MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 23/02379 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R47E

NAC: 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 06 Février 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [O] [P]

né le 20 Février 1944 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 61

Mme [M] [A] épouse [P]

née le 09 Août 1943 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 61

DEFENDEURS

L’AGENCE IMMOBILIERE BARNES, exploitée par la SAS [Adresse 8], RCS [Localité 13] B 893 854 398, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 349, Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP JEAN-MARIE MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : P274

M. [W] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 175, M^e Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Mme [I] [C]

née le 12 Novembre 1953 à [Localité 12] (BRESIL), demeurant [Adresse 1]

défaillant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Le 1er décembre 2021, M. [O] [P] et Mme [M] [A] épouse [P] ont conclu avec la société Le Parc, exploitant sous le nom Agence immobilière Barnes [Localité 13], un mandat de vente sans exclusivité, portant sur leur bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Le prix du bien était fixé à la somme de 1 280 000 euros et les honoraires de l’agence étaient fixés à hauteur de 4,5% du prix de vente, soit 57 600 euros.

Le 21 mars 2022, l’agence immobilière a transmis à M. et Mme [P] une offre d’achat formulée par Mme [I] [C], proposant un prix de 1 230 000 euros, qu’ils ont acceptée.

Le 20 mai 2022, les parties ont signé un compromis de vente, prévoyant que la réitération de l’acte devait intervenir avant deux mois, soit le 20 juillet 2022, par le ministère de Me [W] [E], notaire à [Localité 7], avec la participation de Me [G] [V], notaire à [Localité 13].

L’acte contenait une clause pénale, aux termes de laquelle dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution de l’acte seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, celle-ci devrait verser à l’autre partie la somme de 123 000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’acquéreur devait déposer la somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie à l’issue d’un délai de dix jours, à défaut de quoi l’acte serait résolu de plein droit.

Mme [C] n’a pas versé la somme de 50 000 euros correspondant au dépôt de garantie. A l’expiration du délai de deux mois, l’acte n’a pas été réitéré.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 août 2022, M. et Mme [P] ont alors mis en demeure Mme [C] de signer l’acte authentique.

Par acte du 5 septembre 2022, Me [E] a relevé que les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient réunies et les pièces nécessaires à la constatation authentique de la vente obtenues. Il a également relevé l’impossibilité de procéder à la signature de l’acte authentique en raison de l’absence du versement de prix de vente et des frais d’acte par l’acquéreur ainsi que la défaillance de ce dernier.

Le 12 octobre 2022, M. et Mme [P] ont résilié le mandat de vente conclu avec la société Agence Immobilière Barnes.

M. et Mme [P] ont mis en demeure le 23 janvier 2023 Me [E] de les indemniser à hauteur du montant du dépôt de garantie. Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Procédure

Par actes de commissaire de justice signifiés les 24 et 31 mai 2023, M. et Mme [P] ont fait assigner Mme [C], l’agence immobilière Barnes Toulouse et Me [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience de formation collégiale du 06 février 2025, est intervenue le 10 juillet 2024.

Prétentions

En l’état de leurs dernières conclusions (n°1) notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024 et au visa des articles 1226 et suivants, 1231-3 et 1240 du code civil , M. et Mme [P], demandent au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [I] [C] et l’agence immobilière Barnes [Localité 13] à verser à M. et Mme [P] la somme de 123 000 euros à titre de liquidation de la clause pénale telle que prévue en page 6 de l’acte en date du 20 mai 2022 ;

— condamner Me [W] [E], ès qualités d’associé de la société CTM Notaires à verser à M. et Mme [P] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse ;

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement Mme [C], l’agence immobilière Barnes [Localité 13] et Me [E] en sa qualité d’associé de la société CTM Notaires à verser à M. et Mme [P] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [C], l’agence immobilière Barnes [Localité 13] et Me [W] [E] en sa qualité d’associé de la société CTM Notaires aux entiers dépens ;

— juger que l’exécution provisoire est de droit.

En réponse, par conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2023 et au visa des articles 1103 et suivants du code civil, la société [Adresse 8] (Agence immobilière Barnes Toulouse), demande au tribunal de :

— débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes à l’encontre de l’agence immobilière Barnes [Localité 13] ;

— juger que l’agence immobilière Barnes [Localité 13] a parfaitement accompli sa mission conformément au mandat de vente qui lui a été consenti le 1er décembre 2021 ;

— juger que l’agence immobilière Barnes [Localité 13] n’est pas rédacteur du compromis de vente du 20 mai 2022 ;

— juger en conséquence que le devoir de vérification de la solvabilité de l’acquéreur relevait du Notaire rédacteur de l’acte et en aucun cas de l’agence immobilière Barnes [Localité 13] ;

— juger que M. et Mme [P] ont accepté de signer un compromis de vente sans le versement d’un dépôt de garantie ;

— juger que le défaut de versement du dépôt de garantie entraînait la résolution du compromis de vente ;

— juger que M. et Mme [P] ne peuvent demander à l’agence Barnes d’exécuter un contrat auquel elle n’est pas partie ;

— juger que M. et Mme [P] sont les seuls responsables du préjudice qu’ils prétendent subir ;

— débouter en conséquence M. et Mme [P] de leurs demandes de condamnations à l’encontre de l’agence immobilière Barnes [Localité 13] ;

— condamner M. et Mme [P] à payer à l’agence immobilière Barnes [Localité 13] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Pour sa part, par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024 et au visa de l’article 1240 du code civil, Me [E] demande au tribunal de :

I/ Sur l’absence de responsabilité du notaire

— juger que le notaire a réalisé toutes les diligences nécessaires afin que Mme [C] verse le dépôt de garantie et le prix de vente,

— juger que l’absence de réitération de la vente n’est pas imputable au notaire,

— juger que Me [E] n’a commis aucune faute,

— juger que le préjudice tiré de l’achat du terrain n’est pas démontré,

— juger que le préjudice découlant de la souscription d’un contrat de location est incertain,

— juger que la perte de chance de ne pas acquérir la parcelle à bâtir et de ne pas souscrire de contrat de location est inexistant,

— juger que l’intervention du notaire est sans lien causal avec les préjudices allégués,

— débouter M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

II/ A titre subsidiaire : sur l’appel en garantie de l’acquéreur, si par impossible le Tribunal jugeait la responsabilité du Notaire engagée,

— juger que Mme [C] a manqué aux engagements contractuels souscrits aux termes du compromis de vente,

— juger que Mme [C] a fait preuve de déloyauté et de mauvaise foi vis-à-vis des vendeurs et du notaire,

— condamner Mme [C] à relever et garantir indemne Me [E] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tous succombants à verser à Me [E] la somme de 3 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Mme [C], à qui l’assignation a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. L’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile est revenu avec la mention ‘destinataire inconnu à l’adresse'.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale

1.1 A l’égard de Mme [C]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.1.1 Moyens des parties

M. et Mme [P] font valoir que Mme [C] n’a pas exécuté ses engagements tels qu’ils résultaient de l’offre d’achat régularisée le 21 mars 2022 et de la promesse de vente signée le 20 mai 2022.

1.1.2 Décision du tribunal

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin en vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n’ait à démontrer l’existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d’évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l’obligation dont l’inexécution donne lieu à l’application de la clause pénale de rapporter la preuve du caractère ‘manifestement excessif’ de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d’obtenir la réduction de son montant. Le juge ne peut modérer le montant de la clause pénale qu’en expliquant en quoi celui-ci est manifestement excessif, ce qui doit être apprécié à la date de la décision.

En l’espèce, le compromis du 20 mai 2022 stipule, en page 6 que, ‘au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT VINGT TROIS MILLE EUROS (123 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Alors que l’acquéreur avait indiqué expressément ne pas recourir à un prêt, il n’est pas justifié ni même allégué qu’une des conditions suspensives usuelles en matière de vente immobilière ne se soit pas réalisée.

En outre, Mme [C] a été mise en demeure de venir signer l’acte authentique de vente le lundi 5 septembre 2022 en l’étude de Me [E], ce par sommation délivrée à étude le 18 août 2022.

Dès lors, il incombe à Mme [C] de démontrer que son refus de réitérer la vente par acte authentique le 5 septembre 2022, alors qu’elle s’y est contractuellement engagée et qu’elle a été mise en demeure de le faire, n’est pas fautif, ce qu’elle ne fait pas.

Les vendeurs sont donc en droit de se prévaloir de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente liant les parties.

Au moyen n’étant développé au soutien du caractère excessif de la clause pénale, Mme [C] sera condamnée à verser à M. et Mme [P] la somme de 123 000 euros à ce titre.

1.2 Sur l’égard de la Sas [Adresse 8] (agence immobilière Barnes [Localité 13])

1.2.1 Moyens des parties

Au soutien de leur demande, M. et Mme [P] font valoir que l’agence immobilière Barnes [Localité 13] ne leur a laissé qu’un délai de 24 heures pour accepter l’offre émanant de Mme [C], sans établir que ce délai était une exigence de leur part.

Ils ajoutent que l’agence immobilière Barnes [Localité 13] a manqué à son obligation de conseil en n’ayant réalisé aucune étude permettant de s’assurer de la crédibilité de l’offre d’achat et de la solvabilité de l’acquéreur. Ils estiment que cette obligation existe, même en l’absence de rédaction du compromis de vente par l’agence.

Ils soutiennent que les recherches internet effectuées par l’agence immobilière Barnes [Localité 13] ne sont pas suffisantes à considérer qu’elle a exécuté son obligation de conseil.

Ils en concluent que l’agent immobilier doit être condamné solidairement avec Mme [C] à réparer leur préjudice tel qu’évalué à la somme de 123 000 euros.

En réponse, l’agence immobilière Barnes [Localité 13] fait valoir que le délai de 24 heures laissé aux vendeurs était une exigence de leur part, et que leur volonté de vendre rapidement le bien ressort des échanges qu’ils ont eus avec l’agence et le notaire.

En outre, elle soutient avoir procédé aux vérifications usuelles alors que son mandat ne consistait qu’à rechercher un acquéreur. Elle ajoute qu’il ne lui revenait pas d’exiger de Mme [C], des justificatifs de sa solvabilité, ces vérifications relevant du notaire rédacteur de l’acte.

Elle argue, en tout état de cause, que les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter d’elle l’exécution d’un contrat auquel elle n’est pas partie.

Elle estime encore que M. et Mme [P] sont responsables du préjudice qu’ils invoquent en ce qu’ils ont accepté de signer le compromis sans exiger le versement usuel de 10% du prix de vente et de décaler le versement de la somme de 50 000 euros au jour suivant l’expiration du délai de rétractation.

1.2.2 Décision du tribunal

L’agent immobilier, tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente au vendeur, doit, au besoin, conseiller à ce dernier de prendre des garanties ou le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur (1re Civ., 11 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.381). Cette obligation s’impose à lui qu’il soit ou non rédacteur du compromis de vente.

Il résulte des éléments versés aux débats la chronologie suivante :

— M. et Mme [P] ont confié à la Sas [Adresse 8] un mandat simple de vente le 1er décembre 2022,

— le 18 mars 2022, M. [P] a adressé à Mme [Z], consultante de l’agence immobilière, le SMS suivant : ‘rebonjour Mme n’omettez pas de m’adresser par mail l’offre d’achat des éventuels acquéreurs (…)', ce à quoi son interlocutrice lui répondait le lui envoyer dans le délai d’une heure,

— le 19 mars 2022, M. [P] a adressé à Mme [Z] le courriel suivant :' comme vous l’avez souhaité nous vous confirmons notre accord ferme pour la vente de notre maison au prix de 1 230 000 euros (prix que vous venez de me communiquer à l’instant) y compris le matériel de Home cinéma. [Localité 6] le 19/03/2022' ; il lui été répondu le jour même que l’offre signée lui serait transmise lundi matin [19 mars] pour signature électronique par lui-même et son épouse,

– l’offre d’achat de Mme [C] a été transmise à M. et Mme [P] le 21 mars 2022, après 20 h ;

– M. et Mme [P] l’ont acceptée le jour même.

Certes, les demandeurs ont fait part dès le 19 mars 2022 de leur accord pour vendre au prix de 1 230 000 euros et ont accepté l’offre d’achat en la signant électroniquement moins de quatre heures suivant sa réception, toutefois, il doit être observé que, en contrariété avec l’offre d’achat elle-même qui précise qu’elle est valable jusqu’au 24 mars 2022, le courrier d’accompagnement rédigé par l’agence à l’attention des vendeurs signale de manière erronée une validité jusqu’au 22 mars 2022 inclus. Il n’est pas justifié que ce délai inhabituellement court ait été imposé par les vendeurs, tel que soutenu en défense, et il aurait dû alerter le professionnel de l’entremise immobilière.

En outre, s’il est exact que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens que les particuliers pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur, encore faut-il qu’il justifie de recherches sérieuses à cet effet. Or, pour justifier y avoir satisfait, la Sas [Adresse 8] ne peut soutenir avoir sérieusement accompli son obligation de conseil sur la solvabilité de Mme [C] en versant aux débats de simples captures d’écran de sites non identifiés présentant l’intéressée sur un mode purement déclaratif et non authentifié comme ‘diplômée d’architecture de l’université du [9]', tantôt ‘entrepreneur en installation de fibre optique en France’ tantôt ‘entrepreneur en bâtiment génie civil'. Les photographies de Mme [C] posant à côté de deux véhicules de luxe en 2020, dont une à l’occasion d’un grand prix automobile, ou bien en 2019 à côté d’un petit aéronef à Belem, si elles renseignent sur ses centres d’intérêts, sont en revanche insuffisantes à établir la réalité d’un quelconque niveau de vie. La capture d’écran la signalant présente le 30 juin 2020 à [Localité 11] en Espagne n’est pas plus opérante à cette fin. Il n’est justifié d’aucune autre diligence de la Sas Le Parc concomitante à l’offre d’achat (la photographie de l’acquéreur au milieu de la patrouille de France étant postérieure pour dater du 24 septembre 2022), alors que l’indigence des éléments versés aux débats aurait dû conduire l’agent immobilier à conseiller à ses mandants de prendre des garanties ainsi qu’à les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de Mme [C], acquéreur qu’il leur avait présenté et qui avait, dans l’offre d’achat, signalé ne pas avoir l’intention de recourir à un prêt pour financer son acquisition et s’engageait donc à verser comptant la somme considérable de 1 230 000 euros au jour de la vente.

Ce manquement de l’agent immobilier caractérise sa faute dans l’exécution du contrat de mandat qui lui avait été confié.

L’engagement de la responsabilité contractuelle du mandataire requiert toutefois, outre la preuve d’une faute, celle d’un préjudice en lien de causalité directe avec celle-ci. Or, il est ici sollicité la condamnation de l’agent immobilier, solidairement avec l’acquéreur défaillant, à régler aux vendeurs la clause pénale prévue dans le compromis signé par ces derniers avec Mme [C]. C’est à juste titre que la Sas [Adresse 8] rappelle qu’elle n’est pas partie au contrat conclu entre eux. Elle ne saurait donc être condamnée à payer in solidum avec Mme [C] la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.

En conséquence, M. et Mme [P] doivent être déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la Sas le parc (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) à leur verser la somme de 123 000 euros à titre de liquidation de la clause pénale prévue en page 6 de l’acte du 20 mai 2022.

2. Sur la demande indemnitaire

2.1 Moyens des parties

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [P] font valoir que le notaire n’a pas rapporté la preuve de diligences qu’il aurait effectuées en vue de solliciter de l’acquéreur le dépôt de garantie d’un montant de 50 000 euros prévu aux termes du compromis de vente. Ils ajoutent que Me [E] ne les a pas non plus informés de l’absence de règlement du dépôt et qu’ils n’ont pas pu apprécier les risques affectant la vente en raison de ce défaut de versement.

Ils estiment qu’en s’abstenant de délivrer une information essentielle aux vendeurs, le notaire n’a pas satisfait à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et qu’il a donc commis une faute délictuelle.

S’agissant de leurs préjudices, M. et Mme [P] font valoir s’être engagés dans la réalisation d’un nouveau projet immobilier et avoir à cet effet, signé le 6 mai 2022 une promesse d’achat d’un terrain, sur lequel ils prévoyaient de construire une maison, mandatant un architecte et un bureau d’études pour la réalisation d’une étude de sol.

Ils soutiennent que, du fait de l’absence de réalisation de la vente de leur bien, ils ont dû se résoudre à ne pas poursuivre cette acquisition et qu’ils ont donc été contraints de verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 14 250 euros, n’ayant pas fait de la vente de leur bien une condition suspensive de leur opération d’achat.

Ils ajoutent qu’à la suite de la signature du compromis de vente avec Mme [C], ils ont déménagé le 30 juillet 2022 et loué une maison d’habitation afin de libérer le bien qu’ils projetaient de vendre. Ils font valoir qu’après avoir appris que la vente n’allait pas être réitérée, ils ont résilié leur contrat de location et réintégré leur ancien domicile le 3 octobre 2022, ce qui les a contraints à financer deux déménagements en peu de temps.

En réponse, Me [E] soutient avoir relancé Mme [C] à plusieurs reprises par téléphone et par courriel afin que celle-ci procède au versement du dépôt de garantie. Il fait valoir que celle-ci lui a justifié son défaut de paiement par le fait que les fonds se trouvaient à l’étranger.

Il considère qu’ayant effectué ces diligences auprès de Mme [C], il n’est responsable ni de l’absence de versement du dépôt ni de l’absence de réalisation de la vente.

S’agissant des préjudices invoqués en demande, Me [E] soutient que l’achat du terrain par M. et Mme [P] et les dépenses qui en résultent sont dépourvus de lien causal avec la vente. Il fait valoir que le préjudice n’est pas démontré et ne constitue tout au plus qu’une perte de chance.

Il considère que l’indemnité d’un montant de 123 000 euros ne saurait se cumuler avec le dépôt de garantie au risque de dénaturer les termes du compromis et d’aboutir à un enrichissement sans cause.

Il avance que l’éventuelle faute commise par une professionnel du droit n’implique pas en elle-même l’existence et l’indemnisation d’une perte de chance. Il ajoute qu’en l’espèce, à supposer que l’acquéreur ait séquestré le montant du dépôt de garantie à hauteur de 50 000 euros, rien ne démontre avec certitude que les demandeurs auraient pu obtenir en justice de la part de leur acquéreur le versement de cette somme.

Il soutient que le projet immobilier de M. et Mme [P] était antérieur à la saisine du notaire, à la signature du compromis et à la réitération de l’acte et qu’en conséquence, au jour de la signature de la promesse d’achat du terrain à bâtir, la vente de leur maison était incertaine faute d’avoir été actée par compromis de vente. Il en conclut que la perte de chance de ne pas acquérir est nulle, de même que celle de ne pas louer la maison d’habitation, le bail étant antérieur au compromis de vente.

Par ailleurs, il fait valoir que les préjudices invoqués par les demandeurs ne sont imputables qu’à leur comportement imprudent en ce que les frais qu’ils ont engagés l’ont été avant d’avoir conclu une vente définitive.

2.2 Décision du tribunal

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle (1re Civ., 23 janvier 2008, pourvoi n° 06-17.489, Bull. 2008, I, n° 27).

En l’espèce, le compromis du 20 mai 2022, acte non réalisé en la forme authentique mais rédigé par Me [E], mentionne en page 6, à l’article Dépôt de garantie que l’acquéreur déposera la somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire chargé d’établir l’acte de vente sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci après désigné. Ce dépôt devra avoir lieu le jour suivant l’expiration du délai de rétractation stipulé enfin des présentes.

Cette somme, non productive d’intérêts, sera nantie sur ce compte jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente. Par la suite elle sera imputée sur la partie du prix payé comptant.

Dans le cas où la non-réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou du non-accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur, cette somme sera restituée à l’acquéreur.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.

A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à la production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.

L’article “désignation et mission du tiers convenu” prévoit qu’en cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront résolues de plein droit en application des articles 1225 et 1229 du code civil, sans autre formalité que la mise en demeure préalable effectuée en application de l’article 1225 dudit code.

Le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation a couru à compter du 21 mars 2022 et s’est achevé le 31 mai 2022. La somme de 50 000 euros aurait donc dû être déposée en la comptabilité de Me [E] par Mme [C] le 1er juin 2022, ce qu’elle n’a pas fait.

S’il affirme s’être rendu compte de l’absence de versement du dépôt de garantie ‘courant juin', Me [E] ne justifie pas avoir relancé Mme [C] par voie téléphonique ainsi qu’il l’allègue. Le courriel qu’il lui a adressé le 19 juillet 2022 pour lui confirmer le rendez-vous de signature du 25 suivant, ne contient aucune relance à cet égard, précisant simplement que ‘le dépôt de garantie initialement convenu d’un montant de 50 000 euros n’a pas été déduit du décompte dans la mesure où il n’a pas été versé malgré différents rappels aux termes de nos échanges téléphoniques', lesquels échanges ne sont pas démontrés.

Me [E] ne démontre pas plus avoir informé Me [V], notaire des vendeurs, de l’absence du versement. Il ne justifie pas y avoir procédé téléphoniquement le 28 juin 2022, tel que soutenu dans ses conclusions. L’étude notariale des vendeurs signale, au contraire, n’avoir aucune trace de communication de sa part de l’absence de réception du dépôt de garantie et confirme par courriel à ses clients que cela ‘ne [lui] a pas été notifié, ni par mail, ni par courrier'.

Cette absence de relance de Mme [C] et cette absence d’information de M. et Mme [P] ou de leur notaire au sujet du non versement du dépôt de garantie caractérisent un manquement de Me [E] à l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte.

La faute du notaire est bien caractérisée. Il convient dès lors de déterminer le préjudice en lien de causalité avec la faute retenue, laquelle a maintenu les vendeurs dans l’espérance d’une acquisition du bien par l’acquéreur au prix convenu. Le préjudice résultant du défaut d’information de ce que le dépôt de garantie n’avait pas été versé ne consiste donc pour M. et Mme [P] qu’en une perte de chance d’être libérés de l’engagement de vendre plus tôt.

Toutefois, les demandeurs, à qui incombe l’office probatoire, ne caractérisent pas l’existence de préjudices qui subsisteraient après le paiement de la clause pénale prévue par l’acte sous seing privé du 20 mai 2022, laquelle correspond précisément, en application de l’article 1231-5 du code civil, au montant des dommages et intérêts convenu entre les parties, en réparation du préjudice subi par vendeurs résultant de l’absence de régularisation de l’acte authentique.

En conséquence, le tribunal étant saisi de demandes à l’encontre de Mme [C] d’une part, et à l’encontre de Me [E] d’autre part, qu’il ne peut envisager sous l’angle d’une condamnation in solidum sauf à dénaturer les prétentions des parties, M. et Mme [P] doivent déboutés de leur demande indemnitaire à l’égard du notaire.

3. Sur les frais du procès

Eu égard aux fautes commises par la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) et par Me [E], il y a lieu de les condamner aux dépens in solidum avec Mme [C], qui succombe à l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [P] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. Pour le même motif que celui précisé ci-dessus au titre des dépens, Mme [C], la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) et Me [E] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas [Adresse 8] (Agence immobilière Barnes [Localité 13]) et Me [E] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [I] [C] à verser à M. [O] [P] et Mme [M] [A] épouse [P] la somme de 123 000 euros au titre de la clause pénale,

Déboute M. [O] [P] et Mme [M] [A] épouse [P] de leur demande tendant à la condamnation de la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) à leur verser la somme de 123 000 euros à titre de liquidation de la clause pénale prévue en page 6 de l’acte du 20 mai 2022,

Déboute M. [O] [P] et Mme [M] [A] épouse [P] de leur demande indemnitaire dirigée à l’encontre de Me [W] [E],

Condamne in solidum Mme [I] [C], la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) et Me [W] [E] aux dépens,

Condamne in solidum Mme [I] [C], la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) et Me [W] [E] à verser à M. [O] [P] et Mme [M] [A] épouse [P] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sas [Adresse 8] (l’agence immobilière Barnes [Localité 13]) de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Me [W] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président