REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/01085 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LLK3

En date du : 09 février 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du neuf février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 novembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 février 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [H], né le 17 Août 1945 à [Localité 8] (INDE), de nationalité Française,Retraité, demeurant [Adresse 6]

Et

Madame [O] [M] épouse [H], née le 27 Novembre 1945 à [Localité 13] (75), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 6]

Et

Monsieur [L] [H], né le 07 Mai 1977 à [Localité 9] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

tous représentés par M^e Jean-philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES HAUTS DE THALASSA sis [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, le Centre de Gestion Immobiliere, BILLON CGI, dont le siège social est sis [Adresse 12], pris en son agence du [Localité 11] [Adresse 3] – [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal

Et

Madame [U] [A] [W] veuve [F], née le 20 Octobre 1961 en SUEDE, de nationalité Suédoise, demeurant [Adresse 10] (SUISSE)

tous deux représentés par M^e Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [N] [K], né le 14 Avril 1952 à [Localité 14] (76), de nationalité Française, Retraité, , demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [C] [V] épouse [K], née le 5 Octobre 1949 ) [Localité 14] (76),, de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Marco FRISCIA, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laetitia CRISCOLA – 1004

M^e Marco FRISCIA – 0094

M^e Jean-philippe GUISIANO – 1018

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [H], Mme. [O] [M] épouse [H] et M. [L] [H] (les consorts [H]) sont copropriétaires dans un ensemble immobilier dénommé “Les Hauts de Thalassa”, situé [Adresse 4], pour avoir acquis par acte notarié du 2 juillet 2010 les lots n°6, 7, 24, 25, 38, 45 et 46 correspondants respectivement à deux appartements du bâtiment A (portant la référence A4 et A5), deux caves du bâtiment B (portant le n°5 et n°6), un garage du bâtiment C (portant la référence G.A3) et deux emplacements de parking aérien (portant la référence P.A4 et P.A5).

Ils ont pour voisins M. [N] [K] et Mme. [C] [V] épouse [K] (les époux [K]) qui ont fait l’acquisition, le 2 août 2000, d’un appartement dans le bâtiment A (portant la référence A6), d’une cave dans le bâtiment B (portant le n°9), d’un garage dans le bâtiment C (portant la référence G.A6) et d’un emplacement de parking aérien (portant la référence P.A6) correspondant respectivement aux lots de copropriété n°8, 28, 35 et 47 ; mais aussi Mme. [U] [A] [F] née [W] (divorcée [S]) qui a acquis, avec son mari aujourd’hui décédé -M. [E] [F]- les lots de copropriété n°9, 15, 39 et 51 correspondant à un appartement du bâtiment A (portant la référence A7), une cave du bâtiment A (portant le n°13), un garage du bâtiment C (portant la référence G.A7) et un emplacement de parking aérien (portant la référence P.A7), aux termes d’acte notarié du 25 août 2014.

Un litige est né entre les époux [K] et les consorts [H] à la suite de l’installation par ces derniers, au mois de juillet 2011, d’un bloc de climatisation en façade de l’immeuble au niveau de leur appartement, lequel est situé au-dessus de celui des époux [K].

Invoquant des nuisances sonores et vibratoires occasionnées par le bloc de climatisation situé près d’une chambre, les époux [K] ont mis en demeure les consorts [H] de retirer l’installation par courrier du 26 septembre 2017.

Déplorant pour leur part une appropriation des parties communes ainsi que des changements de destination de caves en chambres par certains copropriétaires, les consorts [H] ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’expert au contradictoire notamment du syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Hauts de Thalassa”, de Mme [F] et des époux [K]. Retenant qu’il n’était rapporté la preuve d’un motif légitime que s’agissant de l’appropriation des parties communes invoquée par les consorts [H] et faisant droit à la demande en désignation d’expert formulée reconventionnellement par les époux [K] concernant l’installation de la climatisation par les consorts [H], le juge des référés a instauré une mesure d’expertise suivant ordonnance de référé en date du 17 juillet 2018.

L’expert, en la personne de M. [T] [B], a déposé son rapport le 18 octobre 2019.

S’appuyant sur les constatations de l’expert en cours d’expertise, les consorts [H] ont à nouveau saisi le juge des référés aux fins d’expertise portant sur le changement d’affectation des caves. Par ordonnance de référé du 15 novembre 2019, il a été fait droit à leur demande s’agissant des caves n°9 et 13 appartenant aux défendeurs, et M. [B] a été désigné en qualité d’expert. Dans le cadre de cette procédure, l’expert a déposé son rapport le 1er juin 2020.

Sur assignation délivrée par les époux [K] le 15 juillet 2020, le tribunal de ce siège a, par jugement du 13 janvier 2025, condamné in solidum les consorts [H] à procéder à la dépose de l’installation extérieure de leur climatiseur située en façade du bâtiment A. Les consorts [H] ont exécuté la décision, dont il n’a pas été relevé appel.

Parallèlement, par actes signifiés les 6, 17, 18 et 19 janvier 2022, les consorts [H] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence Les hauts de Thalassa (le syndicat), les époux [K], Mme. [F] et M. [E] [F] devant le tribunal de ce siège.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 17 octobre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience du tribunal se tenant le 17 novembre suivant pour plaidoiries.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 septembre 2025, les consorts [H] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 14, 15, 24, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— condamner les époux [K] et Mme [F] à cesser tout empiètement sur les parties communes, que ce soit dans les vides de construction situés derrière leur appartement, comme au niveau du vide sanitaire, servant en partie de zone commune de stockage, situé à l’arrière de leur cave, le tout sous astreinte de 500,00 € par jour de retard et manquement constaté à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

— condamner les époux [K] et Mme [F] à remettre dans son état initial la cave dont ils sont respectivement propriétaires et à cesser de l’utiliser à des fins d’habitation, le tout sous astreinte de 500,00 € par jour de retard et manquement constaté à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

— condamner conjointement les époux [K] et Mme.[F] à leur verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur opposition abusive à laisser rentrer dans leur cave pour constater les aménagements réalisés,

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [K] et Mme [F] à leur verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [K] et Mme [F] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux expertises diligentées et des constats d’huissier des 04 décembre 2019 et 03 mars 2020, distraits au profit de la SELARL CABINET GUISIANO, Avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE THALASSA (le syndicat) et Mme. [F] demandent au tribunal, au visa des articles 4 et 9 du code de procédure civile, de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

— ordonner la mise hors de cause du syndicat,

— débouter les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [F],

— condamner solidairement les consorts [H] à leur payer, chacun, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement les consorts [H] aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 septembre 2025, les époux [K] demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [H] de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [H] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [H] au paiement de la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamner les consorts [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des deux d’expertises et des deux procédures de référé.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine du tribunal

L’assignation délivrée au nom de M. [E] [F], décédé le 2 septembre 2017, est frappée d’une irrégularité de fond qui ne peut être régularisée.

Le tribunal n’est pas valablement saisi à son égard.

Sur la demande de mise hors de cause du syndicat

Selon l’article 31 du code de procédure civile, “l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”

En vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.”

Il en résulte qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-16.975), mais qu’en revanche, les copropriétaires peuvent exercer les actions en indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives sans appeler le syndicat des copropriétaires à l’instance (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-22.902).

En l’espèce, il n’est pas litigieux que le vide sanitaire situé derrière les caves et les vides de construction situés derrière les appartements constituent des parties communes au sens du règlement de la copropriété “Les Hauts de Thalassa” établi aux termes d’un acte notarié du 21 octobre 1991.

Dès lors que l’une des demandes des consorts [H] tend à la remise en état de ces parties communes auxquelles ils soutiennent qu’il a été porté atteinte par empiètement, il était nécessaire d’appeler dans la cause le syndicat.

La demande de mise hors de cause, formée par ce dernier, sera ainsi rejetée.

Sur l’atteinte aux parties communes

Le règlement de copropriété stipule que “nul ne pourra, même temporairement encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale” (chapitre III “usage des parties communes” section 2 “Encombrement” page 33).

Selon l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

*sur l’atteinte aux parties commune reprochée à Mme [F]

Les époux [H] soutiennent qu’il résulte du rapport de l’expert [B] que pour raccorder les installations réalisées dans sa cave, Mme [F] a empiété sur le vide sanitaire, partie commune, sur une surface d’environ 1m², en y installant un chauffe-eau et un sanibroyeur, et qu’elle occupe également sans autorisation le vide de construction situé derrière son appartement comme espace de rangement, et ce sur une surface de 8m².

Mme. [F] estime qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un empiètement sur les parties communes dans la mesure où l’expert n’évoque, dans son rapport du 1er juin 2020, que des aménagements de la cave, partie privative, sans agrandissement de celle-ci, et qu’il n’a pu déterminer les points de raccordements aux réseaux des installations constatées dans la cave.

S’agissant de l’occupation du vide sanitaire

Il résulte du rapport d’expertise établi le 18 octobre 2019 qu’il existe, dans le bâtiment A, un espace, qualifié de vide-sanitaire par l’expert, situé à l’arrière de la cave n°13 appartenant à Mme [F] auquel on accède depuis la réserve de la copropriété et dans lequel ont été installés un chauffe-eau et un sanibroyeur.

Les photographies prises par l’expert et les schémas établis par ses soins (en pages 16 et 17 du rapport du 18 octobre 2019) permettent de constater que le chauffe-eau et le sanibroyeur sont installés au dos du mur séparant le vide sanitaire de la cave n°13, et que les réseaux qui assurent le raccordement de ces deux installations traversent la paroi exclusivement au niveau de la cave n°13.

Lorsque, dans le cadre de la seconde expertise, l’expert a visité l’intérieur de la cave n°13, il a mentionné, sans ambiguïté, que les équipements qu’il y constate, à savoir WC, lavabo et douche, sont connectés au chauffe-eau et au sanibroyeur présents dans le vide-sanitaire adossé à cette cave (page 9 du rapport du 1er juin 2020).

Il est ainsi démontré que les équipements présents dans le vide-sanitaire, partie commune, profitent exclusivement au lot n°15 de Mme [F] (cave n°13).

L’occupation du vide-sanitaire par ces installations n’est pas conforme à sa destination et ne sert que l’usage personnel du propriétaire du lot n°15.

Elle constitue un encombrement d’une partie commune contrevenant au règlement de copropriété.

En outre, ces installations ont nécessité, pour leur mise en oeuvre, un percement d’un mur commun sans qu’une autorisation préalable n’ait été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, en violation de l’article 25-b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’appropriation de l’espace situé derrière le mur de la cave n°13, au sein du vide sanitaire, par le chauffe-eau, le sanibroyeur et les réseaux s’y connectant, caractérise une atteinte aux parties communes dont chaque copropriétaire est en droit d’exiger qu’elle cesse sans avoir à démontrer de préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

La demande de remise en état sollicitée par les consorts [H] sera dès lors accueillie.

Mme [F] est par conséquent condamnée à retirer le chauffe-eau, le sanibroyeur et les réseaux s’y connectant du vide sanitaire situé derrière sa cave et à remettre en état le mur séparatif, et ce sous astreinte dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de l’occupation du vide de construction

Il résulte du rapport d’expertise du 18 octobre 2019 que les vide de construction sont d’origine constitués d’une partie, d’environ 1m², carrelée contenant les chauffe-eau des appartements, et d’une -ou deux- autre partie équipée de planchers en bois au-dessus du vide sanitaire.

L’expert indique qu’on y accède exclusivement par l’appartement derrière lequel il se trouve.

L’expert a pu constater que Mme [F] a installé des rangements dans le vide de construction situé à l’arrière de son appartement, à savoir un meuble à tiroir et des étagères fixées au mur par des équerres.

A l’évidence, l’installation de ces éléments n’a pas nécessité la mise en oeuvre de travaux relevant de l’article 25b) précité.

L’encombrement de cet espace, à l’usage personnel de Mme [F], par des éléments mobiliers ou pouvant être retirés sans porter atteinte à la structure de l’immeuble, ne compromet pas la destination des lieux, ni n’en réduit l’usage.

Il n’est pas caractérisé d’atteinte aux parties communes, ni de violation du règlement de copropriété de ce fait.

La demande de remise en état formée par les consorts [H] sera dès lors rejetée.

*sur l’atteinte aux parties commune reprochée aux époux [K]

Les époux [H] soutiennent qu’il résulte du rapport de l’expert [B] que pour raccorder les installations réalisées dans leur cave, les époux [K] ont empiété sur le vide sanitaire, partie commune. Ils soulignent que les époux [K] reconnaissent l’existence d’une dérivation de leur compteur qui se trouve au bâtiment A vers leur cave en bâtiment B, en passant par leur appartement, pour conclure que le tuyau enterré implique nécessairement une occupation des parties communes, sans aucune autorisation.

Ils ajoutent que le vide de construction situé derrière leur appartement est également utilisé pour entreposer des effets personnels lorsqu’ils louent l’appartement et que les lieux avaient été vidés en vue de l’accedit.

Les époux [K] contestent toute occupation des parties communes, qu’il s’agisse du vide de construction dont ils indiquent qu’il a pu être vérifié par l’expert, ou qu’il s’agisse du vide sanitaire dont ils soulignent qu’il est très éloigné de leur cave et comporte divers éléments déposés par le gardien de l’immeuble.

S’agissant de l’occupation du vide sanitaire

L’expert expose, dans son rapport du 18 octobre 2019, que la cave n°9, appartenant aux époux [K], est contigüe à un local de réserve et de placards où se trouvent des installations communes diverses. Il décrit divers câbles électriques et canalisations fixés au mur arrière de la cave n°9 pénétrant dans celle-ci, mais expose qu’aucune surface notable n’est utilisée par ces éléments.

Lorsque, dans le cadre de la seconde expertise, l’expert a visité l’intérieur de la cave n°9, il a rappelé qu’il n’avait pu déterminer le point de départ des câbles et canalisations à l’arrière du mur du fond de la cave de M. [K], sans pour autant conclure à leur raccordement aux éléments de la salle d’eau en regard.

La configuration du réseau n’ayant pu être précisée par l’expert, il n’est pas caractérisé d’atteinte aux parties communes par les époux [K] procédant des câbles et canalisations constatés dans le local situé à l’arrière de leur cave.

La demande de remise en état sollicitée par les consorts [H] formulée à l’encontre des époux [K] sera dès lors rejetée.

S’agissant de l’occupation du vide de construction

Il résulte du rapport d’expertise du 18 octobre 2019 que les vides de construction situés à l’arrière de l’appartement des époux [K] n’étaient pas occupés lors de la visite d’expertise et que des serrures codées sont installées pour y accéder depuis leur appartement. La présence d’un coffre fort mural est par ailleurs relevée par l’expert.

La présence de ce coffre ne contrevient pas à la destination des lieux, pas plus que celle des serrures codées puisque l’accès à cet espace est d’origine restreint pour se faire exclusivement par l’appartement, partie privative.

L’occupation des vides de construction par d’autres éléments tel qu’allégué par les consorts [H] n’a pu être justifiée. Les consorts [H] sont déboutés de leur demande de remise en état en l’absence d’atteinte caractérisée aux parties communes.

Sur l’affectation des caves à l’usage d’habitation

Les consorts [H] estiment que les époux [K] et Mme [F] ont modifié la destination d’origine de leur cave en procédant à des aménagements qui les ont rendu habitables, sans autorisation des services d’urbanisme et de la copropriété. Ils demandent leur remise en état initial au motif que le changement d’affectation des caves en chambre, et la possibilité d’hébergement supplémentaire corrélative, porte atteinte à la destination de l’ensemble immobilier Les Hauts de Thalassa, à la sécurité et à la tranquillité des copropriétaires, ainsi qu’aux règlements d’hygiène de la ville.

Ils soulignent que la résidence est de haut standing, que le règlement prévoit une occupation “bourgeoisement” et que les appartements ne doivent pas “être occupés par un plus grand nombre de personne que celui auquel ils sont destinés”. Ils ajoutent que les sanibroyeurs installés dans les deux caves sont interdits par l’article 47 du règlement sanitaire départemental du Var, et que ledit règlement impose des règles pour les lieux d’habitation en termes d’éclairage naturel, de dimension des ouvertures et de hauteur des plafonds qui ne sont pas respectées dans les caves. Ils estiment que plusieurs éléments attestent de l’usage en tant que chambre, tels l’installation d’un climatiseur par M. [K], depuis retiré et remplacé par une moustiquaire à la fenêtre de la cave pour son aération ; l’aménagement d’une salle d’eau complète ; la présence de carrelage au sol et d’enduit et finitions des murs et plafonds. Ils font valoir que ce changement d’affectation est de nature à modifier l’état de répartition des charges relatives à l’entretien et à l’administration de l’immeuble qui sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot, et soulignent que celle d’une cave est différente de celle d’un local d’habitation. Ils indiquent que ce changement a également une incidence sur la répartition des charges relatives aux services collectifs et équipements commun qui sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur utilité objective à l’égard de chaque lot et soulignent que l’utilité d’une piscine n’est pas la même pour un appartement ou une cave.

Mme. [F] considère que les consorts [H] ne démontrent pas qu’elle aurait aménagé sa cave en local d’habitation. Elle ne conteste pas l’existence d’aménagements, mais considère qu’en l’absence d’empiètement sur les parties communes il ne peut être réclamé de remise en état, ce d’autant qu’elle ne fait aucune utilisation illicite de son lot et n’a pas modifié l’état intérieur de la cave depuis son acquisition. Elle affirme que la cave n’a jamais été louée, met en exergue que la seule limite posée par le règlement à l’utilisation des caves est celle d’un usage professionnel qui n’est pas établi, et ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve de nuisances de sa part. Elle précise qu’elle vit seule dans son appartement, qu’elle ne reçoit des proches que deux ou trois fois par an et n’utilise que très rarement la cave.

Les époux [K] soutiennent qu’il ne peut être considéré que la cave est un lieu d’habitation alors que la hauteur de l’encadrement de la porte est de 1,80 mètres seulement, que la lumière du jour ne peut entrer que par une petite lucarne et que le local est soumis aux températures extérieures en été et hiver en l’absence de système de chauffage ou de climatisation. Ils soulignent que le règlement de copropriété ne comporte pas d’interdiction expresse d’installer une salle d’eau dans la cave et que l’expert a relevé que la praticité des sanitaires pour pallier le manque d’équipements communs dans la résidence qui dispose d’une piscine. Ils font valoir que le règlement permet aux copropriétaires d’aménager les parties privatives comme bon leur semble, que les aménagements réalisés ne nécessitaient pas d’autorisation et qu’ils ne portent atteinte ni à l’harmonie de l’immeuble, ni à la sécurité ou à la tranquillité des autres copropriétaires. Ils ajoutent que l’alimentation en eau de la cave existait en 2000 lors de leur acquisition.

* Sur les aménagements réalisés

la cave n°13 de Mme [F]

Dans son rapport du 1er juin 2020, l’expert relève que la cave est carrelée au sol, que les murs et plafonds sont mis en peinture et qu’une cloison a été édifiée dans le fond de la cave pour la séparer d’une salle d’eau avec WC, lavabo et douche. Divers éléments mobiliers sont entreposés : lampes murales -non raccordées au réseau électrique-, meubles et divers objets.

la cave n°9 des époux [K]

Dans son rapport du 1er juin 2020, l’expert relève que la cave est carrelée au sol, que les murs et plafonds sont mis en peinture et qu’une cloison a été édifiée dans le fond de la cave et munie d’une porte pour la séparer d’une salle d’eau avec WC, lavabo et douche. Divers éléments mobiliers sont entreposés : outillage, serviettes de bain, bouteilles de vin, vélos, et objets divers.

*Sur le changement d’affectation

Aux termes des dispositions de l’article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.

L’article 5 de la ladite loi dispose que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties , telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Si l’article 5 n’est pas d’ordre public, les critères qu’il énonce sont d’application obligatoire pour la répartition des charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes par la référence qui y est faite à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est, lui, d’ordre public.

Pour le calcul de répartition des tantièmes de parties communes, il est tenu compte de la consistance du lot, c’est-à-dire de l’existence ou non de balcons et de jardins et sa composition en habitations individuelles ou collectives, mais aussi de la différence de nature entre une cave, un garage ou un appartement et éléments de confort.

Il s’ensuit que tout copropriétaire qui réaliserait des travaux ayant pour conséquence de modifier la consistance des parties privatives de son lot contreviendrait à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la valeur relative de son lot ne serait plus la même et que les valeurs résultant de l’article 5 pour la répartition des charges ne seraient alors plus respectées.

Il s’agit donc d’une limite posée par la loi à la liberté des copropriétaires à côté de celle prévue par l’article 9, I, al. 1 qui dispose que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble".

En outre, l’article 8, I, al. 2 précise que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

En l’espèce, s’agissant de l’usage des parties privatives, le règlement de la copropriété “Les Hauts de Thalassa” stipule que “chacun des copropriétaires aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires, et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité d’un bâtiment, soit porter atteinte à la destination de l’ensemble immobilier” (page 28).

S’agissant plus particulièrement des caves, le règlement ajoute la réserve suivante : les “caves ne pourront être affectées à aucun usage professionnel ; il ne pourra y être fait aucun stockage de carburant et de tout produit ou matière volatile ou inflammable (page 32).

L’affectation d’une cave à un usage d’habitation n’est donc pas expressément exclue, mais doit répondre à la double condition de ne pas être contraire à la destination générale de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’occurrence, les époux [H] ne rapportent pas la preuve d’une atteinte portée à l’intérêt commun des copropriétaires, ni de l’existence de nuisances résultant des aménagements existant à l’intérieur des caves n°9 et 13 appartenant aux défendeurs, dont il n’est pas démontré qu’ils nécessitaient une autorisation de la part de l’assemblée des copropriétaires au titre de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

L’utilisation des caves en tant qu’appartement, qui serait de nature à modifier la consistance du lot, n’est pas caractérisée par la seule présence d’équipements sanitaires, de murs et plafonds mis en peinture, d’un sol revêtu de carrelage ou même d’une moustiquaire.

Comme mis en exergue par les défendeurs, aucune des caves ne dispose d’équipement de confort, tel un chauffage ou une climatisation, de nature à étayer l’hypothèse émise d’une cave transformée en chambre.

Aucun équipement de couchage n’a d’ailleurs été constaté par l’expert à l’occasion de sa visite des lieux et les demandeurs ne produisent pas de constat de commissaire de justice venant caractériser une occupation des lieux par des personnes à titre d’habitation précaire ou pérenne.

Une atteinte à la sécurité des personnes, à la tranquillité ou au standing de la résidence n’est donc pas justifiée.

Il n’est pas davantage démontré de manquement au règlement de copropriété concernant la capacité d’accueil de chaque appartement en lien avec les équipements considérés dans les caves ou un usage professionnel.

Il n’est pas non plus rapporté la preuve d’une violation du règlement sanitaire départemental dès lors que les locaux servent de lieu de stockage conformément à leur destination, et non pour l’habitation. Ils n’ont donc pas à répondre aux exigences formulées en matière d’éclairage, d’aération et de dimension des pièces.

La situation du sanibroyeur installé par Mme. [F] a été spécifiquement réglée au travers de l’occupation illicite des parties communes, et les éléments de l’expertise n’ont pas permis d’établir que le WC installé dans la cave des époux [F] ne dispose pas d’une évacuation classique, de sorte que le manquement à ce titre au règlement sanitaire départemental n’est pas démontré.

Les aménagements équipant les caves litigieuses ne portant pas atteinte aux droits des copropriétaires dans les modalités de répartition des charges en l’absence de changement de consistance des lots, ni à la destination de l’immeuble, les époux [H] sont déboutés de leur demande de remise en état formulées à l’égard de ces parties privatives.

Sur les demandes indemnitaires

Au soutien de leur demande de dommages intérêts pour préjudice de jouissance et moral, les consorts [H] font état d’une opposition farouche et injustifiée des époux [K] et de Mme [F] auxquels ils reprochent un comportement vindicatif, procédurier et de ne pas avoir laissé visiter leur cave. Ils rappellent les multiples procédures mises en oeuvre entre les parties.

Mme [F] estime que les demandeurs ne rapportent la preuve ni en son principe ni en son quantum du préjudice dont ils allèguent de ce chef.

Les époux [K] considèrent que la demande est farfelue alors que l’expert a pu visiter les caves qu’il décrit en son rapport, et formulent à l’encontre des consorts [H] une demande d’indemnisation au titre du préjudice moral subi. Ils estiment en effet que la présence instance a été diligentée à leur encontre en rétorsion à la procédure qu’ils avaient engagés à l’égard des consorts [H] pour faire retirer le bloc de climatisation de leur appartement et soulignent le rapport de force engagé avec la copropriété à l’effet de faire abandonner les demandes concernant la climatisation.

Les éléments produits en procédure, s’ils démontrent une animosité certaine et réciproque entre les parties, ne permettent pas de retenir une faute dans le comportement adopté en cours d’expertise par les défendeurs, les caves ayant pu être visitées sans opposition, ni dans l’exercice des droits de la défense.

Les reproches formulés de part et d’autre et actions menées par les parties qui ont donné lieu à la saisine du juge des référés, puis du juge du fond, s’inscrivent dans le cadre de l’exercice du droit d’ester en justice sans abus démontré.

Les consorts [H] et les époux [K] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En vertu de l’article 700 du même code, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.”

Considérant les circonstances du litige et la succombance partielle des parties, la charge des dépens, y compris de référés, sera partagée entre les consorts [H] et Mme [F] à raison de la moitié chacun, sauf s’agissant des frais d’expertise ; à cet égard, les frais engendrés par le rapport d’expertise du 1er juin 2020 seront intégralement assumés par les consorts [H], et ceux du rapport d’expertise du 18 octobre 2019 seront intégralement assumés par Mme [F].

Il sera cependant rappelé que les dépens ne peuvent inclure le coût d’un constat de commissaire de justice qui ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir, de sorte que la demande formulée à ce titre par les consorts [H] concernant les constats du 4 décembre 2019 et 3 mars 2020 sera rejetée.

L’équité commande de rejeter les demandes respectives des parties formulées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Considérant la nature de l’affaire et des travaux à entreprendre, il apparaît justifié de déroger à l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le tribunal n’est pas valablement saisi à l’égard de [E] [F], décédé en 2017,

REJETTE la demande de mise hors de cause formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les hauts de Thalassa située [Adresse 4],

CONDAMNE Mme. [U] [A] [F] née [W] à retirer le chauffe-eau, le sanibroyeur et les réseaux s’y connectant du vide sanitaire situé derrière sa cave et à remettre en état le mur séparatif, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois courant à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,

DÉBOUTE M. [Z] [H], Mme. [O] [H] et M. [L] [H] de leurs autres demande de remise en état concernant les parties communes, dirigées à l’encontre de Mme. [U] [A] [F] née [W] et de M. [N] [K] et Mme. [C] [K],

DÉBOUTE M. [Z] [H], Mme. [O] [H] et M. [L] [H] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme. [U] [A] [F] née [W] concernant sa cave,

DÉBOUTE M. [Z] [H], Mme. [O] [H] et M. [L] [H] de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [N] [K] et Mme. [C] [K] concernant leur cave,

DÉBOUTE M. [Z] [H], Mme. [O] [H] et M. [L] [H] de leur demande de dommages-intérêts pour opposition abusive à la visite des caves,

DÉBOUTE M. [N] [K] et Mme. [C] [K] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DIT que M. [Z] [H], Mme. [O] [H] et M. [L] [H] d’une part et Mme. [U] [A] [F] née [W] d’autre part assumeront la charge des dépens, y compris de référés, à raison de la moitié chacun, sauf s’agissant des frais d’expertise, les frais issus du rapport d’expertise du 1er juin 2020 étant intégralement assumés par les consorts [H] et ceux du rapport d’expertise du 18 octobre 2019 étant intégralement assumés par Mme [F],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE