TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00384

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[B] [N]

[K] [N]

C/

[W] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [N]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [K] [N]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [F]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 06 février 2017, M. [B] [N] et Mme [K] [N], par l’intermédiaire de leur mandataire, la SAS FONCIA MIDI-PYRENEES, ont donné à bail à Mme [W] [F] et à M. [T] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 479 € et 38 € de provision sur charges.

Par courrier du 26 mars 2024, M. [T] [J] a sollicité sa désolidarisation du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [N] et Mme [K] [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2024 pour un montant en principal de 1455,37 €.

M. [B] [N] et Mme [K] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 janvier 2025, M. [B] [N] et Mme [K] [N] ont ensuite fait assigner Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner cette dernière, à titre provisionnel, au paiement:

* de la somme de 2.557,99 €, au titre de l’arriéré locatif, mensualité de janvier 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, M. [B] [N] et Mme [K] [N], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 4.327,37 €, pour y inclure la mensualité d’avril 2025. Ils précisent que la dette ayant été constituée postérieurement au délai de 06 mois après le congé délivré par M. [J], ils ne l’ont dès lors pas assigné à la présente procédure.

Mme [W] [F] est présente. Elle conteste la dette faisant valoir que le logement est indécent (fissure au plafond, baignoire rouillée, radiateurs énergivores, porte difficile). Elle indique que la dette a été constituée par son colocataire et qu’elle ne comprend pas pourquoi elle serait la seule à payer alors qu’il a voulu la faire interner. Elle conteste les sommes réclamées au titre de l’assurance dans le décompte locatif. Elle justifie de difficultés de santé et précise vouloir rester dans le logement le temps de trouver un logement mais ne pas demander de délai de paiement dès lors qu’elle n’est pas en capacité de rembourser la dette, ne percevant que l’AAH.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE REFERE

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil, l’article 7 et l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire. L’article 24 prévoit également que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Mme [W] [F] met en avant des défauts de son logement, notamment la présence de fissures dans le plafond et le caractère énergivore des radiateurs. Néanmoins, elle n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses affirmations. Ainsi, sa contestation sur l’existence même de son obligation de paiement ne présente pas de caractère sérieux et le juge des contentieux de la protection peut statuer en référé.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 06 février 2017 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 1455,37€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, Mme [F] ne sollicitant que de rester dans le logement le temps qu’elle en trouve un autre.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [W] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

— sur les délais pour quitter les lieux

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ajoute que « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.".

Aux termes de l’article L412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, la demande de la défenderesse aux fins de rester dans les lieux le temps qu’elle trouve un autre logement peut s’analyser comme une demande de délai supplémentaire aux fins de quitter les lieux.

A ce titre il convient de rappeler qu’elle bénéficie d’un délai de deux mois pour quitter les lieux, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant de l’octroi d’un délai supplémentaire, elle ne justifie d’aucune conséquence d’une exceptionnelle gravité liée à son expulsion, autre que la seule nécessité de se reloger inhérente à toute situation d’expulsion. Elle ne justifie pas non plus d’une impossibilité de se reloger dans des conditions normales. Aussi, il convient de rejeter sa demande de délai supplémentaire, étant noté également que la procédure a été engagée en janvier 2025 et qu’elle a ainsi déjà bénéficié de quatre mois pour effectuer des démarches de relogement.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 8-1 de ladite loi prévoit que : […] VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [K] [N] produisent un décompte démontrant que Mme [W] [F] reste devoir, après soustraction des frais d’assurance non justifiés et des frais de poursuite, la somme de 3850,35 € à la date du 02 avril 2025, incluant le mois avril 2025.

Mme [W] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Si elle impute l’arriéré locatif à son colocataire, le contrat de bail prévoit la solidarité des preneurs et suite au congé délivré par M. [T] [J] celui-ci n’était tenu solidairement de la dette locataire que jusqu’au 26 septembre 2024.

Par ailleurs, en application des effets de la solidarité les effets de la solidarité régis aux articles 1313 à 1319 du Code civil, les bailleurs peuvent réclamer à chaque débiteur pris individuellement le paiement de la totalité de la dette.

Mme [W] [F] sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3850,35 €.

Par ailleurs, Mme [W] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées aux bailleurs le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [W] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 01 mai 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé, à l’exception des frais de mesures conservatoires, lesquelles demeurent hypothétiques à ce stade. Les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Compte tenu du fait que Mme [W] [F] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [B] [N] et Mme [K] [N], Mme [W] [F] sera condamnée à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 06 février 2017 entre M. [B] [N] et Mme [K] [N], d’une part, et Mme [W] [F], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Mme [W] [F] de sa demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [N] et Mme [K] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à payer à M. [B] [N] et Mme [K] [N] à titre provisionnel la somme de 3850,35 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 02 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025) ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à payer à M. [B] [N] et Mme [K] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 11 décembre 2024 et le 01 mai 2025 étant comprise dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à payer à M. [B] [N] et Mme [K] [N] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS M. [B] [N] et Mme [K] [N] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente