MINUTE N° : 25/01084

JUGEMENT

DU 28 Novembre 2025

N° RC 24/01785

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. MASALI

ET :

[G] [Y]

[Z] [L]

Débats à l’audience du 25 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e GILLET

copie le :

à M^e CHARRON

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 28 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MASALI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e SEBBAR

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [Y]

née le 21 Septembre 1961 à , demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Z] [L]

né le 08 Août 1961 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substituée par M^e POUBEL

D’autre Part ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23/12/2017, la SCI LILCHA, devenue la SCI MASALI suite à l’assemblée générale du 28 juin 2023, a donné à bail à M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

La SCI MASALI a fait signifier le 22/12/23 un congés pour vendre avec fixation du prix à 280000€ et un délai de 2 mois pour quitter les lieux.

Elle saisit le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice délivré le 05/04/24 aux fins de :

— constater la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2023 à minuit,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] ainsi que de tout occupant, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] au paiement des sommes suivantes :

la somme mensuelle de 750 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 2800€ de dommages-intérêts

la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] aux dépens.

— débouter M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] de leurs demandes.

À l’audience, la SCI MASALI demande de déclarer recevable ses demandes, et maintient ses demandes.

Elle fait valoir que le congé est valide s’agissant tant de la qualité de [U] [Y] à délivrer le congé pour vendre que du respect de la procédure fixée par la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que le projet de vente était sérieux.

Par ailleurs, elle fait valoir subir un préjudice consistant en la perte de chance de vendre le bien dans les conditions attendues.

M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] demandent de :

— déclarer la SCI MASALI irrecevable en ses demandes

— annuler le congé pour vente délivré le 7 juin 2023

— débouter la SCI MASALI de ses demandes

— subsidiairement, condamner la SCI MASALI à leur payer la somme de 7000€ de dommages-intérêts

en tout état de cause, condamner la SCI MASALI aux dépens et à leur payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Ils font valoir que la décision prise par l’assemblée générale de la SCI n’est pas régulière car les enfants [E] et [V] [Y] n’ont pas été représentées par leurs deux parents lors de cette AG, qu’il n’y a pas non plus eu d’administrateur ad hoc désigné pour représenter les enfants alors qu’il existe un conflit d’intérêt entre eux et leurs parents sur un acte qualifié de disposition.

En outre, ils estiment qu’il n’y a pas de démarche sincère de vendre de la part du bailleur et qu’il s’agit d’un abus de droit – la réelle volonté du bailleur étant de porter préjudice aux locataires (ses parents) suite à un différend familial.

Subsidiairement, ils font valoir avoir subi un préjudice consistant en la valorisation du bien loué par l’aménagement et les travaux, de l’absence d’estimation du bien qui a généré une insécurité sur la réalité du prix de vente, la nécessité de rechercher un nouveau logement.

MOTIFS

I. Sur la demande d’annulation du congé pour vente.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

1. Sur l’absence de pouvoir pour faire délivrer le congé pour vente

La notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, dispose en son point 1-2-Auteur du congé : Le congé est délivré au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité. S’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire) et non directement par le bailleur, le congé doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur.

L’article 382-1 du code civil dispose que lorsque l’administration légale est exercée en commun par les deux parents, chacun d’eux est réputé, à l’égard des tiers, avoir reçu de l’autre le pouvoir de faire seul les actes d’administration portant sur les biens du mineur.La liste des actes qui sont regardés comme des actes d’administration est définie dans les conditions de l’article 496.

Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle, et pris en application des articles 452, 496 et 502 du code civil, annexe 2, I. 2° classe l’exercice du droit de vote dans les assemblées dans les actes d’administration.

L’article 383 du code civil dispose que lorsque les intérêts de l’administrateur légal unique ou, selon le cas, des deux administrateurs légaux sont en opposition avec ceux du mineur, ces derniers demandent la nomination d’un administrateur ad hoc par le juge des tutelles.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale du 20 mai 2023 (pièce 7 demandeur) indique que l’AG autorise [U] [T] à vendre la maison située [Adresse 2] pour un prix de 280000€. Il est indiqué qu’il intervient en qualité d’administrateur légal pour [E] et [V] [Y].

Le vote étant un acte d’administration, il n’y avait pas lieu de demander à la mère des enfants d’intervenir à l’AG en qualité d’administratrice légale de ces derniers – la présomption de régularité prévue par l’article 382-1 du code civil s’appliquant au vote lors d’une AG d’une société.

Les enfants étaient ainsi parfaitement représentés par leur père.

S’agissant de l’administrateur ad hoc, il est allégué sans plus de preuve que la volonté du père était de mettre fin au bail de ses parents en raison d’un conflit familial alors que les enfants auraient pu souhaiter le contraire. Il ne s’agit que d’une allégation purement putative.

En outre, la décision de vendre un bien d’une SCI est un acte courant d’administration dans lequel il n’est pas rapporté la preuve d’un conflit d’intérêt entre les associés.

Il n’y a donc pas de conflit d’intérêt entre les enfants et leur père.

Ainsi, [U] [Y] avait bien tout pouvoirs nécessaires pour faire procéder à la vente du bien immobilier, en ce compris faire délivrer un congé pour vente.

2. Sur le motif du congé

En l’espèce, il est produit un congé pour vente en date du 7 juin 2023 dont la régularité intrinsèque n’est pas contestée.

Pour contester la réalité du motif du congé, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] s’appuient en premier lieu sur un différend familial dont aucune preuve n’est rapportée.

En outre, en second lieu, ils s’appuient sur le caractère sérieux du prix de vente en l’estimant à 250 000 euros et non 280 000 euros – pièce 5 défendeur. Il convient d’une part de constater que la pièce produite est en date de mars 2025 alors que le congé est de juin 2023 (le marché de l’immobilier ayant fluctué depuis) et que le prix est estimé en réalité entre 250 000 et 270 000 euros (il n’est pas justifié de la consistance des travaux d’amélioration effectués qui auraient augmenté de manière importante la valeur de l’immeuble et corollairement justifieraient que le bien soit très largement sur-évalué à 280 000 euros).

En outre, l’estimation produite par le demandeur (pièce 11) relève une valeur médiane de 280 000€ et indique que les locataires ont refusé de laisser entrer l’agent immobilier. Ces derniers ne sauraient dès lors arguer d’un prix déraisonnable alors qu’ils ont fait eux-mêmes obstacle à une estimation de valeur plus précise.

Enfin, en troisième lieu, ils s’appuient sur l’absence de mise en vente du logement ou de formalités nécessaires à la mise en vente. Aucun élément n’est produit au soutien de cette allégation.

Il sera ainsi retenu que les locataires ont agit de mauvaise foi au sens des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, aucun motif d’annulation n’entache le congé pour vente délivrée.

Par conséquent, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation du congé, la résiliation du bail sera constatée à la date du 23 décembre 2023 et l’expulsion des locataires sera ordonnée.

II. Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail, de sorte qu’il convient de les condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges fixé par le contrat de bail, soit 750€ par mois.

Par conséquent, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750€ à compter du 23 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

III. Sur la demande d’indemnisation de M. [Z] [L] et Mme [G] [Y]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] n’apportent pas la preuve d’une faute, ni de l’existence ou d’élément de détermination du préjudice.

Il convient de rappeler que, d’une part, les travaux d’amélioration faits par les locataires répondent à un régime spécifique fondé sur la loi de 1989 précitée et que les locataires ne s’en sont pas prévalus, d’autre part, qu’ils ont un rôle fautif dans la prétendue absence d’estimation du bien comme indiqué précédemment, qu’enfin, ils ne justifient pas des « conditions défavorables » de recherche d’un logement dans lesquels ils seraient.

Par conséquent, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] seront déboutés de leur demande.

IV. Sur la demande d’indemnisation de la SCI MASALI pour perte de chance

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est argué que la procédure entrave la SCI MASALI dans l’accomplissement de son objet social, soit la vente et l’achat de bien immobilier, en ce qu’elle serait « accaparée » par ce litige. Elle produit une convention d’honoraire de négociation indiquant qu’elle a du garder la somme de 2800€ à sa charge dans le cadre d’une vente avec un tiers.

Il convient de relever qu’il n’est pas établi de lien entre cette convention et le présent litige.

En outre, la perte de chance ne se présumant pas et le préjudite ne pouvant être simplement putatif, il appartient à la SCI MASALI d’apporter des preuves de la perte de chance alléguée.

Par conséquent, la SCI MASALI sera déboutée de sa demande.

V. Sur les demandes et mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23/12/2017 entre la SCI LILCHA, devenue la SCI MASALI, d’une part, et M. [Z] [L] et Mme [G] [Y], d’autre part, à la date du 23 décembre 2023

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] et ce avec le concours de la force publique

CONDAMNE solidairement M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] à payer à SCI MASALI la somme mensuelle de 750 euros à titre d’indemnité d’occupation, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des sommes éventuellement déjà versées

DÉBOUTE la SCI MASALI de sa demande de dommages-intérêts

DÉBOUTE M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] de leur demande de dommages-intérêts

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] aux dépens

DÉBOUTE la SCI MASALI de sa demande au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [G] [Y] à payer à SCI MASALI la somme de 1200 euros, au titre des frais irrépétibles

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Tours.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION