TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01875

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFK6

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 26 Novembre 2025

S.N.C. BERF FRANCE 2 SNC, prise en la personne de son dirigeant

S.A. SEYNA, prise en la personne de son dirigeant

C/

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Novembre 2025

à M^e Antoine MANELFE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 26 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

S.N.C. BERF FRANCE 2 SNC, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son dirigeant domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par Maître Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son dirigeant domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par Maître Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 08 novembre 2022 signé électroniquement, la S.N.C BERF FRANCE 2NC, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES, a donné à bail à M. [N] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 495 € et 90 € de provision sur charges.

Dans le cadre d’un contrat de cautionnement GARANTME et selon acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022, la société SEYNA s’est portée caution solidaire, dans la limite d’un montant de 36.000 euros, pour les loyers et charges non payés par M. [N] [V] dans le cadre du bail conclu le 08 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.N.C BERF FRANCE 2NC a fait signifier le 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.211,31 euros. Les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai imparti.

Par notification électronique du 25 septembre 2024, la S.N.C BERF FRANCE 2NC a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La S.N.C BERF FRANCE 2NC et la SA SEYNA ont ensuite fait assigner M. [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, et aux fins de :

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner ce dernier au paiement :

* de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.442,24 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

—  836,38 euros à la S.N.C BERF FRANCE 2NC;

—  605,86 euros à la SA SEYNA ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, à la S.N.C BERF FRANCE 2NC, égale au montant des loyers et des charges de la date de résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux ;

— de le condamner à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Haute Garonne le 07 mai 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.N.C BERF FRANCE 2NC et la SA SEYNA – représentées par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 2.444,96 euros, soit à la somme de 605,86 euros pour la SA SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, et 1.839,10 euros pour la S.N.C BERF FRANCE 2NC.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par exploit délivré à personne le 06 mai 2025, M. [N] [V] n’est ni présent ni représenté.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION JUDICAIRE DU BAIL :

1.- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.N.C BERF FRANCE 2NC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié souverainement par le juge au jour de l’audience.

En l’espèce, M. [N] [V] a fait l’objet d’un commandement de payer en date du 23 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.211,31 euros dont il a apuré les causes dans le délai requis de sorte que la clause résolutoire ne peut lui être opposée et que le commandement de payer ne peut être pris en compte pour constater la résiliation du bail.

Toutefois, il est sollicité le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements graves et répétés du locataire à son obligation de paiement des loyers et des charges.

Or l’examen du décompte locatif produit par la bailleresse et non contesté par le locataire non

comparant démontre que celui-ci a repris le paiement des loyers et des charges à l’exception toutefois du mois de décembre 2024 et du mois de février 2025. Par ailleurs, il a cessé tout versement en juillet et août 2025 avant de régler de partiellement le loyer de septembre 2025 à hauteur de 500 euros pour un loyer appelé de 626,62 euros.

De ce fait, la dette n’a cessé de croître entre le commandement de payer, l’assignation et l’audience.

L’absence de paiement régulier des loyers sur plusieurs mois et la constitution d’un arriéré locatif pendant plusieurs mois caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur à compter du 06 mai 2025, date de l’assignation.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [N] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.N.C BERF FRANCE 2NC et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que M. [N] [V] reste devoir la somme de 2.444,96 € à la date du 04 septembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025.

La SA SEYNA justifie être subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 605,86 euros. selon quittance subrogative en date 19 septembre 2024 sur cette somme.

M. [N] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la S.N.C BERF FRANCE 2NC la somme de 1.839,10 euros et à la SA SEYNA la somme de 605,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné à payer à la S.N.C BERF FRANCE 2NC une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 mai 2025, date de résiliation du bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date de résiliation du bail et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, M. [N] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, soit le 1er octobre 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA, M. [N] [V] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé que la société BERF FRANCE 2 SNC ne forme pas de demande à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 08 novembre 2022 entre la S.N.C BERF FRANCE 2NC et M. [N] [V] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 06 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.N.C BERF FRANCE 2NC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE M. [N] [V] à verser à la S.N.C BERF FRANCE 2NC la somme de 1.839,10 € (décompte arrêté au 04 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [V] à verser à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la S.N.C BERF FRANCE 2NC, la somme de 605,86 € (décompte arrêté au 04 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à la S.N.C BERF FRANCE 2NC une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNE M. [N] [V] à verser à la SA SEYNA une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière, La vice-présidente,