104,75 euros chacun, le 10e soldant la dette, le tout en sus des loyers et des charges mensuels ;

DIT que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du jugement et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [I] [Y] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés de la somme de 975,20 euros en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut de paiement de la somme de 975,20 euros ou du loyer courant :

10 jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme due sur le montant de 975,20 euros deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

faute de départ volontaire des lieux situés 122 Avenue Marcel Castie – Central Square B20 – 83000 TOULON, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [I] [Y] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 555,81 euros jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI/2008 la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT