TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00068 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BD7M

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

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JUGEMENT DU 14 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3], immatriculé au RCS sous le n° 271 927 212, établissement public à caractère industriel ou commercial, ayant son siège social siège

[Adresse 2],

Représenté par Madame [I] [K], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS

Madame [Z] [P]

née le 16 Mai 1983 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparante

Monsieur [H] [P]

né le 23 Avril 1984 à [Localité 6] (TUNISIE)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2012, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] sur des locaux situés [Adresse 6], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 555.24 euros.

Par acte sous seing privé du 14 mars 2017, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a consenti un contrat de location d’un garage à Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P], situé [Adresse 7], à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2257.09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [P] et de Madame [Z] [P] le 9 septembre 2024.

Par assignation du 8 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de voir constater la résolution du bail portant sur le logement n°01034-00001-0001-01005, sis [Adresse 8] à Tulle (19 000) et l’emplacement de parking n°01034-9015, sis [Adresse 4], [Adresse 9] à Tulle (19 000) à la date du 24 mars 2025, de prononcer la résiliation des baux susvisés, et ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] et Monsieur [P] [H], des lieux loués et ce dés le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, condamner conjointement et solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [P] [H] à lui verser la somme de 3388.88 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 28 mars 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 28 mars 2025, jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’elle sera autorisée à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et du garage à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais des débiteurs. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable, condamner conjointement et solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [P] [H] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

Par courrier en date du 19 août 2025, reçu par le bailleur le 20 août 2025, Monsieur [H] [P] mentionne être séparé de Madame [Z] [P] et ne plus vouloir « être présent sur le bail et les quittances ».

Par courrier en date du 25 août 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] lui a indiqué ne pouvoir accéder à sa demande.

Après demande de renvoi lors de l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [I] [K], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 6374.76 euros. Le bailleur mentionne que le précédent constat d’accord n’a pas été respecté et n’avoir pas reçu l’attestation d’assurance habitation. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [I] [K], indique qu’il s’agit de la troisième procédure engagée. Le bailleur fait part également qu’une personne se présentant comme Monsieur [H] [P] a pris attache avec le service en janvier 2026 pour demander à conserver le logement, indiquant régler la dette locative ; toutefois aucun paiement n’a eu lieu. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [I] [K], sollicite le constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs et s’oppose à des délais de paiement.

Madame [Z] [P] indique ne pas vouloir rester dans le logement et sollicite concernant la dette locative, des mensualités d’apurement à hauteur de 50 euros par mois. Elle mentionne avoir porté plainte contre Monsieur [H] [P] pour des faits de nature criminelle et qu’il est en établissement pénitentiaire.

Madame [Z] [P] ajoute avoir trois garçons âgés de 21, 19 et 16 ans, qui vivent chez elle et mentionne que ses filles ont été placées à l’ASE.

Madame [Z] [P] indique travailler dans le secteur de l’assistance téléphonique et n’avoir pas souscrit de crédit à la consommation. Elle indique n’avoir pas déposé de dossier de surendettement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

Par mail en date du 17 mars 2026, le bailleur a communiqué l’attestation d’assurance habitation qu’elle a reçue, en date du 16 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2257.09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [P] sollicite une mensualité d’apurement de la dette locative à hauteur de 50 euros par mois, tout en ne souhaitant pas rester dans le logement. Elle produit son contrat de travail à durée déterminée en date du 18 août 2025 ainsi que ses bulletins de paie. Madame [Z] [P] communique également une facture de gaz.

En l’espèce, il convient de constater que le paiement du loyer n’a pas été repris avant l’audience et que les impayés locatifs ne cessent de croître, ayant presque doublé depuis l’assignation en date du 8 avril 2025.

Ne doutant pas de la volonté de la défenderesse de remédier à cette situation, il convient néanmoins de constater que ses ressources ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il convient de rappeler que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une condition cumulative de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative. Or, en l’espèce, aucune des deux conditions n’est remplie.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, le juge n’ayant pas d’autre possibilité que de constater cette absence de conditions.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, le décompte actualisé en date du 26 février 2026 mentionne que la dette locative s’élève à un montant de 6374.76 euros. Toutefois, il convient de ne pas retenir les frais de prélèvement non justifiés (1.50 euros X 5) et il convient de dire que la dette locative s’élève à la somme de 6367.26 euros.

Par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer. Les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 février 2000, n°97-18.924).

Ainsi, si un des époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail, ou jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres d’état civil.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au conjoint du locataire qui quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui de ne plus être tenu solidaire des dettes de loyer. Il doit en informer le bailleur de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception en lui communiquant la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, il sera fait application de la solidarité légale, aucune exception n’étant applicable.

Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette locative ni son montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 6367.26 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 26 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [P] et de Madame [Z] [P], devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 24 mars 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 789.49 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2012 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], d’une part, et Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés au [Adresse 10] [Adresse 11], à [Localité 7], est résilié depuis le 24 mars 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [P] et à Madame [Z] [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [H] [P] et à Madame [Z] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7], entrée B (logement et garage), à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 789.49 euros (sept cent quatre-vingt-neuf euros et quarante-neuf centimes),

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], la somme de 6367.26 euros (six mille trois cent soixante-sept euros et vingt-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 26 février 2026, mois de janvier 2026 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 14 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge