TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03616 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTNH

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

[V] [F], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4]

C/

[K] [I] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Guillaume FRANCOIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

le

JUGEMENT

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [V] [F], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 4], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [I] [R], dernier domicile connu [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 décembre 2019, à effet du même jour,Madame [V] [F] a donné à bail à Monsieur [K] [I] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 2], ainsi qu’un emplacement de stationnement automobile aérien n° 102, pour un montant de loyer de 460 euros, outre une provision de charges mensuelles de 53 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [F] a fait signifier le 5 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 8 juillet 2025, Madame [V] [F] a fait assigner Monsieur [K] [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], à l’audience du 15 décembre 2025 en lui demandant :

— de constater que par l’effet du commandement en date du 5 mars 2025 rester infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 6 mai 2025 et qu’il occupe sans droit ni titre depuis cette date les lieux loués,

— d’ordonner en conséquence son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des lieux,

— de le condamner à lui payer et lui porter la somme de 2481,77 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précitée, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025, date du commandement de payer,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de fixer à la somme de 1200 €indemnités d’occupation due mensuellement à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

— le condamner à lui payer la somme de 2600 €au titre de dommages-intérêts,

— le condamner à payer la somme de 1500 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 5 mars 2025 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, Madame [V] [F], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3.931,74 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience, échéance de décembre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [K] [I] [R] n’a pas repris le paiement du loyer.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [V] [F].

En défense, Monsieur [K] [I] [R], bien que régulièrement cité selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis avancée au 13 mars 2026 pour des nécessités de service.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Madame [V] [F] a été autorisée par note en délibéré, à produire l’avis de réception ou le retour de la lettre recommandée envoyée par commissaire de justice faisant suite à la signification de l’assignation par procès-verbal de recherches infructueuses, ce qui a été fait par courriel du 5 mars 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [K] [I] [R] assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, dont l’accusé de réception versé aux débats précise un « pli avisé non réclamé », n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [V] [F], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [V] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2.327,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 5 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [K] [I] [R] , qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est déterminé par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande d’expulsion « immédiate » :

Madame [V] [F] sollicite l’expulsion immédiate du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, la bailleresse ne justifie pas les fondements de sa demande alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

Par conséquent, la demande de Madame [V] [F] sera rejetée de ce chef.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est produit par Madame [V] [F] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [K] [I] [R] reste devoir, la somme de 3.931,74 euros à la date du 8 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire la somme de 101,38 euros en date du 29 août 2025 intitulé « loyer 2024 », alors qu’une ligne dédiée intitulée « loyer août 2024 » a été enregistrée et comptabilisée en date du 1er août 2024 ainsi qu’un virement effectué le 5 août 2024 par le locataire d’un montant de 513 €. Cette somme n’étant pas justifiée, il convient de la déduire, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3.830,36 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [K] [I] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3.830,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [V] [F] forme la demande de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.200 euros.

Néanmoins, la bailleresse fonde sa demande au seul motif qu’elle doit avoir un caractère comminatoire sans exposer davantage les moyens au soutien de sa demande de fixation à plus du double du montant du loyer et des charges servant ici de référence.

En conséquence, il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux, soit à la somme de 564,37 euros au jour de l’audience, selon le décompte du 8 décembre 2025.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

La bailleresse soutient que le défaut de paiement des loyers constitue une faute du locataire lui occasionnant un préjudice et ouvrant droit à indemnisation.

Le manquement de Monsieur [K] [I] [R] à son obligation de paiement du loyer après la résiliation du bail faisant suite à l’acquisition de la clause résolutoire est caractérisé. Néanmoins, Madame [V] [F] qui continue à percevoir l’indemnité d’occupation, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable direct et certain découlant du retard dans la libération des lieux.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail ne stipule pas une telle clause de capitalisation des intérêts, qui sanctionne en réalité les manquements contractuels au titre du paiement des loyers de la part des locataires.

Cet anatocisme reviendrait à donner à la bailleresse le bénéfice d’une clause pénale, sans fondement contractuel et qui ferait augmenter les sommes dues, de façon très importante, ce qui ne peut être admis.

En conséquence, la demande formée par Madame [V] [F] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [I] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [K] [I] [R] succombant, sera également condamné à verser à Madame [V] [F] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE, à la date du 05 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2019, à effet du même jour, et liant Madame [V] [F] à Monsieur [K] [I] [R] , concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 9]B39 à [Localité 2], ainsi qu’un emplacement de stationnement automobile aérien n° 102;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [I] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,Madame [V] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (564,37 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [R] à payer à Madame [V] [F] la somme de 3.830,36 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 8 décembre 2025, échéance de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de Madame [V] [F] au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de Madame [V] [F] au titre de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [R] à payer à Madame [V] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE