TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02521

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULPS

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

[B] [M] [D] [X]

C/

[O] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [B] [M] [D] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [K], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N31555-2025-014363 du 21/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Annabel DELANGLADE-DALMAYRAC, avocate au barreau de TOULOUSE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 03 décembre 2015, à effet du même jour, Madame [B], [M], [D] [X] a donné à bail à Madame [O] [K], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 3], pour un loyer de 329 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 51 euros.

Par acte du 30 mai 2024, Madame [B], [M], [D] [X] a fait signifier un congé aux fins de vente pour le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, un procès-verbal de constat converti en procès-verbal de difficultés a été dressé, Madame [O] [K] refusant de quitter les lieux.

Indiquant que Madame [O] [K] n’a pas accepté l’offre de vente et qu’elle se maintient dans les lieux malgré le terme du bail, Madame [B], [M], [D] [X] l’a fait assigner, par acte du 25 juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 18 septembre 2025, en lui demandant principalement de constater que le bail est résilié par l’effet du congé pour vente et ordonner l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, Madame [B], [M], [D] [X], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

débouter Madame [O] [K] de sa demande de délai pour quitter les lieux, et de toutes ses demandes des prétentions,constater que le congé délivré le 30 mai 2024 mis fin au bail pour le 2 décembre 2024,prononcer la résiliation du bail sur la base du congé donné par la bailleresse le 30 mai 2024 à effet du 2 décembre 2024,ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992,voir accorder le concours de la force publique à la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police au représentant de l’ordre public si besoin est,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation effective du bail dans la mesure où le locataire se maintient indûment dans les lieux et jusqu’à son départ effectif des lieux,la condamner à lui verser la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts sur la base de l’article 1231-1 du Code civil,la condamner à la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses demandes, Madame [B], [M], [D] [X] indique que Madame [O] [K] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, le 2 décembre 2024, et qu’elle se maintient indûment dans les lieux.

Elle expose subir un préjudice tenant au refus systématique opposé par la défenderesse à tout intervenant et notamment l’agence en charge de la vente pour des visites d’acheteurs potentiels et au diagnostiqueur pour établir le dossier technique en vue de la vente.

Elle s’oppose toutefois au délai sollicité en défense pour quitter les lieux soutenant d’une part que le délai d’une année est trop long alors qu’elle souhaite vendre le logement, et d’autre part, que la situation d’étudiante de la défenderesse lui a permis d’accéder au parc privé en raison de la caution donnée en la personne de Monsieur [S], ce qu’elle peut réitérer pour trouver un nouveau logement.

Madame [O] [K], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter Madame [X] de l’ensemble de ses prétentions,constater son paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis la date de résiliation effective du bail le 2 décembre 2024,lui accorder un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour libérer les lieux loués,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,laisser les frais irrépétibles et les dépens à la charge des parties.

Madame [O] [K] reconnaît que le bail est résilié et être occupante sans droit ni titre, ainsi qu’elle indique continuer à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Elle soutient, sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, être de bonne foi et justifier de démarches effectuées auprès de plusieurs agences immobilières et de propriétaires particuliers pour se reloger, afin de bénéficier d’un délai de grâce, compte tenu notamment de sa situation de demandeur d’emploi tout en poursuivant une formation qui prendra fin en octobre 2026.

Elle conteste la demande de dommages-intérêts formée en demande expliquant d’une part, que l’agence immobilière ne lui a pas rappelé l’obligation de laisser certains intervenants pénétrer les lieux, ce qu’elle s’engage désormais à respecter et d’autre part, que la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice ni de son lien de causalité avec l’absence de son départ effectif des lieux loués.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’expulsion :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail.

En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail conclu pour une durée de trois années à effet au 03 décembre 2015, a été tacitement reconduit pour trois années, expirant le 2 décembre 2024.

Un congé pour vente pour le 2 décembre 2024, avec offre de vente au prix de 100.000 euros, a été notifié par acte du 30 mai 2024, à Madame [O] [K], soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat, de sorte que ce congé est régulier en la forme, ce que reconnaît Madame [O] [K].

Par conséquent, Madame [O] [K] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 2 décembre 2024.

Madame [O] [K], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les délais pour quitter les lieux

Madame [O] [K] ne disposant plus de titre d’occupation, Madame [B], [M], [D] [X] est fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cependant Madame [O] [K] sollicite des délais pour quitter les lieux.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution « la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [O] [K] s’est mobilisée pour trouver une solution de relogement, notamment auprès la SA DES CHALETS dans le cadre d’une demande du 20 novembre 2024, renouvelée le 12 novembre 2025.

Il est toutefois observé que, sans avoir déclaré un handicap particulier, Madame [O] [K] a limité sa demande à un logement avec parking, ascenseur, sans être situé au rez-de-chaussée, ce qui de fait, restreint l’offre qui pourrait lui être faite, alors que sa situation devrait l’encourager à accepter toute offre de logement.

Il ressort également des certificats de scolarité du CNAM pour les années 2024 – 2025 et 2025 – 2026 que la formation suivie par Madame [O] [K] est dispensée en distantiel, de sorte qu’aucune restriction ne la contraint géographiquement dans sa recherche de logement qui pourrait ainsi s’étendre davantage.

Madame [O] [K], qui justifie avoir postulé auprès de différents employeurs, produit une attestation de paiement de la CAF relative aux versements d’allocations de logement, ainsi qu’une attestation de paiement délivrée par France travail relative aux versements de l’allocation de retour à l’emploi.

En outre, il est relevé que Madame [O] [K] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de plus de seize mois depuis la résiliation du bail pour lui permettre ce relogement, et qu’elle bénéficiera d’un délai supplémentaire de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce le manquement de Madame [O] [K] à son obligation de quitter les lieux après la résiliation du bail tenant à l’échéance du congé pour vente est caractérisé.

Néanmoins, la propriétaire, qui continue à percevoir l’indemnité d’occupation, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable direct et certain découlant du retard dans la libération des lieux, tel qu’une perte de chance de vendre le bien dans les conditions initialement envisagées.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Madame [O] [K] supportera une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

VALIDE le congé délivré le 30 mai 2024 ;

CONSTATE que Madame [O] [K] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 2 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux situés [Adresse 6] C42 à [Localité 3], avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à Madame [B], [M], [D] [X] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 15 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [B], [M], [D] [X] ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à Madame [B], [M], [D] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE