TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06539 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NAUD

AFFAIRE :

[D] [Y]

C/

[I]

[T]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e FAIN-ROBERT

Copie : Monsieur [H] [I] – Madame [G] [A] [T]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [L] [D] [Y]

née le 12 Avril 1961

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e FAIN-ROBERT, avocat du barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e MINO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [I]

né le 10 Mai 1989 à [Localité 3] (SENEGAL)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [G] [A] [T]

née le 17 Novembre 1992 à [Localité 5] (SENEGAL)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023, Madame [L] [D] [Y], représentée par son mandataire l’Agence [Adresse 6], a consenti à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 645,00 euros, outre une provision sur charge de 35,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 645,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 mars 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré par Madame [L] [D] [Y] à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] pour la somme en principal de 2 117,94 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 11 octobre 2024, Madame [L] [D] [Y] a fait assigner Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 06 mai 2024,

Prononcer, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 janvier 2023 entre Madame [L] [D] [Y] d’une part, et Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] d’autre part,

— En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T], ainsi que de tout occupant de leur chef et de tout mobilier des lieux loués sis [Adresse 8], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour du départ effectif des requis et de tout occupant de leur chef et de tout mobilier,

Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer le montant de ladite indemnité d’occupation,

Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer à Madame [L] [D] [Y] la somme de 2 763,34 euros arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

Condamner solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer à Madame [L] [D] [Y] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 04 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Madame [L] [D] [Y] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise que la dette s’élève à la somme de 3 652,44 euros. Elle ajoute que Monsieur [H] [I] a quitté les lieux. Elle s’en remet quant à l’octroi de délais de paiement.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1227 et suivants et 1713, 1728, 1741 et suivants du code civil, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] est acquise depuis le 06 mai 2024 suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges.

Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires.

Monsieur [H] [I] a comparu. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois afin d’apurer sa dette locative. Il précise percevoir 1 600 euros par mois, étant en intérim.

Madame [G] [A] [T], citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 04 novembre 2024).

Par ailleurs, en dépit du fait qu’elle soit une personne physique, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 13 mars 2024).

L’action de Madame [L] [D] [Y] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail les liant à Madame [L] [D] [Y], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 06 mars 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 07 mai 2024.

Si à l’audience il est soutenu que Monsieur [H] [I] a quitté les lieux, rien n’est en revanche indiqué en ce qui concerne la situation de Madame [G] [A] [T], et en tout état de cause, aucune pièce n’est versée aux débats en ce sens.

Aussi, il y a lieu de prévoir que, faute du départ volontaire de Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 7] selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé mis à jour le 28 avril 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2 599,56 euros, échéance du mois de décembre 2024 inclus.

En conséquence, Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] seront condamnés solidairement, au regard de la clause de solidarité insérée au bail en son article VI, à verser cette somme de 2 599,56 euros à la bailleresse, jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, si tel n’est pas encore le cas, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 7] à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 700,00 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et propose la somme de 150 euros par mois, sans toutefois justifier de sa situation personnelle et financière.

En outre, Madame [L] [D] [Y] ne s’est pas opposée à l’octroi de tels délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [L] [D] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [L] [D] [Y] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 7] conclu le 26 janvier 2023 entre d’une part Madame [L] [D] [Y] et d’autre part Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] est résilié de plein droit depuis le 07 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 7] et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer à Madame [L] [D] [Y] la somme de 2 599,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de décembre 2024 inclus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer à Madame [L] [D] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700,00 euros à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [G] [A] [T] à payer à Madame [L] [D] [Y] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le président