TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02257

N° Portalis DBX4-W-B7J-UI2D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [Y] [C], domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Q] [L]

[I] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à Maître Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [Y] [C], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Q] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [I] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique, du 1er décembre 2022, à effet du 2 décembre 2022, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer de 788,02 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier le 10 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SA ALTEAL lui a en outre fait commandement de fournir les justificatifs d’assurance.

Le 7 juillet 2025, la SA ALTEAL a fait assigner Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bail qu’elle leur a consenti pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à lui régler par provision la somme de 3 675,92 euros représentant les loyers et charges impayés au 03 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à lui régler une somme de 500 euros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 10 octobre 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1.462,29 euros selon un décompte actualisé fourni à l’audience, mensualité d’octobre 2025 incluse et présente une demande d’accord du bailleur pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, qu’elle sollicite à hauteur de 100 euros par mois.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL.

Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L], bien que régulièrement cités respectivement à personne et à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Madame [Q] [L] n’a pas déféré à la convocation du 24 juillet 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier pour Monsieur [I] [B].

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la SA ALTEAL a été autorisée par le Président à produire en cours de délibéré le dossier de preuves numériques de la signature électronique du bail, ce qui a été fait par mail du 20 janvier 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L], assignés respectivement à personne et à domicile avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA ALTEAL, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, la SA ALTEAL verse aux débats un dossier de preuves numériques établi par le prestataire NITRO, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

A l’audience du 2 décembre 2025, la SA ALTEAL a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient d’en déduire qu’elle a renoncé à sa demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

La demande de la SA ALTEAL fondée sur le défaut d’assurance est devenue sans objet.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire pour non-paiement des loyers :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.051,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA ALTEAL le bail ainsi qu’un décompte, mentionnant que Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] restent devoir la somme de 1.462,29 euros à la date du 26 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Faute de comparaître, Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.462,29 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que le bailleur sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Dès lors que le bailleur le sollicite au profit des locataires qui ont repris le paiement du loyer courant, ce qui a pour conséquence de leur permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver leur logement, ces délais de paiement seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 874,32 (842,43 + 31,89) euros.

La solidarité étant convenue au contrat (Article 3), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022, à effet du 2 décembre 2022 et liant la SA ALTEAL à Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.462,29 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 26 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] seront tenus solidairement de payer à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 874,32 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [Q] [L] à payer à la SA ALTEAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE