R.G. N° 26/00089. Jugement du 21 mai 2026

N° RG 26/00089 – N° Portalis DBZI-W-B7K-E67N

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. BT IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [E] [D] [T], gérante

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : SCI BT IMMOBILIER

Copie à : M. le Préfet du département

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2018, la S.C.I. BT Immobilier a donné à bail à M. [R] [J] et Mme [V] [J] un logement d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 895 euros, outre la somme mensuelle de 25 euros à titre de provision sur charges.

Suite à la séparation du couple et suivant acte régularisé le 1er septembre 2023, la S.C.I. BT Immobilier a donné à bail à M. [R] [J] le même logement, moyennant un loyer mensuel révisable de 949,48 euros, outre la somme mensuelle de 50,52 euros à titre de provision sur charges.

Le 24 juin 2025, la S.C.I. BT Immobilier a fait signifier à M. [R] [J] un commandement de payer la somme de 2100 euros au titre des loyers et charges.

Ce commandement a été remis à domicile, entre les mains de Mme [V] [J] son épouse.

Le 5 août 2025, la S.C.I. BT Immobilier a fait signifier à M. [R] [J] et Mme [V] [J] un commandement de payer la somme de 4100 euros au titre des loyers et charges.

Ces commandements ont été remis à domicile, au fils des époux [J].

Par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la S.C.I. BT Immobilier a fait assigner M. [R] [J] et Mme [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail souscrit entre les parties le 1er septembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire,

— constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de M. et Mme [J],

— ordonner l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [V] [J] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, avec réduction à un mois du délai imparti aux occupants pour quitter les lieux,

— condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] à lui payer :

—  10 100 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mars 2026, sauf à parfaire à l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— débouter les époux [J] de toute demande de délai de paiement,

— condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] à lui régler 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de ses suites.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 26 janvier 2026.

A l’audience du 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a

indiqué que M. [R] [J] et Mme [V] [J] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

La S.C.I. BT Immobilier, régulièrement représentée par Mme [T] sa gérante, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 7195 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 mars 2026, échéance de mars incluse, sans règlement aucun depuis le mois d’octobre 2025.

La demanderesse a indiqué qu’elle ne parvenait pas à entrer en contact avec les locataires, précisant, sans certitude, que le couple serait en cours de procédure de divorce et que M. [J] aurait quitté les lieux.

Sur interrogation du juge, la S.C.I. BT Immobilier a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

R.G. N° 26/00089. Jugement du 21 mai 2026

Régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [J] et Mme [V] [J] n’ont comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la cotitularité du bail

Selon l’article 1751, alinéa 1 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

La co-titularité légale suppose en effet que le logement soit occupé effectivement par les deux époux.

De manière corrélative, et par application des articles 220 alinéa 1er et 515-4 alinéa 2 du code

civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat,

notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires (3e Civ., 27 janvier 1993, Bull. civ. III, n° 11; CA [Localité 2], 20 mars 1998).

Il ressort des éléments du dossier qu’un premier bail d’habitation a été régularisé entre le bailleur et les époux [J] le 23 novembre 2018 à effet au 1er décembre suivant et que suite à la séparation du couple au cours de l’année 2023, un nouveau bail a été signé au bénéfice de M. [J], seul.

Le 24 juin 2025, le premier commandement de payer a été signifié à domicile, entre les mains de Mme [J] qui a reçu l’acte pour le compte de son époux.

Le second commandement a été délivré aux deux époux, et reçus par leur fils qui l’a accepté pour leur compte.

Il apparaît également que lors de la délivrance de l’assignation, le commissaire de justice a reçu confirmation par le voisinage que Mme [J] occupait les lieux et a relevé que son nom figurait sur la boîte aux lettres.

Il convient donc de considérer que les deux époux sont co-titulaires du bail.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La S.C.I. BT Immobilier justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 août 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Si le contrat de bail visé dans le cadre de la procédure est postérieur à la loi du 27 juillet 2023, il n’en demeure pas moins qu’il prévoit que la clause résolutoire ne produira ses effets que deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

En conséquence, les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement.

Il ressort du décompte fourni et actualisé à l’audience que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisque seul un paiement de 425 euros a été effectué entre le 5 août et le 5 octobre 2025.

La bailleresse a indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

Il apparaît que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 octobre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [V] [J] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

La constitution d’un impayé de loyer n’apparaissant pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi des preneurs, la demande de réduction du délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [R] [J] et Mme [V] [J] occupent les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à la S.C.I. BT Immobilier qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due par les défendeurs solidairement en leur qualité d’époux, à compter du 5 octobre 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que contrairement à la somme indiquée dans l’assignation, les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 7195 euros, déduction faite des versements au bailleur de l’aide personnalisée au logement à compter d’octobre 2025.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [R] [J] et Mme [V] [J] n’ont pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [J] et Mme [V] [J] à verser à la S.C.I. BT Immobilier la somme de 7195 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026.

M. [R] [J] et Mme [V] [J] étant mariés, ils sont solidairement tenus au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [R] [J] et Mme [V] [J] seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. BT Immobilier l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile que M. [R] [J] et Mme [V] [J] supporteront solidairement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 octobre 2025 ;

A défaut pour M. [R] [J] et Mme [V] [J] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE la S.C.I. BT Immobilier de sa demande de réduction du délai pour quitter ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 5 octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] à payer à la S.C.I. BT Immobilier la somme de 7195 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] à payer à la S.C.I. BT Immobilier ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 5 mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [R] [J] et Mme [V] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] à verser à la S.C.I. BT Immobilier la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [V] [J] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE