MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Octobre 2024

N° RC 24/02194

DÉCISION

Contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148

ET :

[J] [B]

Débats à l’audience du 26 Septembre 2024

Le :

copie executoire et copie

à Maître Roger LEMONNIER

copie Monsieur [J] [B]

copie Monsieur Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, substitué par M^e CORNU SADANIA, substituée par M^e MAULEON

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/02194

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 2 juin 2023, Monsieur [Z] [N] et Madame [G] [R] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [B] portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 € et 40 € de provisions pour charges.

Le 31 mai 2023, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement signé électroniquement selon le dispositif électronique VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES garantissant 9 loyers impayés maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois d’août 2023. ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé 1 183 € le 19 octobre 2023 en lieu et place du locataire. A cette même date, ACTION LOGEMENT SERVICES informait le locataire de la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre.

Le 28 novembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

sa condamnation au paiement de la somme de 1 033 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 ;

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation font le motant sera celui du loyer contratuel augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail ;

sa condamnation au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

sa condamnation aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 683 €. Il indique que toutes les tentatives amiables ont échoué.

Monsieur [J] [B] explique avoir un contrat en CDD dans le domaine de la boulangeire en cours avec 1 400 € de ressources mensuelles. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement, sans pouvoir préciser l’état d’avancement de son dossier. Il est invité à produire en cours de délibéré, avant le 10 octobre 2023, l’ensemble des pièces et courriers relatifs à ce dossier de surendettement.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur perçoit un salaire mensuel de 1400 €, qu’il a des crédits à la consommation impayés de 8550 € environ, qu’il ne perçoit pas d’aides au logement et qu’il est célibataire sans enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des articles 1346 et 2306 du Code civil, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

RG 24/02194

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 31 mai 2023 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, ACTION LOGEMENT SERVICES étant chargé de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura réglé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit les quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Elle justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action d’ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 2 juin 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 183 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 2 juin 2023, le commandement de payer délivré le 28 novembre 2023, le décompte de la créance arrêté au 18 septembre 2024 portant sur la somme de 2 683 € en principal, déduction faite d’un réglement de 150 € fait par le locataire le 7 février 2024.

En conséquence, Monsieur [J] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2683 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] a justifié auprès du Tribunal de sa situation professionnelle. Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [J] [B] présente une situation financière obérée par des crédits à la consommation impayés importants. Il n’a cependant par ailleurs pas justifié de ses démarches auprès de la commission de surendettement, telles que demandées lors de l’audience.

Enfin, il n’a procédé qu’à un seul versement de 150 € auprès d’ ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2024 et d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [J] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [J] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire , mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [N], à l’encontre de Monsieur [J] [B] ;

Condamne Monsieur [J] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [N], la somme de 2 683 € (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 18 septembre 2024 ;

RG 24/02194

Constate la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2024 ;

Dit que Monsieur [J] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [J] [B] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [J] [B], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3]), deux mois après la notificationà la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [J] [B] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [Z] [N], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, révisables selon les dispositions contractuelles, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboute ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [B] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection