N° RG 23/03051 – N° Portalis DBXS-W-B7H-H4ZZ

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 09/06/2026

à :

— M^e Ségolène CLEMENT, – Me [E] Christophe QUINOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Madame [G] [H]

Née le 19 juillet 1950 à Paris

6 Avenue Maurice Faure

26260 SAINT DONAT SUR L’HERBASSE

représentée par M^e Ségolène CLEMENT, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [P]

330 rue du Laris

26350 SAINT CHRISTOPHE ET LE LARIS

représenté par M^e Jean christophe QUINOT, avocat au barreau de la Drôme

Syndicat de copro. de l’immeuble situé 27 Bis – 29 Avenue Georges BERT à SAINT DONAT

330 Rue du Laris

26350 SAINT CHRISTOPHE LE LARIS

représentée par M^e Jean christophe QUINOT, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [D] [P]

1295 avenue Charles de Gaulle

26300 CHATUZANGE LE GOUBET

Non représenté

Monsieur [C] [I], en sa qualité de syndic du SDC de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges Bert

84 avenue Victor Hugo

26000 VALENCE

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Sylvie REYNAUD, cadre greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 08 septembre 2003, Madame [Z] [P] épouse [V] a vendu à Monsieur [B] [P] (son frère) et Madame [G] [H], les lots n° 1 (appartement au rez-de-chaussée), 4 (grenier situé au 2ème étage à droite de l’escalier), 6 (la moitié Nord du grenier situé au 2ème étage), 8 (la jouissance d’une parcelle de jardin figurant en bleu sur le plan annexé à l’acte de vente) et 10 (la jouissance d’une parcelle de jardin figurant en jaune sur ce même plan).

Le lot n° 1 comprenait outre l’appartement au rez-de-chaussée de la maison, côté Est, notamment, deux pièces en façade sur la rue, deux pièces sur le jardin, petit réduit en avance sur le jardin, la partie de la terrasse au droit de cet appartement et un W.C.

L’acte stipulait, d’une part, que le lot n° 1 était d’une superficie de 92,944 m², selon l’attestation établie par Monsieur [K] [U] et annexée, et, d’autre part, un pacte tontinier entre les acquéreurs.

Suite au décès de Monsieur [B] [P], survenu le 21 septembre 2017, Madame [G] [H] est devenue l’unique propriétaire en application du pacte tontinier.

Madame [G] [H] a découvert qu’une partie de l’appartement concernant les WC, l’entrée, un placard et un dégagement étaient en fait des parties communes que Madame [Z] [P] a annexées bien avant la vente du bien.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, Madame [G] [H] a assigné le Syndicat de copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges Bert à SAINT DONAT SUR L’HERBASSE (DROME), représenté par son syndic en exercice, aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 2261, 2272, 2274, 2275 du code civil, de :

Prononcer que les conditions de la prescription acquisitive des WC, une entrée, un placard et un dégagement situé dans l’appartement de Mme [H] et auparavant quotes-parts de parties communes de la copropriété, sont réunies,

Déclarer que Mme [H] est propriétaire à titre privatif, par prescription acquisitive de l’ensemble de la surface de l’appartement du lot de copropriété n°1, d’une surface de 92,944 m²,

Réserver les dépens.

Par mention au dossier du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé à l’issue de l’instruction par la formation de jugement, appelée à statuer sur le fond, l’examen des fins de non-recevoir soulevées par le Syndicat de copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges Bert tirées du défaut de publication de l’assignation et d’appel en cause des propriétaires de l’immeuble concernés par le litige.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Madame [G] [H] a appelé en déclaration de jugement commun et opposable, Messieurs [D] et [J] [P], en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [S] [P] et Madame [L] [M], autres copropriétaires.

La jonction avec l’instance principale enregistrée sous le numéro de rôle 23/3051 a été prononcée le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Madame [G] [H] a appelé en déclaration de jugement commun et opposable, Monsieur [C] [I], en sa qualité de syndic du SDC de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges Bert, désigné à cette fonction par ordonnance du Président du présent tribunal pour une durée d’un an renouvelable.

La jonction avec l’instance principale enregistrée sous le numéro de rôle 23/3051 a été prononcée le 28 novembre 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [G] [H] a maintenu ses demandes initiales, et, y ajoutant, sollicité du tribunal, également au visa des dispositions de l’article 28 du décret du 04 janvier 1955, de :

Débouter le SDC de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT de sa demande d’irrecevabilité, en ce que la publication de l’assignation n’est pas obligatoire,

En tout état de cause,

Débouter le SDC de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la demande de reconnaissance de la prescription acquisitive n’a pas à être publiée au service de la Publicité Foncière et que seul le jugement doit l’être.

Elle invoque le bénéfice de la prescription acquisitive des parties communes annexées par Madame [Z] [P], venderesse qui a d’ailleurs attesté des faits, en ce qu’elle était de bonne foi lorsqu’elle a acquis l’appartement, et qu’elle bénéficie d’une possession continue, paisible, publique et non interrompue depuis plus de 10 ans.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, Monsieur [J] [P], a sollicité du tribunal de :

Déclarer Madame [H] irrecevable en ses demandes faute de justifier d’une publication à la conservation des hypothèques de Valence de l’assignation introductive d’instance,

En tout état de cause et avant dire droit :

Désigner tel expert qu’il plaira aux frais avancés de la demanderesse, avec mission d’éclairer le tribunal sur la consistance des parties privatives et communes de chacun des lots composant la copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT,

Condamner Madame [H] aux entiers dépens de l’instance outre une somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que, selon les dispositions des articles 28 et 30-5 du décret du 04 janvier 1955, toute demande en justice tendant à la revendication de propriété d’un bien ou d’un droit immobilier doit faire l’objet d’une publication au service de la Publicité Foncière, ce dont Madame [G] [H] ne justifie pas, ce qui emporte l’irrecevabilité de sa demande.

Il conteste le bien fondé de la revendication au motif que les éléments produits ne sont pas fiables ni probants, ce qui justifie l’instauration d’une mesure d’expertise, aux frais avancés de Madame [G] [H], pour déterminer avec certitude la consistance des parties privatives et communes de chacun des lots composant la copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT à Saint Donat sur l’Herbasse.

Messieurs [D] [P] et [C] [I], ce dernier es qualités de Syndic du SDC de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT, n’ont pas constitué avocat bien que valablement cités ; il sera statué à leur égard par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 13 février 2026, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 03 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 09 juin 2026.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande de Madame [G] [H]

L’article 28 du décret du 04 janvier 1955 dispose que :

“Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l’Etat et de l’article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l’entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l’inaliénabilité temporaire d’un bien immobilier compris dans le plan.

3° Les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d’indivision immobilière ;

7° (abrogé) ;

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.”

L’article 30-5° du même décret dispose également que :

“5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.”

En l’occurrence, la demande en justice tendant au constat de l’acquisition par la prescription d’un bien immobilier ne figure pas dans les dispositions susvisées, seule la décision judiciaire devant être publiée.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication au service de la Publicité Foncière soulevée par Monsieur [J] [P] sera rejetée.

Sur la prescription acquisitive des parties communes composant le WC, l’entrée, le placard et le dégagement situés dans l’appartement constituant le lot n° 1 de la copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT à Saint Donat sur l’Herbasse

L’article 2261 du code civil dispose que “Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”

L’article 2272 du même code dispose que :

“Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, les lots dont Madame [G] [H] est propriétaire proviennent de la division d’un bien immobilier appartenant à Monsieur [X] [P] et Madame [A] [N], son épouse, suite à une donation-partage reçue par Me [E] [Y], notaire à Saint Donat sur l’Herbasse, en date du 20 août 1969.

Ainsi, Madame [Z] [P] épouse [F], s’est vu attribuer la nue-propriété des lots n° 1 (appartement au rez-de-chaussée), 4 (grenier situé au 2ème étage à droite de l’escalier), 6 (la moitié Nord du grenier situé au 2ème étage), 8 (la jouissance d’une parcelle de jardin figurant en bleu sur le plan annexé à l’acte de vente) et 10 (la jouissance d’une parcelle de jardin figurant en jaune sur ce même plan), ainsi que des millièmes de la propriété des parties communes spéciales et générales.

L’acte de donation partage précise que le lot n° 1 est composé d’un appartement au rez-de-chaussée de la maison, côté Est, comprenant deux pièces en façade sur la rue, deux pièces sur le jardin, petit réduit en avance sur le jardin, la partie de la terrasse au droit de cet appartement et un W.C, les 275 millièmes des parties (communes) spéciales du bâtiment d’habitation, les 79 millièmes des parties communes générales à tous les co-propriétaires et les 400 millièmes de la propriété du hall et des escaliers.

Par ailleurs, l’attestation établie par Monsieur [K] [U], annexé à l’acte de vente du 08 septembre 2023 précise que la surface privative du lot n°1 est de 92,944 m² selon la Loi [O].

Cependant, le rapport d’expertise dressé le 23 février 2023, lors de l’établissement des divers diagnostics préalables à une vente, mentionne que la superficie de ce lot était de 85,70 m², selon la Loi [O], et que certaines surfaces correspondent à des parties communes, à savoir un dégagement, une niche se trouvant dans le salon, l’entrée, et les WC, pour une superficie totale de 7,40 m², selon le plan figurant en page 3/4 du certificat de superficie, empiétant ainsi sur le hall de l’entrée de l’immeuble.

Enfin, Madame [Z] [P], la venderesse du bien, atteste qu’elle est à l’origine de l’empiètement sur les parties communes situées au rez-de-chaussée à savoir sur une partie du hall d’entrée et sous l’escalier, suite aux travaux réalisés dans les années 1970.

Il s’induit de l’ensemble de ces éléments que Madame [G] [H] a acquis le lot n° 1 pour une superficie incluant les parties communes annexées, ce qui implique qu’elle était de bonne foi, bénéficiant d’un titre de propriété émanant de Madame [Z] [P], possesseur et à l’origine de l’annexion des parties communes dans le lot n°1.

Dès lors, la prescription acquisitive de 10 ans, doit s’appliquer.

A ce titre, Madame [G] [H] justifie d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis le 08 septembre 2003, puisqu’elle démontre avoir loué ledit bien du 05 janvier 2009 au 31 mars 2019, puis du 19 août 2019 au 15 janvier 2023.

Dès lors, les parties annexées seront déclarées privatives et incluses dans le lot n° 1.

Par conséquent, Madame [G] [H] sera déclarée propriétaire du lot n° 1 d’une superficie de 92,944 m² comportant les parties communes annexées, et désormais privatives, à savoir un dégagement, une niche se trouvant dans le salon, l’entrée, et les WC, pour une superficie totale de 7,40 m².

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande d’expertise formée par Monsieur [J] [P] portant sur l’ensemble des lots composant la copropriété de l’immeuble situé 27 bis – 29 Avenue Georges BERT à Saint Donat sur l’Herbasse 26260.

Sur les mesures accessoires

Au regard de la nature de l’affaire, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

L’équité commande de débouter Monsieur [J] [P] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement sera publié au service de la Publicité Foncière.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication au service de la Publicité Foncière soulevée par Monsieur [J] [P] ;

Déclare que Madame [G] [H] a acquis par prescription les parties communes suivantes : un dégagement, une niche se trouvant dans le salon, l’entrée, et les WC, pour une superficie totale de 7,40 m² qui sont privatives et incluses dans le lot n° 1, d’une superficie, selon la Loi [O], de 92,944 m² ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute Monsieur [J] [P] de sa demande à ce titre ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Ordonne la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par le président assisté de la greffière

LA GREFFIERE LE PRESIDENT