N° Minute : 26/00205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

05 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20502 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J3OK

DEMANDERESSE :

S.C.I. LDI

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 941 971 715 , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [J] [K] épouse [H]

née le 25 Juillet 1946 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Géraldine HANNEDOUCHE de la société d’avocats D&H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Y] [H]

né le 08 Août 1939 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Géraldine HANNEDOUCHE de la société d’avocats D&H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. FAVIRNIK

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 430 369 843, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Géraldine HANNEDOUCHE de la société d’avocats D&H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 10 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 05 Mai 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 05 Mai 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FAVIRNIK, M. [Y] [H] et Mme [J] [K] épouse [H] ont vendu, par acte authentique en date du 28 avril 2025, à la SCI LDI, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un prix de 725.000 euros.

Selon lettre recommandée du 13 mai 2025, M. [N] [G] et Mme [M] [F], en qualité d’associés de la SCI LDI, ont dénoncé à M. [Y] [H] et Mme [J] [K] épouse [H] l’existence de désordres affectant le portail électrique de l’immeuble et ont sollicité la prise en charge des travaux de remplacement dudit portail.

Par lettre recommandée du 23 juillet 2025, M. [Y] [H], Mme [Z] [H] épouse [T] et M. [E] [T] ont répondu qu’ils n’entendaient pas donné suite à cette demande.

Selon procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI FAVIRNIK du 15 septembre 2025, il a été prononcé la dissolution anticipée de la société à compter du 15 septembre 2025 et M. [Y] [H] a été désigné en qualité de liquidateur amiable.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 06 novembre 2025, la SCI LDI a assigné M. [Y] [H], Mme [J] [K] épouse [H] et la SCI FAVIRNIK devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

La SCI LDI sollicite, aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives n°1 déposées à l’audience, de :

Ordonner une mesure d’expertise portant sur le portail de la maison sise [Adresse 4] ;Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal selon la mission développée dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;Dire qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert commis, il sera conduit à son remplacement par simple ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente ;Voir fixer la consignation à déposer pour la mise en œuvre des opérations d’expertise ;Dire et juger que cette consignation sera à sa charge ;Rejeter les demandes in limine litis et principales adverses ;Débouter Mme [J] [K] épouse [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;Réserver l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Elle se prévaut des dispositions de l’article 1112-1 du code civil et soutient que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information de bonne foi dans le cadre de la phase précontractuelle de la vente de l’immeuble. Elle estime que, en mentant sur l’état du portail, les vendeurs se sont rendus coupables de dol lequel est sanctionné par la nullité du contrat, conformément à l’article 1131 du code civil, ou par l’allocation de dommages et intérêts, en application de l’article 1178 du code civil.

Elle invoque les dispositions de l’article 1641 du code civil et indique que, si l’acte authentique comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, cette clause rappelle que l’exonération ne trouve pas à s’appliquer s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur. Elle affirme que tel est bien le cas de sorte que les vendeurs restent redevables à son égard des vices cachés.

Elle expose qu’il apparaît donc indispensable, avant d’engager une procédure au fond, de solliciter une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire des vendeurs, laquelle mesure permettra de faire la lumière sur l’état du portail, les causes des désordres, les travaux réparatoires à entreprendre et leur coût. Elle ajoute que le devis communiqué par la partie adverse justifie d’autant plus la mesure d’expertise.

Elle oppose que la fin de non-recevoir tirée du défaut de médiation préalable ne saurait être accueillie favorablement dès lors que la clause invoquée par les défendeurs ouvre simplement une possibilité aux parties et qu’il ne s’agit pas d’un engagement à recourir à la médiation. Elle précise que seule une clause de médiation/conciliation obligatoire peut justifier une fin de non-recevoir et que, en tout état de cause, elle a tenté de résoudre amiablement le litige.

Elle conteste la mise hors de cause de Mme [J] [K] épouse [H] et explique qu’elle est assignée, dans le cadre de la présente procédure, en sa qualité de venderesse au même titre que M. [Y] [H] et la SCI FAVIRNIK.

Selon leurs conclusions en défense n°2 déposées à l’audience, la SCI FAVIRNIK, M. [Y] [H], Mme [J] [K] épouse [H] demandent de :

In limine litis,

Déclarer irrecevable la demande de la société LDI pour absence de tentative de médiation ;A titre principal,

Mettre hors de cause Mme [J] [K] épouse [H] ;A titre principal, sur l’absence de motifs légitimes à ordonner une expertise,

Déclarer la société FAVIRNIK recevable et bien fondée en ses demandes ;En conséquence,

Débouter la société LDI de sa demande d’expertise ;A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge des référés ne faisait pas droit aux demandes de la société FAVIRNIK,

Recevoir la société FAVIRNIK en ses plus expresses protestations et réserves sur ladite expertise sollicitée par la société LDI et notamment en ce qui concerne sa contestation sur les prétendus dysfonctionnements allégués ;Compléter les postes de mission de l’expertise, tels que sollicités par la société LDI et qui ne sont pas de nature à donner suffisamment d’élément pour la solution du litige, selon les précisons figurant dans leurs écritures et auxquelles il est renvoyé ;Ordonner que la mesure d’expertise s’effectue aux frais avancés de la société LDI, laquelle supporte la charge de la preuve ;Débouter la société LDI en sa demande de remplacement par simple ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente en cas d’empêchement ou de refus de l’expert commis ;Réserver l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, à l’exception de Mme [J] [K] épouse [H] pour qui il est demandé au tribunal de condamner la société LDI au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce qu’elle a été indûment attraite à la présente procédure.Ils se prévalent, in limine litis, de la clause de médiation insérée dans l’acte de vente et indiquent que le différend né entre les parties aurait pu être résolu à l’occasion d’une médiation, sans encombrer la présente juridiction. Ils estiment que la demande de la société LDI est donc irrecevable.

Ils exposent que Mme [J] [K] épouse [H] n’est plus associée de la SCI FAVIRNIK depuis plus d’un an et, en tout état de cause, avant que la société LDI n’acquiert le bien immobilier litigieux. Ils considèrent qu’il convient donc de la mettre hors de cause dès lors qu’il n’est pas justifie d’une action dirigée à son égard.

Ils opposent que la demanderesse ne justifie pas d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Ils soutiennent que la demande repose sur une base erronée, le devis procédant à l’évaluation des dommages produit par la demanderesse étant manifestement excessif. Ils font valoir que la société LDI n’a émis aucune réserve lors de la réception du bien immobilier et qu’elle a accepté de prendre le bien en l’état, l’automatisation de la porte n’étant jamais entrée dans le champ contractuel.

Ils font valoir que la demanderesse ne justifie d’aucun commencement de preuve laissant percevoir une potentielle imputabilité du dysfonctionnement qu’elle allègue. Ils indiquent qu’une mesure d’instruction ne peut pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 10 mars 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.

Le délibéré a été fixé au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR [Localité 4] DE NON-RECEVOIR

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

A) Sur la tentative préalable de médiation

Il est de droit que la clause d’un contrat instituant une procédure de conciliation ou de médiation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge, même en référé, si les parties l’invoquent. Il pèse alors sur le juge une obligation de déclarer l’action irrecevable, lorsqu’il n’y a pas été satisfait, alors même qu’il serait acquis que cette conciliation ou médiation serait vouée à l’échec.

En l’espèce, aux termes des stipulations de l’acte authentique de vente reçu par Me [V] [P], notaire à [Localité 1], en date du 28 avril 2025, « Les PARTIES sont informées qu’en cas de litige entre elles ou avec un tiers, elles pourront, préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur qui sera désigné et missionné par le Centre de médiation notariale dont elles trouveront toutes les coordonnées et renseignements utiles sur le site : https://www.mediation.notaires.fr ».

Toutefois, il ressort, avec l’évidence requise en matière de référé, que le présente clause ne peut s’analyser comme une clause instituant une procédure de médiation obligatoire. L’usage du verbe pouvoir laisse transparaître une simple possibilité et non une obligation de recourir à ce mode amiable de règlement de leur différend, préalablement à toute instance judiciaire.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs n’est pas applicable.

L’irrecevabilité invoquée sera donc rejetée.

B) Sur l’intérêt et la qualité à agir

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SCI LDI a assigné Mme [J] [K] épouse [H] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’instruction à son contradictoire.

Contrairement aux allégations des défendeurs, la SCI LDI n’a pas entendu agir à l’encontre de Mme [J] [K] épouse [H] en sa qualité d’associée de la SCI FAVIRNIK, mais en tant que venderesse de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], tel que cela ressort expressément de l’acte authentique de vente du 28 avril 2025.

Dès lors, la SCI LDI justifie d’un intérêt à agir à l’égard de Mme [J] [K] épouse [H].

L’irrecevabilité soulevée à ce titre par les défendeurs sera donc rejetée.

II. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il est de droit, en application de ce texte, que le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ni à prouver les éléments de fait que ladite mesure a précisément vocation à établir ou conserver.

Il ressort des pièces versées à la procédure, dont en particulier :

L’acte authentique du 28 avril 2025 portant sur la vente de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], conclue entre la SCI FAVIRNIK, M. [Y] [H], Mme [J] [K] épouse [H] et la SCI LDI ;La lettre de la SARL MUNCH-POLGE du 12 mai 2025 qui indique que « suite à notre intervention du 02/05/2025, nous vous confirmons que votre portail motorisé est à ce jour en panne. A notre arrivée, nous avons constaté que le portail avait été condamnée par des barres de fer. Suite à notre intervention du 03/05/2022, une dépose du portail avait été préconisé pour rénovation des crapaudines. A ce jour, rien n’a été fait » ;La lettre de M. [L] [S], directeur de la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI et intermédiaire dans le cadre de la vente litigieuse, datée du 30 juin 2025 qui explique que « au cours de la transaction, nous avons découvert un élément majeur de tromperie portant sur l’état du portail de la propriété. En effet, le vendeur, la SCI FAVIRNIK a affirmé que le portail était en parfait état de fonctionnement, ce qui a pu influencer la décision d’achat. Or, il s’avère qu’il est non fonctionnel et que ce défaut était manifestement connu du vendeur au moment de la vente » ;qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.

Sur le motif légitime, il convient de relever que la cause des désordres et leurs exactes portées ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et que la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois l’applicabilité du régime juridique de responsabilités et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Par ailleurs, la caractérisation d’un vice antérieur à la vente, qui plus est caché et non connu des acheteurs, n’est pas un prérequis préalable à la mise en œuvre d’une mesure d’instruction et constitue d’ailleurs l’objet même des opérations d’expertise.

Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire des parties.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise sollicitée, aux frais avancés de la demanderesse et selon la mission indiquée au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de reprendre in extenso la formulation proposée par les parties.

En effet, en application de l’article 232 du code de procédure civile, il est de droit que le juge fixe souverainement l’étendue de la mission confiée au technicien, ce qui signifie qu’il n’est pas tenu de reprendre la mission qui peut lui être suggérée par les parties à titre principal ou à titre reconventionnel.

III. SUR L’INJONCTION À RENCONTRER UN MÉDIATEUR

Il résulte des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

En l’espèce, la nature du litige opposant les parties semble pouvoir être résolu par la recherche d’un accord entre elles une fois la première réunion d’expertise intervenue.

Il convient donc de leur enjoindre de rencontrer un médiateur pour qu’elles soient exactement informées de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation, après la première réunion d’expertise, la mesure technique pouvant être de nature à favoriser un rapprochement apaisé des parties.

Si à l’issue de cette information les parties acceptent formellement cette mesure, la médiation pourra être mise en œuvre selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Il sera précisé qu’après la première réunion d’expertise, l’expert n’a pas à attendre de savoir si les parties acceptent la médiation et devra donc poursuivre sa mission en parallèle.

IV. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la SCI LDI, qui bénéficie de la mesure d’instruction, conservera la charge provisoire des dépens.

Sur les frais irrépétibles, il y a lieu de relever que l’ordonnance rendue par le juge des référés met fin à l’instance pendante devant lui de sorte qu’il ne peut procéder à aucune réserve des frais irrépétibles.

En tout état de cause, au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’irrecevabilité soulevée au titre du défaut de mise en œuvre d’une clause de médiation ;

REJETTE l’irrecevabilité soulevée au titre du défaut d’intérêt à agir à l’égard de Mme [J] [K] épouse [H] ;

SUR LA MESURE D’INSTRUCTION :

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder ;

Monsieur [B] [I]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 5] – catégorie C-12

[Adresse 5]

Port. 07.49.19.90.04 Mèl. [Courriel 1]

ou, le cas échéant pour lui suppléer,

Monsieur [Q] [O]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 5] – catégorie C-12

Chez WASA, [Adresse 6]

Port. 06.23.42.09.99 Mèl. [Courriel 2]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ;

et avec pour mission de :

1. Convoquer les parties ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception et informer le médiateur de la date de la première réunion d’expertise par courriel à l’adresse suivante : [Courriel 3] ;

2. Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3. Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 4];

4. Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

5. Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien ;

6. Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur ;

7. Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ; en évaluer le coût et la durée ;

8. Donner tous les éléments de fait permettant d’évaluer les préjudices subis et à subir ;

9. Donner tous les éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ;

10. Faire toute observation utile à la résolution du litige.

DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les NEUF MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; Les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par la SCI LDI ;

FIXE à 2.000,00 euros (DEUX-MILLE EUROS) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par la SCI LDI, dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS;

RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises – [Adresse 7]) au vu desquelles il sera statué ;

DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties, le greffe et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par les articles 748-1 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de la SCI LDI, de M. [Y] [H], de Mme [J] [K] épouse [H] et de la SCI FAVIRNIK ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SCI LDI provisoirement aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER