N° RG 22/02522

N° Portalis DBXS-W-B7G-HO7E

N° minute : 25/00148

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL LELONG & POLLARD

— la SELARL FRANCON BURILLE

— la SELARL LVA AVOCATS

— la SELAS CABINET CHAMPAUZAC

— la SELARL FAYOL AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINT MARTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL LELONG & POLLARD, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Madame [L] [K] épouse [X]

[Adresse 17]

[Localité 10]

représentée par Maître David BURILLE de la SELARL FRANCON BURILLE, avocats au barreau de la Drôme

Monsieur [A] [X]

[Adresse 17]

[Localité 10]

représenté par Maître David BURILLE de la SELARL FRANCON BURILLE, avocats au barreau de VALENCE

L’AUXILAIRE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.A.R.L. RM CONSTRUCTION & FILS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 22]

[Localité 9]

représentée par Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de la Drôme

S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.A. QBE EUROPE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 16]

[Localité 13]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] (les époux [X]) étaient propriétaires d’un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial, situé [Adresse 3] à [Localité 20], section cadastrée AE numéro [Cadastre 5].

Ils ont confié à l’ EURL RM CONSTRUCTION, assurée auprès de la MAAF ASSURANCE, la réalisation de travaux de réhabilitation dans ce bien.

L’EURL RM CONSTRUCTION a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 04 octobre 2011 suite à une procédure de liquidation judiciaire.

Postérieurement à ces travaux, par acte sous seing privé du 1er août 2011, les époux [X] ont donné à bail à Madame [E] [J], pour une durée de 9 ans, le local situé au rez de chaussée dudit immeuble.

Ce local a fait l’objet d’un dégât des eaux le 29 novembre 2012.

La compagnie ALLIANZ, assureur de Madame [E] [J], a diligenté une expertise amiable, qui a donné lieu au dépôt d’un rapport d’expertise d’assurance établi par la société TEXA EXPERTISES le 1er juillet 2013.

La SARL RM CONSTRUCTION & FILS, assurée auprès de des compagnies QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et de L’AUXILAIRE, a repris notamment l’étanchéité de la terrasse et celle de la jardinière située sur ladite terrasse.

Les 10 décembre 2013, 13 septembre 2015 et 15 décembre 2015, le local a fait l’objet de trois dégâts des eaux qui ont été déclarés par Madame [E] [J] à son assureur ALLIANZ.

Ces sinistres ont donné lieu au dépôt d’un rapport établi par la société AVIPUR (missionnée pour une recherche de fuite) le 16 juillet 2014 et au dépôt de deux rapports d’expertise d’assurance établis par le cabinet POLYEXPERT les 05 mai 2014 et 04 janvier 2016.

A la suite de ces rapports, la MAAF a pris en charge la mise en œuvre de couvertines (prévues en aluminium, réalisées en pierre) pour protéger les têtes de murs fissurées côté ruelle.

Suivant acte du 15 mars 2016, Madame [E] [J] a cédé son fonds de commerce de soins de beauté, d’esthétique, d’aquabiking et d’achat et vente de tous produits liés à ces activités à la société VELO DROME BEAUTY.

Le 06 décembre 2016, un nouveau dégât des eaux est intervenu lequel donnera lieu au dépôt d’un rapport d’expertise en assurance établi le 11 avril 2017.

Le 29 mars 2017, la SCI ST MARTIN a acquis, auprès des époux [X] le même immeuble sis [Adresse 6] à MONTELIMAR.

La société VELO DROME BEAUTY a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCI SAINT MARTIN, par lettre RAR en date du 15 décembre 2017, de réaliser les travaux d’étanchéité afin de mettre fin aux désordres.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

La société VELO DROME BEAUTY a assigné la SCI SAINT MARTIN en référé, aux fins de demander une expertise judiciaire. La SCI SAINT MARTIN a appelé en cause les époux [X], ainsi que la SARL RM CONSTRUCTION & FILS. Par ordonnance du 20 juillet 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 1er juin 2021.

Par actes de commissaire de justice des 13 septembre 2022, la SCI SAINT MARTIN a assigné les époux [X] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1104, 1112-1, 1130, 1132, 1137, 1240, 1602, 1603, 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil.

Par actes des 13, 14, 20, 29 décembre 2022, les époux [X] ont assigné en intervention forcée la Compagnie d’assurances L’AUXILIAIRE, la société MAAF ASSURANCES, la SA QBE EUROPE et la SARL RM CONSTRUCTION & FILS.

Les instances ont été jointes.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— Enjoint à la société civile immobilière SAINT MARTIN de produire aux débats et de communiquer aux parties à l’instance (représentées par leurs avocats) le bail signé entre la société civile immobilière SAINT MARTIN, en qualité de propriétaire, et la personne exploitant, sous l’enseigne “LUNATIQUE TATOUAGE”, le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au [Adresse 7] ;

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 9 janvier 2024 à 9 heures, sans clôture de l’instruction, afin qu’il soit statué par la formation de jugement sur la fin de non-recevoir soulevée par la société L’AUXILIAIRE et, le cas échéant, sur les questions de fond préalables à son règlement.

Par jugement du 21 mars 2024, le Tribunal Judiciaire de VALENCE a notamment :

— Dit n’y avoir lieu à statuer à ce stade sur les demandes de Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] tendant à condamner la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] de condamnations mises à leur charge dans le cadre du présent incident, ainsi qu’à condamner la SCI SAINT MARTIN sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à communiquer le bail signé entre la SCI SAINT MARTIN, en qualité de propriétaire, et la personne exploitant, sous l’enseigne « LUNATIQUE TATOUAGE », le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société L’AUXILIAIRE et l’intégralité de ses demandes subséquentes ;

— Condamné la société L’AUXILIAIRE à verser à la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 30 juillet 2024, la SCI SAINT MARTIN demande au Tribunal de :

A. SUR LA RESPONSABILITE DES EPOUX [X]

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE ET JUGER que les désordres constatés par l’Expert judiciaire dans le cadre de son rapport définitif constituent des vices cachés, non visibles au moment de la vente par la SCI ST MARTIN,

— DIRE ET JUGER que l’immeuble, objet de la vente du 29 mars 2017 intervenue entre la SCI SAINT MARTIN et la SARL VELO DROME est affecté de vices cachés antérieur à la vente et connus des époux [X],

— DIRE ET JUGER que les époux [X] engagent leur responsabilité sur le fondement des vices cachés,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DIRE ET JUGER que les époux [X] ont failli à leur obligation d’information à l’égard de la SCI SAINT MARTIN pour ne pas avoir informée cette dernière sur les multiples désordres affectant le bien immobilier, et dont ils en avaient parfaitement connaissance,

— DIRE ET JUGER que la vente immobilière intervenue le 29 mars 2017 entre la SCI SAINT MARTIN et les époux [X] est entachée d’un dol de nature à vicier le consentement de la SCI SAINT MARTIN,

— DIRE ET JUGER que la responsabilité des époux [X] est engagée sur le fondement des vices du consentement,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les époux [Y] au paiement de la somme de 97.713,08€ au titre des travaux de reprise,

SUR LA PERTE DE [Localité 15] DE [Localité 19] SON LOCAL COMMERCIAL

— CONSTATER le départ de la SARL VEL’O DROME du local commercial suite à l’existence et l’importance des vices affectant ledit local,

— DIRE ET JUGER que la SCI ST MARTIN a subi un préjudice du fait de la perte de chance de louer son local commercial,

En conséquence,

— CONDAMNER les époux [X] à verser à la SCI ST MARTIN la somme de 21.888,00€ au titre de la perte de chance de location du bien,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les époux [X] à verser à la SCI ST MARTIN la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 23 décembre 2024, les époux [X] demandent au Tribunal de :

A titre principal

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel en cause formulé par Madame [L] [X] et Monsieur [A] [X] à l’encontre de la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE,

— DEBOUTER la compagnie L’AUXILIAIRE de ses entières demandes,

— DEBOUTER la SCI SAINT MARTIN de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [L] [X] et Monsieur [A] [X],

— CONDAMNER la SCI SAINT MARTIN à payer à Madame [L] [X] et Monsieur [A] [X] à la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] la somme de 5 000 € en application l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE aux entiers dépens,

A titre subsidiaire

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel en cause formulé par Madame [L] [X] et Monsieur [A] [X] à l’encontre de la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE,

— DEBOUTER la compagnie L’AUXILIAIRE de ses entières demandes,

— CONDAMNER la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE à relever et garantir Madame [L] [X] de Monsieur [A] [X] de toutes les éventuelles condamnations mises à leur charge,

— CONDAMNER la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] la somme de 5 000 € en application l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la MAAF ASSURANCE, l’EURL RM CONSTRUCTION, l’AUXILIAIRE et la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITE aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE que la décision à intervenir ne sera pas soumise à l’exécution provisoire à l’égard de Monsieur et Madame [X].

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 décembre 2024, la SARL RM CONSTRUCTION & FILS demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

— REJETER l’intégralité des demandes dirigées contre la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER in solidum la société MAAF ASSURANCES, la société QBE, la société L’AUXILIAIRE à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— ECARTER l’exécution provisoire,

— CONDAMNER in solidum Madame [L] [X] et Monsieur [A] [X] ou à défaut subsidiairement la société MAAF ASSURANCES, la société QBE, la société L’AUXILIAIRE à payer à la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 31 juillet 2024, la Compagnie L’AUXILIAIRE demande au Tribunal de :

A titre principal,

— JUGER irrecevables toutes les demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’AUXILIAIRE,

A titre subsidiaire,

— REJETER l’intégralité des demandes dirigées contre la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS,

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum les consorts [X] à payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum les consorts [X] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la société MAAF ASSURANCES demande au Tribunal de :

— A TITRE PRINCIPAL, REJETER les prétentions, conclusions et fins des consorts [X] car :

▪ L’EURL RM CONSTRUCTIONS n’est pas le locateur d’ouvrage responsable des désordres allégués ;

▪ La SARL RM CONSTRUCTION a repris l’intégralité des ouvrages de l’EURL RM CONSTRUCTIONS après expertise amiable ;

▪ Les préjudices sont injustifiés et ne résultent pas d’une faute imputable à l’EURL RM CONSTRUCTION ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS et son assureur QBE INSURANCE EUROPE LIMITE à relever et à garantie la MAAF ASSURANCES de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— CONDAMNER les succombants au versement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les succombants aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

Régulièrement assignée, la société QBE EUROPE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande au titre des vices cachés :

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». L’article 1642 du même Code précise que : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ». Le vice doit être antérieur à la vente. La charge de la preuve du vice caché et de ses différents caractères incombe à l’acheteur.

Sur les conséquences des vices cachés, les articles 1644, 1645 et 1646 du Code civil indiquent que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. », « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. », « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

L’article 1643 du Code civil dispose que : « Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

L’application d’une clause de non-garantie des vices cachés suppose que le vendeur soit de bonne foi, et ne connaissait pas le vice au moment de la vente. Par ailleurs le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose, et ne peut donc se prévaloir d’une telle clause de non-garantie.

* * *

Le rapport d’expertise judiciaire conclut à l’existence de plusieurs désordres dans ces termes :

« A. Nombreuses fuites, suivant recherche réalisée avec Avipur

1) Jardinière

Cause

— Défaut de mise en œuvre de l’étanchéité

— Atteinte à la destination

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise SARL RM CONSTRUCTION ET FILS (Entreprise ayant réalisé la reprise de l’étanchéité après déclaration en assurance)

2) Véranda

Cause

— Défaut de mise en œuvre-Défaut d’étanchéité

— Atteinte à la destination

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise CTO

3) Terrasse

Cause

— Fissures traversantes au niveau des murets séparatif

— Atteinte à la destination

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

— La responsabilité de l’entreprise SARL RM CONSTRUCTION ET FILS, n’est engagée sur cette zone (absence de fuite lors de la mise en eau de la terrasse), uniquement au niveau de la jardinière où des fuites ont été constatées.

B. Condensation, moisissures

1) Au niveau du mur périphérique derrière l’accueil

Cause

1. Absence d’isolant au niveau du doublage – [Localité 21] thermiques

2. Défaut de conception et/ou de mise en œuvre

— Atteinte à la destination

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise Monsieur [R] [F]

2) Plaques de plâtres des cloisons séparatrices et doublage périphériques

Cause

— Défaut de conception : plaques non adaptées

— Atteinte à la destination

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise Monsieur [R] [F] pour les cloisons séparatrices

— Concernant le doublage des murs périphériques, la question de savoir si le doublage avait été réalisé avant ou après la signature du bail commercial n’a pas de raison d’être. A minima un contre doublage avec des plaques adaptées à la destination, aurait dû être réalisé par l’entreprise Monsieur [R] [F].

3) En sous face des poutrelles hourdis de la dalle

Cause initiale principale :

— Défaut de conception – Absence d’isolant dans le système d’étanchéité

— Atteinte à la destination

Imputabilité cause initiale principale

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

Cause secondaire n°1 – [Localité 18] aux préconisations des différents rapports d’assurance

1. Texa Expertises sollicité par MAAF ASSURANCE, assureur de RM CONSTRUCTION, a établi un rapport en date du 01/07/23, suite à des dégâts des eaux en date du 29/11/2012.

Les préconisations issues de son rapport d’expertise ne prenaient pas en compte l’absence d’isolant au niveau de la conception de l’étanchéité mais uniquement une reprise de l’étanchéité.

L’entreprise SARL RM CONSTRUCTION ET FILS n’a fait que suivre ses préconisations.

Son imputabilité, concernant le défaut de conception de l’étanchéité suite aux travaux en réparation des désordres sur la partie terrasse, peut donc être écartée ;

2. Polyexpert sollicité par AXA Assurance, assureur de Monsieur et Madame [X], a établi un rapport en date du 04/01/2016 évoquant : « Selon l’expert (page 9 du rapport), la responsabilité du propriétaire était engagée sur la base de l’article 1719 du Code civil.

Cause 1 : champ application Cidre avec recours contre l’entrepreneur et doit être pris en charge par l’assurance du locataire ALLIANZ

Causes 2 et 3 : relèvent de la responsabilité du constructeur EURL RM CONSTRUCTION ou de son assureur MAAF

Cause 4 : celle de la locataire, du fait de son activité qui engendrait ce phénomène de condensation. ».

Il avait été « constaté contradictoirement que l’installation VMC était hors service. ».

3. Texa Expertises sollicité par ALLIANZ, assureur de Madame [J], a établi un rapport en date du 04/01/2016, suite à dégâts des eaux en date du 13/09/2015 évoquant des « phénomènes de condensation dans le plenum du faux plafond (du hit de l’absence d’isolation de la dalle formant terrasse) ».

Imputabilité cause secondaire n°1 – [Localité 18] aux préconisations de rapport d’assurance

— Je laisse le soin au tribunal de déterminer l’imputabilité des cabinets d’expertises techniques et/ou des assurances mandataires au vu de la conclusion de leurs rapports.

Cause secondaire n°2

— VMC non adaptée et absence de grilles d’entrée d’air au niveau des menuiseries

— Atteinte à la destination

Imputabilité cause secondaire n°2

— Travaux réalisés par l’entreprise SARL ECO SANIT

C. Nombreuses fissures

1) Mur formant garde-corps en façade Ouest

A environ à mi portée de la poutre BA et à proximité de la jardinière (45° de chaque côté du muret séparatif)

2) Et fissures verticales du muret séparatif Est Ouest

Cause

— Fissures traversantes, dont d’ordre structurel, pas simplement liées à un défaut de l’enduit

— Le muret séparatif Est/Ouest repose à la fois sur la poutre BA et sur la dalle en poutrelles hourdis, posé perpendiculairement au sens de pose des poutrelles

— Sous l’effet de la flexion de la poutre BA et des poutrelles, le mur s’est fissuré

— Accentué certainement par une flexion variable entre les poutrelles préfabriquées/la poutre BA et une dilatation différente entre ces deux matériaux

— Le garde-corps à proximité, construit dans le même matériau a du coup aussi fissuré.

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

3) Une microfissure parallèle au sens des poutrelles, sur la 1ère poutrelle hourdis après poutre BA

Cause

— Sous-dimensionnement de la poutrelle – Défaut de conception

— La 1ère poutrelle a travaillé, mais il n’y a pas d’atteinte à la solidité concernant la dalle

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

4) Des fissures horizontales en façade Ouest à l’angle à proximité de la descente d’eau pluviale se retournant en façade Nord

Cause

— Zone déjà reprise (différence d’aspect de finition)

— Faiblesse au niveau de cette zone

— Liaison entre l’existant et l’extension (mur en pierre/dalle support de la jardinière/arase haute)

— Réservation pour sortie EP à proximité

— Défaut de mise en œuvre

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION.

5) De multiples fissures horizontales et verticales en partie haute du mur, et à 45° depuis les linteaux, dans le prolongement des linteaux des ouvertures créées dans mur en pierre, en façade Nord et au niveau de la dalle (liaison mur en pierre arase support de la dalle)

Cause

— Pour certaines des fissures en partie haute, et celles dans le prolongement des linteaux, cela correspond à la liaison entre des matériaux différents (arase ou linteau béton et mur en pierres existant)

— Pas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage mais plutôt défaut de préparation ou absence de trame anti fissuration lors de la mise en œuvre de l’enduit

— Défaut de mise en œuvre

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

6) De multiples fissures horizontales dans l’angle arrondi façade Nord/Est depuis la grille de ventilation

Cause

— Pour certaines en partie haute, et celles dans le prolongement des linteaux correspond à la liaison entre matériaux différents (arase ou linteau béton et mur en pierres existant)

— Les fissures étaient présentes dès le premier accedit, caractérisées comme traversantes (suite au test en eau réalisé par Avipur). Ces fissures avaient aussi été constatées par les experts techniques lors des déclarations en assurance, suite au dégât des eaux en date du 10/12/2013 « Cause n°3 »).

— Elles se sont très certainement aggravées suite au séisme du [Localité 23] en date du 11 novembre 2019 et transformées en fissures, voire en lézardes pour certaines

— Pas suffisamment d’éléments pour caractériser ces fissures

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION

7)Multiples fissures de type faïençage de l’enduit extérieur – En façade nord

Cause

— Défaut de mise en œuvre

Imputabilité

— Travaux réalisés par l’entreprise EURL RM CONSTRUCTION. ».

L’expert judiciaire conclut à la nécessité de travaux de reprise, pour un total de 94.713,08 euros.

L’antériorité des désordres à la vente n’est pas contestée, et démontrée par l’existence de sinistres survenus avant celle-ci ainsi que par leur imputabilité aux travaux qui l’ont précédée.

Si les parties défenderesses font valoir que les lieux ont été loués à Monsieur [P] [D] à compter du 1er avril 2023, ce qui viendrait selon elles démontrer que les vices relevés par l’expert ne revêtiraient pas un caractère de gravité suffisant pour être qualifié de vice caché, pour autant il doit être tenu compte des conclusions expertales, dont il ressort que des vices importants sont relevés, portant atteinte à la destination de l’immeuble s’agissant des désordres concernant les fuites et les condensations et moisissures. Il sera également souligné que l’expert conclut à la nécessité de travaux de reprise importants, impliquant des travaux de démolition, et dont le chiffrage est élevé. Lors de ses constatations, l’expert a en outre relevé visuellement des traces d’humidité et de moisissures. Il estime par ailleurs qu’au vu des dégâts, la clientèle de la société VELO DROME BEAUTY ne peut qu’être dérangée par l’état des locaux, outre les problèmes sanitaires engendrés par le développement de moisissures.

Dès lors, le seul fait que les locaux aient pu être loués, sans aucune indication sur l’état de ceux-ci, ne suffit pas à considérer que l’immeuble vendu n’était pas atteint d’un vice dont la gravité diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance, ni à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire sur les causes des désordres.

* * *

Sur la qualification de professionnel des parties, celle-ci n’est démontrée par aucun élément concret. Concernant la SCI SAINT-MARTIN, son seul objet social ne saurait rapporter cette preuve, en l’absence d’informations notamment sur une éventuelle activité habituelle d’achat et de revente, la gestion d’une multiplicité d’immeubles, des opérations de rénovation ou restructuration d’immeubles. Il en est de même concernant les époux [X], dont les activités professionnelles respectives ne permettent pas non plus de retenir ce qualificatif à leur égard.

* * *

Le rapport d’expertise judiciaire retient qu’aucun élément ne figure dans l’acte de vente passé entre les époux [X] et la SCI SAINT MARTIN relativement aux sinistres passés, et que l’expert n’a pas « trouvé d’éléments probant mettant en évidence des traces de désordres visibles lors de la vente ou de documents attestant de la connaissance des différentes expertises et déclarations en assurance et de désordres antérieurs notifiés à l’acte de vente ».

Il s’ensuit que les vices étaient cachés pour l’acquéreur, qui ne pouvait en avoir connaissance, malgré les visites effectuées avant la vente avec l’agent immobilier.

* * *

Les époux [X] soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence des vices.

Pour autant, l’expert judiciaire affirme, au vu des sinistres ayant précédé la vente, de leur présence en réunion d’expertise, des déclarations en assurance et du rapport d’expertise, qu’ils ont eu connaissance des désordres.

Cette analyse est corroborée par le rappel de l’historique des faits, qui montre que, si des travaux de reprise ont été faits en 2013, plusieurs sinistres ont par la suite eu lieu, en 2013, 2015 et 2016, la dernière quelques mois seulement avant la vente. Les époux [X] ne peuvent donc valablement affirmer qu’ils pensaient que les travaux de reprise avaient mis fin aux désordres.

Du fait de la connaissance du vice par les vendeurs, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut trouver application, et ceux-ci seront tenus d’indemniser la SCI SAINT MARTIN des préjudices en lien avec la présence de vices cachés.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI SAINT MARTIN :

— Sur les travaux de reprise :

Ainsi que cela a été indiqué, l’expert judiciaire a estimé le montant des travaux de reprise à la somme de 94.713,08 euros.

Le fait que cette estimation ait été faite sur la base de devis fournis par la société VELO DROME BEAUTY, qui a depuis quitté les lieux, est sans incidence sur sa validité, cette société ayant seulement fourni des devis estimatifs qui ont été retenus par l’expert.

Le bail commercial du 29 mars 2023 consenti par la SCI SAINT MARTIN à Monsieur [P] [D] précise uniquement que : « le cumulus, le tableau électrique, les prises électriques et interrupteurs sont neufs. Le local commercial a été entièrement repeint en blanc avec cette location. », ce qui ne correspond pas aux travaux qui ont été chiffrés par l’expert judiciaire en page 102 de son rapport, sauf en ce qui concerne la peinture, retenue pour 3.782,58 euros. Néanmoins, les termes du bail ne permettent pas de s’assurer que les travaux de peinture réalisés sont bien ceux prescrits, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter la nécessité de procéder à ces travaux, et donc leur chiffrage.

En conséquence, le préjudice demeure actuel et certain.

Les époux [X] seront donc condamnés à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 94.713,08 euros au titre des travaux de reprise.

— Sur la perte de chance de louer le local commercial :

Le local ayant subi des désordres avait été loué par les époux [X] à Madame [E] [J] pour un loyer annuel de 6.912 euros. Le droit au bail a été cédé par Madame [E] [J] à la société VELO DROME BEAUTY. Celle-ci a mis fin au bail commercial à compter du 30 juillet 2020, le congé délivré précisant qu’il était fondé sur les désordres et infiltrations subis.

Ce local a ensuite été loué à Monsieur [P] [D] pour un loyer de 7.800 euros annuel à compter du 1er avril 2023.

Il peut être considéré que la SCI SAINT MARTIN a, du fait des vices cachés compte tenu des termes du congé à bail commercial, perdu une chance de louer le local du 31 juillet 2020 au 31 mars 2023. Cette perte de chance sera estimée à 70%.

Sur la base d’une moyenne entre les deux loyers, les époux [X] seront donc condamnés à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 19.636,43 euros au titre de la perte de chance de location du bien.

Sur les appels en garantie :

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. ».

Il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire que l’EURL RM CONSTRUCTION a réalisé l’ensemble des travaux de gros œuvre, enduit de façade, étanchéité, pose du carrelage en terrasse, doublage des murs périphériques, cloisons sur ossature métallique du local commercial, l’expert précisant que la conception de l’étanchéité était défectueuse depuis l’origine des travaux, ce qui engage la responsabilité de l’intéressée.

Cependant, les conclusions du rapport d’expertise montrent que l’ensemble des désordres ne lui sont pas imputables, certains l’étant à d’autres sociétés.

Il convient de retenir que l’EURL RM CONSTRUCTION est responsable des désordres à hauteur de 60%.

Néanmoins, celle-ci ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire, et les organes de la procédure collective n’ayant pas été appelés en la cause, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre.

S’agissant de la société MAAF ASSURANCES, elle ne conteste pas être l’assureur responsabilité décennale de l’EURL RM CONSTRUCTION. Elle soutient que l’activité de maîtrise d’œuvre ne serait pas garantie par le contrat d’assurance, considérant que le défaut de conception consistant en l’absence d’isolant dans le système d’étanchéité relevé par l’expert relève de cette activité. Cependant, il ne ressort pas des pièces versées que l’EURL RM CONSTRUCTION ait assuré une mission de maîtrise d’œuvre, et la conception de l’étanchéité qui lui a été demandé de réaliser entre dans le cadre de ses activités garanties.

La société MAAF ASSURANCES sera donc condamnée à relever et garantir les époux [X] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60%.

* * *

La SARL RM CONSTRUCTION ET FILS a pour sa part repris uniquement l’étanchéité. Selon l’expert, la reprise de l’étanchéité sans mettre en place une isolation est une non-conformité.

Si le fait que les travaux de reprise n’aient pas aggravé les désordres préexistants permet d’écarter la responsabilité de la SARL RM CONSTRUCTION ET FILS, l’expert judiciaire a relevé qu’elle est seule intervenue s’agissant de l’étanchéité de la jardinière, retenu comme l’une des origines des fuites constatées.

Est donc imputable à la SARL RM CONSTRUCTION un désordre nouveau, créant une nouvelle source de fuite, et donc aggravant et contribuant à causer le dommage. Sa responsabilité sera donc retenue à hauteur de 5%.

Au moment de la réalisation des travaux, la SARL RM CONSTRUCTION était assurée auprès de la société QBE. L’attestation d’assurance précise que : « La garantie répondant à l’obligation d’assurance est accordée pour les travaux ayant fait l’objet d’une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) pendant la période de validité du contrat, pour la durée de responsabilité pesant sur l’assuré en vertu des articles 1792 du Code civil. ». Ces garanties ont donc vocation à s’appliquer en ce qui concerne les travaux de reprise.

Il sera observé que les époux [X] ne forment pas dans le dispositif de leurs conclusions de demande de relevé et garantie à l’encontre de la SARL RM CONSTRUCTION & FILS.

La société QBE EUROPE sera donc condamnée à relever et garantir les époux [X] à hauteur de 5% des condamnations prononcées à leur encontre pour les travaux de reprise, et en tant que de besoin à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise.

Par la suite, la SARL RM CONSTRUCTION & FILS a été assurée auprès de la compagnie L’AUXILIAIRE du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, aux termes d’un contrat dont les intéressés s’accordent pour dire que les garanties étaient déclenchées par la réclamation, entendue aux termes de l’article A112 du Code des assurances comme la mise en cause de la responsabilité de l’assuré.

Or la SARL RM CONSTRUCTION & FILS et la compagnie L’AUXILIAIRE ont été convoqués à une réunion d’expertise amiable s’étant tenue le 19 février 2014, soit pendant la période de validité des garanties. Si le rapport d’expertise qui a par la suite été déposé ne mettait pas en cause la responsabilité de la SARL RM CONSTRUCTION & FILS, pour autant, le fait de l’y convoquer vaut mise en cause de sa responsabilité, et, ainsi que le souligne l’assurée, la compagnie L’AUXILIAIRE a à ce titre enregistré un sinistre.

Il convient donc de retenir que la première réclamation a bien eu lieu lors de cette expertise.

En outre, la SARL RM CONSTRUCTION & FILS ayant déclaré une activité de maçonnerie et béton armé, cela inclut nécessairement les activités d’étanchéité appliquée à ces ouvrages. Les activités en cause étaient donc bien inclues dans les activités garanties.

En conséquence la compagnie L’AUXILIAIRE doit sa garantie à la SARL RM CONSTRUCTION & FILS pour les condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte de chance de louer le local commercial. Elle sera donc condamnée à relever et garantir les époux [X] à hauteur de 5% de ces condamnations, et à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre.

* * *

Les condamnations ci-dessus ayant été prononcées en fonction de la part d’imputabilité des désordres à chaque intervenant, la société MAAF ASSURANCES sera déboutée de sa demande de relevé et garantie formée à l’encontre de la SARL RM CONSTRUCTION & FILS et de la société QBE EUROPE pour les condamnations au titre des travaux de reprise et de la perte de chance de louer le local commercial.

* * *

L’expert n’étant pas mandataire de l’assureur qui l’a missionné, ce dernier ne saurait être tenu pour responsable des préconisations insuffisantes formulées par celui-ci.

A nouveau, les condamnations prononcées ayant tenu compte des parts d’imputabilité, la SARL RM CONSTRUCTION & FILS sera déboutée de sa demande de relevé et garantie formée à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES pour les condamnations au titre des travaux de reprise et de la perte de chance de louer le local commercial.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, les époux [X], la SARL RM CONSTRUCTION & FILS, la société L’AUXILIAIRE, la société QBE EUROPE et la société MAAF ASSURANCES seront in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Les époux [X] seront condamnés à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Au vu de ce qui précède :

— Les époux [X] seront relevés et garantis de ces condamnations par la société MAAF ASSURANCES à hauteur de 60%, la société L’AUXILIAIRE et la société QBE EUROPE à hauteur de 5% ;

— La SARL RM CONSTRUCTION & FILS sera relevée et garantie de ces condamnations par la société MAAF ASSURANCES à hauteur de 60 % ;

— La SARL RM CONSTRUCTION & FILS sera relevée et garantie de ces condamnations par la société L’AUXILIAIRE et la société QBE EUROPE ;

— La société MAAF ASSURANCES sera relevée et garantie de ces condamnations par la SARL RM CONSTRUCTION & FILS à hauteur de 5%.

La société MAAF ASSURANCES n’ayant pas signifié ses conclusions à la société QBE EUROPE, non constituée, les demandes formulées à son encontre sont irrecevables.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

CONDAMNE Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 94.713,08 euros au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 19.636,43 euros au titre de la perte de chance de location du bien ;

DEBOUTE Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] de leur demande de relevé et garantie formée à l’encontre de l’EURL RM CONSTRUCTION ;

CONDAMNE la société MAAF ASSURANCES à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60% ;

CONDAMNE la SA QBE EUROPE à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à hauteur de 5% des condamnations prononcées à leur encontre pour les travaux de reprise ;

CONDAMNE en tant que de besoin la SA QBE EUROPE à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE la société L’AUXILIAIRE à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à hauteur de 5% des condamnations prononcées à leur encontre au titre de la perte de chance de louer le local commercial ;

CONDAMNE en tant que de besoin la société L’AUXILIAIRE à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte de chance de louer le local commercial ;

DEBOUTE la société MAAF ASSURANCES de sa demande de relevé et garantie formée à l’encontre de la SARL RM CONSTRUCTION & FILS et de la société QBE EUROPE pour les condamnations au titre des travaux de reprise et de la perte de chance de louer le local commercial ;

DEBOUTE la SARL RM CONSTRUCTION & FILS de sa demande de relevé et garantie formée à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES pour les condamnations au titre des travaux de reprise et de la perte de chance de louer le local commercial ;

CONDAMNE Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] à verser à la SCI SAINT MARTIN la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X], la SARL RM CONSTRUCTION & FILS, la société L’AUXILIAIRE, la société QBE EUROPE et la société MAAF ASSURANCES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société MAAF ASSURANCES à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens à hauteur de 60% ;

CONDAMNE la société L’AUXILIAIRE et la société QBE EUROPE à relever et garantir Monsieur [A] [X] et Madame [L] [X] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens à hauteur de 5% ;

CONDAMNE la société MAAF ASSURANCES à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens à hauteur de 60% ;

CONDAMNE la société L’AUXILIAIRE et la société QBE EUROPE à relever et garantir la SARL RM CONSTRUCTION & FILS des condamnations prononcées à son encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

CONDAMNE la SARL RM CONSTRUCTION & FILS à relever et garantir la société MAAF ASSURANCES des condamnations prononcées à son encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens à hauteur de 5% ;

DECLARE irrecevables les demandes de la société MAAF ASSURANCES dirigées à l’encontre de la SA QBE EUROPE ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT