N° RG 25/00826 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E5C4

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [L], sise [Adresse 1]

représentée par Maître Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e BOEDEC

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-826. Jugement du 28 mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2015, M. [O] [R] a donné à bail à Mme [A] [Y] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 530euros, outre la somme mensuelle de 30 euros à titre de provision sur charges.

La S.C.I. [L] a acquis le bien objet du bail suivant acte notarié du 14 mars 2017.

Le 3 septembre 2025, la S.C.I. [L] a fait notifier à Mme [A] [Y] un commandement de payer la somme de 2569,17 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la S.C.I. [L] a fait assigner Mme [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion Mme [A] [Y] et tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [A] [Y] à lui payer :

—  3856,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 octobre 2025 et au surplus jusqu’à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2569,17 euros à compter du 3 septembre 2025 et à compter du jugement pour le surplus,

— à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer majoré des charges, soit la somme de 643,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme échu,

— condamner Mme [A] [Y] à lui régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 novembre 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a sollicité la production du justificatif de saisine de la Ccapex avant délivrance de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.

L’affaire a été renvoyée au 12 puis au 26 mars suivants.

À l’audience du 26 mars 2026, le juge a indiqué que Mme [A] [Y] ne s’était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

La S.C.I. [L], représentée par son Conseil, a remis les justificatifs requis lors du premier appel du dossier et a confirmé ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 7187,46 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 mars 2026.

Sur interrogation du juge, la S.C.I. [L] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [A] [Y] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

RG N° 25-826. Jugement du 28 mai 2026

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

La S.C.I. [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 4 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte de l’assignation que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3806,59 euros, déduction faite d’une somme totale de 50 euros imputée, dans le décompte, au titre de frais de relance dont la demanderesse sera déboutée.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [A] [Y] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [A] [Y] à verser à la S.C.I. [L] la somme de 3806,59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 21 octobre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’au présent jugement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2569,17 euros à compter du 3 septembre 2025 et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît qu’à l’exception des versements réalisés par la Caisse d’allocations familiales au titre de l’aide au logement, le dernier règlement effectué par Mme [A] [Y] date du 27 mai 2025, et ce malgré la délivrance d’un commandement de payer et d’une assignation en justice.

En outre, Mme [A] [Y] ne s’est pas présentée au rendez-vous du travailleur social qui aurait permis de réalisation d’une évaluation de sa situation et n’a pas davantage comparu à l’audience pour ce faire ou solliciter d’éventuels délais de paiement.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur la locataire qui justifient, compte tenu en l’espèce de l’importance de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [Y], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [A] [Y] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à la S.C.I. [L] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 643,71 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 28 mai 2026 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [A] [Y] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du commandement de payer qui ne constitue pas un dépens de la procédure visant au prononcé de la résiliation du bail.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [L] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour Mme [A] [Y] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] à payer à la S.C.I. [L] la somme de 3806,59 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 21 octobre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2569,17 euros à compter du 3 septembre 2025, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] à payer à la S.C.I. [L] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 643,71 euros, à compter du 28 mai 2026 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE la S.C.I. [L] du surplus de ses demandes financières ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [A] [Y] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] à verser à la S.C.I. [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE