N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 29 [N] 2025

N° RG 24/00828 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JDOU

DEMANDERESSES

S.A.R.L. [Adresse 15]

RCS de [Localité 23] n° 508 722 907, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

S.C.I. MAPAER

RCS de [Localité 23] n° 819 888 835, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. FAREL

RCS de [Localité 23] n° 830 606 877, dont le siège social est sis [Adresse 14]

Non représentée

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 13 novembre 2008, La SARL [Adresse 15] a acquis des époux [Z] un fonds de commerce sis commune de [Localité 16], exploité dans deux immeubles contigus, l’un sis [Adresse 10] et le second [Adresse 11] et les droits au bail correspondant à ces locaux.

Par acte du 13 juin 2016, la SCI MAPAER a acquis les immeubles objet du bail commercial, des époux [A] pour la parcelle BN [Cadastre 13] sise à [Adresse 17] et des consorts [V] pour la parcelle BN [Cadastre 7] sise même commune [Adresse 8]. La parcelle BN182 avait appartenu aux consorts [T] [N] – [X] [L], jusqu’à ce qu’ils la vendent par acte du 15 janvier 1991 aux consorts [V].

Par acte du 16 novembre 2017, la SCI FAREL a acquis, de Mmes [D] et [S], diverses parcelles sises à Langeais dont la parcelle BN [Cadastre 2], [Adresse 11], contiguë de la parcelle BN182, acquise par la SCI MAPAER. Cette parcelle, issue de la division de la parcelle BN [Cadastre 6] en BN [Cadastre 2] et BN [Cadastre 3], avait appartenu aux époux [T] [N]- [X] [L] jusqu’à sa donation, le 14 août 1990 à Mme [J] [N].

Arguant de ce que la SCI FAREL avait obturé, le 31 mai 2023, la porte qui permettait à la SARL [Adresse 15], exploitant le fonds de commerce situé sur la parcelle BN182 de passer sur la parcelle BN [Cadastre 2] acquise par la SCI FAREL, la SCI MAPAER et la SARL [Adresse 15] ont assigné la SCI FAREL devant le tribunal judicaire de Tours par acte de commissaire de justice du 10 février 2024. Elles demandent :

A titre principal :

De constater que la SCI MAPAER et la SARL [Adresse 15] et tout occupant de la parcelle BN [Cadastre 7] disposent d’une servitude par destination du père de famille sur la parcelle BN [Cadastre 2] appartenant à la SCI FAREL.

A titre subsidiaire :

De constater que la porte litigieuse donnant accès à la propriété de la SCI MAPAER cadastré BM [Cadastre 5] et à la SARL [Adresse 20] cadastre BN [Cadastre 7] constitue le seul accès possible depuis sa cour à la [Adresse 22].

Constater en conséquence que la propriété est enclavée.

Constater en conséquence qu’il existe une servitude de passage au bénéfice de la SCI MAPAER et de la SARL [Adresse 20] et de tout occupant de la parcelle BN [Cadastre 7]

En tout état de cause :

Ordonner à la SCI FAREL de remettre en son état d’origine la porte de la SCI MAPAER et de la SARL [Adresse 20] se trouvant dans la cour donnant accès à sa parcelle cadastrée BN [Cadastre 2] et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Enjoindre à la SCI FAREL ne pas se clôturer et de laisser la SCI MAPAER et la SARL [Adresse 20] et tout occupant de la parcelle BN [Cadastre 7] accéder à la [Adresse 22] en passant par son fonds cadastré BN [Cadastre 2].

Condamner La SCI FAREL à verser à la SCI MAPAER et à la SARL [Adresse 20] la somme de 2500€ en réparation du préjudice causé dans l’exercice de sa servitude.

Condamner La SCI FAREL à verser à la SCI MAPAER et de la SARL [Adresse 20] la somme 3.000 € sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs demandes, elles soutiennent à titre principal qu’elles bénéficient d’une servitude de passage par destination du père de famille, née de la volonté initiale du propriétaire unique des parcelles BN [Cadastre 7] et BN [Cadastre 2] d’organiser un tel droit au bénéfice de la parcelle BN [Cadastre 7].

A titre subsidiaire, elles soutiennent que la cour, où les poubelles sont stockées, ne bénéficie d’aucun autre accès sur la place que par le passage sur la parcelle BN [Cadastre 2]. L’état d’enclave résulte ainsi du fait qu’il n’est pas conforme à l’exploitation normale d’un fonds de commerce de Boulangerie-Pâtisserie de sortir les ordures en passant par l’intérieur de la boutique.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation délivrée le 10 février 2024.

La SCI FAREL, régulièrement citée par acte remis à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée 5 décembre 2024 et l’affaire évoquée à l’audience du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1. Sur la demande en constatation d’une servitude de passage bénéficiant à la SCI MAPAER et à la SARL [Adresse 15]

Selon l’article 637 du code civil : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Selon l’article 639 du même code, « Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires. »

Les articles 686 et suivants du code civil envisagent ainsi les servitudes qui peuvent être établies du fait de l’homme.

Selon l’article 688 du code civil, « sont discontinue les servitudes qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables. »

Selon article 689 code civil « sont apparentes les servitudes qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. »

Selon l’article 691 du même code, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. »

Selon les articles 692, 693 et 694 du code civil, « La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ». « Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». « Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. (voir notamment 3° civ 23 mars 2022, n°21-11.986 et 3° civ. 25 janvier 2025 – n°23-12385). La notion de fonds s’entend d’une seule et même parcelle ou de plusieurs parcelles formant un ensemble.

En l’espèce, la servitude de passage revendiquée s’analyse en une servitude discontinue.

Il est établi, d’une part, par le courrier de la SCI FAREL du 16 mai 2023 et d’autre part, par le constat dressé le 31 mai 2023 par la SA H20 [E], commissaire de justice, l’existence d’une porte ouvrant du fonds BN [Cadastre 7] vers le fonds cadastré BN [Cadastre 2] acquis par la SCI FAREL et la possession, par les titulaires des droits sur le fonds BN [Cadastre 7], de la clef du portail permettant d’accéder à la rue, en passant à partir de cette porte sur le fonds de la SCI FAREL. Il s’en déduit qu’il existe des signes apparents de l’existence d’un passage entre les fonds BN [Cadastre 7] et BN [Cadastre 2].

Il convient de rechercher en l’espèce l’existence des conditions de la constitution de servitude par destination du père de famille.

— Sur l’appartenance initiale des deux fonds à un même propriétaire

En ce qui concerne la parcelle BN [Cadastre 2], aujourd’hui propriété de la SCI FAREL, l’examen des titres de propriété et plus particulièrement des actes d’acquisition des 16 novembre 2017 (pièce 3) et 20 décembre 1992 (Pièce 11), établit que cette parcelle cadastrée initialement BN [Cadastre 6] puis divisée en BN [Cadastre 3] et [Cadastre 2] dépendait de la communauté des époux [T] [N] et [X] [G], qui en ont fait donation à leur fille Mme [J] [C] par acte du 14 octobre 1990.

En ce qui concerne la parcelle BN [Cadastre 7], aujourd’hui propriété de la SCI MAPAER, l’examen des titres de propriété et plus particulièrement de l’acte du 15 janvier 1991 (pièce 6), établit que cette parcelle dépendait de la communauté des époux [T] [N] et [X] [L] pour l’avoir acquise le 28 mai 1948 et revendue le 15 janvier 1991.

— Sur l’aménagement du fonds par le propriétaire d’origine et sa subsistance lors de la division des fonds

L’acte de renouvellement du bail commercial en date des 17 et 19 février 1987, par les époux [T] [N] et [X] [L], portant sur l’immeuble [Adresse 21], lequel bail a été cédé à la SARL [Adresse 15] le 13 novembre 2008, fait état d’un « droit de passage concédé par le bailleur au profit du preneur entre les biens loués et ceux appartenant au bailleur pour permettre au preneur d’accéder de la [Adresse 22] à la courette louée, en utilisant le portillon métallique à charge toutefois de ne pas encombrer ce passage et d’en assurer l’entretien une fois par semaine. »

Il s’en déduit qu’au moment de la concession de ce droit de passage en 1987, matérialisé par la porte permettant de passer d’un fonds à l’autre et la détention de la clef du portail, les parcelles BN [Cadastre 7] et BN [Cadastre 6], divisées ensuite en BN [Cadastre 3] et [Cadastre 2], appartenaient toutes deux aux mêmes propriétaires.

Le constat dressé le 31 mai 2023 par la SA H2O, commissaire de justice, démontre que cet aménagement a persisté, ce dont on peut déduire qu’il existait au moment de la séparation des fonds survenu lors de la donation du 14 août 1990.

— Sur l’absence de stipulation contraire dans le premier acte de division

Il ressort de l’acte d’acquisition de la parcelle BN [Cadastre 2] en date du 16 novembre 2017, que la division des fonds BN [Cadastre 7] et BN [Cadastre 6] (devenue BN [Cadastre 4] et BN [Cadastre 2]) est survenue le 10 août 1990 par la donation, avec d’autres biens, de la parcelle BN [Cadastre 6] (devenue BN [Cadastre 4] et [Cadastre 2]) par les époux [T] [N] et [X] [L] à Madame [J] [N], épouse [B].

Or, il appartient à celui qui se prévaut d’une servitude par destination du père de famille discontinue de produire l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux fonds et d’établir qu’il ne contient aucune disposition contraire à l’existence de la servitude (3e civ., 18 janv. 2023, no 22-10019).

En l’espèce, la condition d’un aménagement apparent existant au moment de la division des fonds est établie.

Même si l’acte de donation du 14 août 1990 opérant la division des fonds n’est pas produit, l’acte par lequel les époux [T] [P] et [X] [L] ont vendu, quelques mois plus tard, le 15 janvier 1991, la parcelle BN [Cadastre 7] aux consorts [V], qui l’ont revendue à la SCI MAPAER le 13 juin 2016, contient la mention du droit concédé à la parcelle BN [Cadastre 7] dans les termes suivants :

« Aux termes d’une acte contenant renouvellement de bail commercial reçu par M° [H], notaire sus nommé le 19 février 1987, dont il est ci-après question sous le titre « PROPRIETE JOUISSANCE » , il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté : « droit de passage concédé par le bailleur au profit du preneur entre les biens loués et ceux appartenant au bailleur pour permettre au preneur d’accéder de la [Adresse 22] à la courette louée, en utilisant le portillon métallique à charge toutefois de ne pas encombrer ce passage et d’en assurer l’entretien une fois par semaine. »

La réitération de ce droit de passage par les constituants, quelques mois après la séparation des fonds, permet d’en conclure que l’acte initial de séparation ne contenait aucune stipulation s’opposant au droit de passage constitué et réitéré dans l’acte de vente du 15 janvier 1991.

En conséquence, les conditions d’établissement d’une servitude de passage par destination du père de famille au profit de la parcelle BN [Cadastre 7] sur la parcelle BN1158 pour accéder à la [Adresse 21] par le portillon métallique installé en limite de la voie, sont réunies.

La SCI FAREL n’était donc pas fondée à obturer la porte permettant le passage et à changer les serrures du portail.

Elle sera, en conséquence, condamnée à remettre en son état d’origine la porte de la SCI MAPAER se trouvant dans la cour donnant accès à sa parcelle cadastrée BN [Cadastre 2] et à permettre à la SCI MAPAER, à la SARL [Adresse 20] ou à tout occupant de la parcelle BN [Cadastre 7], d’accéder à la [Adresse 22], en passant par son fonds cadastré BN [Cadastre 2].

— Sur le prononcé d’une astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’Article L. 131-2 du même code dispose que « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

Compte tenu du contexte conflictuel entre les parties, tel qu’il ressort du courrier de la SCI FAREL, produit en pièces 7, il apparaît opportun, par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en dommages et intérêts formée par la SCI MAPAER et la SARL [Adresse 15]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais également par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, s’il est vrai qu’une servitude par destination du père de famille n’est pas publiée et ne paraît pas d’évidence dans un acte d’acquisition, la SCI FAREL qui a acquis la parcelle BN [Cadastre 2] en novembre 2017 et a laissé s’exercer cette servitude jusqu’en mai 2023, ne pouvait en ignorer l’existence ou, à tout le moins, avait toute latitude de s’informer sur les droits qui grevait sa parcelle.

Il ressort de la plainte adressée au procureur de la République par la SCI FAREL, produite par les sociétés demanderesses en pièce 7, une très forte animosité et une volonté certaine de faire obstacle au droit de passage, caractérisant une faute.

Le préjudice allégué consiste en l’obligation d’entreposer les poubelles à côté du château de [Localité 16] permettant ainsi à tous les passants de jeter leurs propres ordures dans leurs poubelles.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’acte d’acquisition des murs du fonds de commerce par la SCI MAPAER le 13 juin 2016 et plus particulièrement de la photographie figurant en tête des diagnostics techniques de l’immeuble, sis [Adresse 9] (soit la parcelle BN [Cadastre 7]), que cet immeuble jouit d’une grande façade sur la rue, avec deux entrées différentes à quelques mètres de l’issue du droit de passage.

En revanche, comme le souligne la SARL [Adresse 15], l’évacuation des poubelles stockées en extérieur est rendue plus malaisée, puisqu’elle impose de passer par l’intérieur du bâtiment, même s’il n’est pas démontré que cette évacuation soit impossible.

Ainsi, la SARL LAMAISON DE RABELAIS a subi, depuis mai 2023, soit pendant deux années, un préjudice de jouissance, qui sera indemnisé par l’allocation de la somme de 1.500 euros, à laquelle sera condamnée la SCI FAREL.

La SCI MAPAER, quant à elle, n’explicite, ni de démontre aucun préjudice et sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la SCI FAREL sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner la SCI FAREL à payer à la SCI MAPAER et à la SARL [Adresse 20] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la parcelle BN [Cadastre 7], sise à [Adresse 19] dispose d’une servitude par destination du père de famille sur la parcelle BN [Cadastre 2], sise à [Adresse 18], appartenant à la SCI FAREL ;

ENJOINT à la SCI FAREL de remettre en son état d’origine la porte située sur la parcelle BN [Cadastre 7] donnant accès à la parcelle cadastrée BN [Cadastre 2], dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

ORDONNE à la SCI FAREL de laisser la SCI MAPAER et la SARL [Adresse 20], et tout occupant de la parcelle BN [Cadastre 7], librement accéder à la [Adresse 22], en passant par son fonds cadastré BN [Cadastre 2] ;

CONDAMNE la SCI FAREL à payer à la SARL [Adresse 20] la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI MAPAER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI FAREL à payer à la SCI MAPAER et à la SARL [Adresse 20] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FAREL à supporter l’intégralité des dépens l’instance.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ