TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02897

N° Portalis DBX4-W-B7J-UN7Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[T] [L]

C/

[F] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [C]

demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2024, sous signature électronique, à effet du 7 mars 2024, Madame [T] [L], par l’intermédiaire de son mandataire, la société ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, a donné à bail à Monsieur [F] [C], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11] à [Localité 6] [Adresse 13] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 313 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 32 euros.

Par acte séparé du 5 mars 2024, sous signature électronique, à effet du 7 mars 2024, Madame [T] [L], par l’intermédiaire de son mandataire, la société ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, a donné à bail à Monsieur [F] [C] un parking extérieur n°23 situé [Adresse 10] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [L] a fait signifier le 3 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 30 juillet 2025, Madame [T] [L] a fait assigner Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qu’elle lui a été consenti, le bail d’habitation et bail de stationnement signés en date du 5 mars 2024, pour le local d’habitation et le parking situés [Adresse 8], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effectivement du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 350,70 euros pour le logement et 42,76 euros pour le parking par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à lui payer par provision la somme de 1.346,44 euros soit 170,89 euros pour le parking et 1.175,55 euros pour le logement représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet 2025, mensualité du mois de juillet incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [T] [L], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.503,65 euros pour le logement et à la somme de 299,17 euros pour le parking selon un décompte fourni à l’audience.

Elle s’oppose à la demande de la partie adverse tenant à l’octroi de délai de paiement sur 36 mois afin d’apurer la dette.

Elle indique qu’après virement de la Caisse aux Allocations Familiales, le loyer a été réglé intégralement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [T] [L].

Monsieur [F] [C], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit.

Il reconnaît la dette et explique cette situation en raison de ce qu’il était sans emploi, sans allocation jusqu’au mois de septembre 2025, ne connaissant pas les démarches à effectuer pour y avoir droit.

Il ajoute avoir retrouvé un emploi de 25 heures par semaine et qu’il devrait gagner, à ce titre, la somme de 900 euros net par mois.

Il déclare également avoir repris le paiement du loyer.

Sur demande du président d’audience, Monsieur [F] [C] a été autorisé à adresser son contrat de travail en cours de délibéré à la demanderesse et par l’intermédiaire du conseil de cette dernière, à la juridiction, avant le 7 novembre 2025.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le conseil de Madame [T] [L] a été autorisé par le Président à produire en cours de délibéré le contrat de travail de Monsieur [F] [C], ce qui a été fait par mail du 24 octobre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [T] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 juin 2025, mais pas dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifié le 30 juillet 2025.

Néanmoins, Madame [T] [L] est une personne physique, ce qui signifie que cette démarche, qui n’était pas obligatoire selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été effectuée de façon volontaire sans que le non-respect des délais précités entraîne l’irrecevabilité de la demande en justice.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Le bail concernant le parking extérieur, qui est une location accessoire au local principal, contient également une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 3 juin 2025, pour la somme en principal de 1.026 euros pour le logement d’habitation et 128,13 euros pour le stationnement.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Madame [T] [L] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [F] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.503,65 € pour le logement et la somme de 299,17 € pour le parking à la date du 8 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Cependant, le décompte relatif au logement intègre au passif du locataire, le coût du commandement de payer d’un montant de 101,85 euros le 16 juin 2025, qu’il convient de déduire en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif au titre de l’habitation à la somme de 1.401,80 euros à la date du 6 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus) et à la somme de 299,17 euros à la même date, pour le parking, soit un montant total de 1.700,97 euros.

Monsieur [F] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.700,97 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de la demande en justice.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [F] [C] a repris le paiement du loyer courant et a commencé à apurer la dette locative celle-ci ayant diminué.

Monsieur [F] [C] justifie également avoir trouvé un emploi à temps partiel depuis le 29 septembre 2025 sous contrat à durée indéterminée grâce auquel il perçoit une rémunération mensualité brute de 1.235,52 € correspondant à sa durée mensuelle de travail de 104 heures.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [F] [C] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [F] [C] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 350,70 euros pour le logement et 42,76 euros pour le parking.

— Sur le sort des meubles :

Il convient de rappeler que pour le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire et au surplus hors délai, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [F] [C] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 5 mars 2024, à effet au 7 mars 2024 et liant Madame [T] [L] à Monsieur [F] [C], concernant d’une part, le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11] à [Localité 7] et d’autre part, le parking extérieur n°23 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à payer à Madame [T] [L] à titre provisionnel la somme totale de 1.700,97 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 8 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), relative aux baux d’habitation et du parking, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de la demande en justice ;

AUTORISONS Monsieur [F] [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 51 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [T] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [F] [C] sera tenu de payer à Madame [T] [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 350,70 euros pour le logement et 42,76 euros pour le parking, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à payer à Madame [T] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE