MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02729

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[O] [P]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

LE

copie et grosse :

à M^e LEMONNIER

copie :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par M^e CORNU-SADANIA

D’une Part ;

ET :

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2024, Monsieur et Madame [W] et [C] [J] ont donné à bail à Madame [O] [P], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1134,00 euros et une provision mensuelle sur charge de 28,00 euros, soit une échéance mensuelle totale de 1.162,00 euros.

Dès le 26 juillet 2024, dans la perspective du bail précité, Madame [C] [J] avait souscrit un contrat de cautionnement, relevant du dispositif VISALE, auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, garantissant 36 loyers impayés maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

Par suite de défaut de paiement des échéances de novembre et décembre 2024, Madame [C] [J] a actionné la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et s’est vue régler, contre quittance subrogative, la somme correspondante de 2.324 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, a fait délivrer à Madame [O] [P] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement de cet arriéré locatif de 2.324,00 euros ; situation dont elle a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en lui demandant de :

Au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civile

À titre principal :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [O] [P] à lui payer :

. la somme de 2.274,00 euros au titre de la dette locative, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date du commandement de payer,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors les paiements correspondant seront justifiés par une quittance subrogative,

. la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer..

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 16 mai 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle n’a pu être évoqué un diagnostic social et financier de la situation de Madame [O] [P], dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant par avocat, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 13.894,00 €, selon décompte provisoirement arrêté au 27 janvier 2026.

Madame [O] [P], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement engagée par Madame [O] [P].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Au regard du droit civil en général

L’article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En droit positif, la caution est subrogée dans le droit du bailleur à agir en paiement, ce qui lui permet de recouvrer les sommes qu’elle a elle-même payées au bailleur, mais elle est également subrogée dans le droit du bailleur à agir en résiliation du bail, ce qui lui permet de limiter de nouveaux impayés et, partant de là, le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 27 juillet 2024 entre Madame [C] [J] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, est un contrat de cautionnement souscrit dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par l’Etat français, aux fins notamment de favoriser la mise en location de logements du secteur privé, en assurrant le paiement du loyer et des charges locatives impayés par le locataire d’un bailleur ayant souscrit à ce dispositif.

Ce contrat stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et action du bailleur, tant en recouvrement des sommes versées, qu’en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également aux débats différentes quittances établies à hauteur de 13.944,00 euros, aux termes desquels le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre Madame [O] [P].

En conséquence, son action est recevable au regard du droit civil en général.

Au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n’exige pas l’accomplissement de cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Madame [O] [P] le 3 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 15 mai 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 16 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le commandement de payer signifié à Madame [O] [P] le 3 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2.324,00 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également que Madame [O] [P] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 4 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 4 mai 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant :

— dune part, les quittances aux termes desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits à paiement à hauteur de 13.944,00 euros et correspondant à douze échéances mensuelles impayées de 1.162,00 euros chacune, ayant couru au titre des mois de novembre et décembre 2024, puis du mois d’avril 2025 au mois de janvier 2026 inclus,

— d’autre part, un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 13.894,00 euros au 27 janvier 2026, tenant compte d’un paiement de 50,00 euros réalisé par Madame [O] [P] le 8 mars 2025.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Madame [O] [P] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13.894,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 27 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S’il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n’est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; le but étant qu’il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L’article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s’acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu’il vient d’être examiné au 27 janvier 2026, qu’aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Madame [O] [P], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [O] [P] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 4 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, tenue de payer en ses lieu et place, un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 13.894,00 euros au 27 janvier 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; ce à condition que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [O] [P] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 164,93 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [O] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024 entre Monsieur et Madame [W] et [C] [J], d’une part, et Madame [O] [P], d’autre part, sont réunies au 4 mai 2025, relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13.894,00 euros (TREIZE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS) au titre de l’arriéré locatif dû au 27 janvier 2026 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Madame [O] [P] ;

DIT que Madame [O] [P] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [P] de restituer ces lieux à Monsieur et Madame [W] et [C] [J] ;

DIT qu’à défaut, pour Madame [O] [P] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

A condition que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes : CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 3 mars 2025 pour 164,93 euros ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection