TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 22/02811 – N° Portalis DB22-W-B7G-QRZF

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU (venant aux droits de la société FONCIERE ET FINANCIERE MONCEAU), société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 842 708 778 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Christophe SANTELLI-ESTRANY de la SCP VARRAUD-SANTELLI-ESTRANY-BROM, avocat plaidant au barreau de GRASSE et par Maître Cécile FLECHEUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 800 492 746 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité ; placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Versailles rendu le 09 Janvier 2024,

représentée par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La SELARL MARS représentée par Maître [Y] [L] pris en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT (N° RCS 800 492 746) désigné à ces fonctions suivant jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES en date du

9 janvier 2024, dont l’Etude est situé [Adresse 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

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ACTE INITIAL du 12 Avril 2022 reçu au greffe le 21 Avril 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Avril 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2015, la société FONCIERE ET FINANCIERE MONCEAU, aux droits de laquelle vient désormais la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU, a donné à bail à la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT un local commercial de 870 m², dont environ 730 m² de surface de vente, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3], constituant le lot n°107B du bâtiment B.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 avril 2021, la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, usant de sa faculté de résiliation triennale, a donné congé au bailleur pour la date du 4 octobre 2021.

Suivant une ordonnance de référé rendue le 30 novembre 2021, l’expulsion de la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a été ordonnée, avec condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du

4 octobre 2021, égale au montant du loyer courant ainsi qu’à un article 700 au titre du Code de Procédure Civile d’un montant de 1.000 Euros et aux dépens.

La société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a restitué les lieux le

4 janvier 2022.

La société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU a, par acte du

21 octobre 2022, assigné la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement du 9 janvier 2024 rendu par le tribunal de commerce de Versailles, la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL MARS prise en la personne de Maître [Y] [L] a été désignée en qualité de liquidateur.

Par acte du 4 avril 2024, la SELARL MARS a été assignée en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes le 12 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 décembre 2024, la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU demande au tribunal de :

Vu l’article R.211-3-26-11° du Code de l’Organisation Judiciaire,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article L.622-22 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

— se dire compétent, tant matériellement que territorialement, pour statuer sur les demandes de la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU ;

— débouter la Société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MARS, représentée par Maître [Y] [L], de l’intégralité de ses demandes, fins et

prétentions ;

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT la somme totale de 116.362,70 Euros au bénéfice de la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU, ladite somme se décomposant comme suit:

✓ 115.758,50 Euros au titre des loyers et charges dus sur la période du 01.04.2020 au 31.12.2021 (en ce comprise la refacturation, au prorata, de la taxe foncière 2021).

✓ 429,20 Euros au titre coût du PV de refus de quitter les lieux du 04.10.2021.

✓ 175,00 Euros au titre du coût du PV d’Etat des Lieux de Sortie du 20.01.2022.

— ordonner que le dépôt de garantie restera acquis à la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU à titre de dommages et intérêts ;

— A défaut, fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT au bénéfice de la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU la somme de 14.199,42 euros au titre du dépôt de garantie ;

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT au bénéfice de la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU, la somme de 5.000,00 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— juger que la SELARL MARS, représentée par Maître [Y] [L], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT devra supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Cécile FLECHEUX, Avocat.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 mai 2023, la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

à titre principal, vu l’article 1722 du Code civil

— débouter la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de la perte temporaire de la chose louée

à titre subsidiaire, vu l’article 1218 du Code civil

— débouter la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de l’existence d’un cas de force majeure

à titre infiniment subsidiaire, vu l’article 1217 du Code civil

— débouter la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de l’exception d’inexécution

à titre encore plus subsidiaire, vu l’article 1104 du Code civil

— débouter la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de l’exécution contractuelle de bonne foi

en tout état de cause,

— condamner la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU à verser à la Société L&H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— la condamner aux dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SELARL MARS, régulièrement assignée suivant acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que la présente juridiction n’étant saisi d’aucune exception d’incompétence, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’arriéré locatif sollicité par la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU produit un décompte dont il résulte que la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT reste redevable d’une somme de 47.511,53 euros au titre des loyers de l’année 2020 et 61.419,38 euros au titre de l’année 2021 après des déductions des frais de constat d’huissier de 429,20 et 175 euros qui ne constituent pas de sommes dues au titre des loyers.

Il convient par ailleurs d’ajouter à cette somme celle de 6.223,39 euros correspondant à la refacturation de la taxe foncière au titre de l’année 2021 telle qu’elle résulte de la facture du 4 mai 2023.

Il en résulte que la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT reste redevable d’une somme totale de 115.154,30 euros.

Sur les moyens présentés par la défenderesse

Par application de l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

En l’espèce, il est constant qu’en application des dispositions précitées, la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a été contrainte de cesser son activité du 15 mars 2020 au 10 juillet 2020 puis du 14 octobre 2020 au

9 juin 2021.

— sur la perte de la chose louée

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, les mesures ci-dessus rappelées prises durant la crise sanitaire ayant eu un effet général et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, elles ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen à ce titre sera donc écarté.

— sur la force majeure

Il résulte de l’ article 1218 du Code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119).

En conséquence, la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT est mal-fondée à invoquer la force majeure et le moyen sera écarté.

— sur l’exception d’inexécution et le manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il est constant que les locaux loués ont été mis à disposition de la locataire dont l’impossibilité d’exploiter est advenue du seul fait du législateur, de sorte qu’elle est résultée d’une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public qui n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance imputable au bailleur.

L’exception d’inexécution invoquée par la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT n’est donc pas fondée et le moyen à ce titre sera donc écarté.

— sur la bonne foi du bailleur et l’adaptation des modalités d’exécution des obligations des parties

En application de l’article 1104 du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

En l’espèce, il résulte des différents échanges de courrier produits par la bailleresse que celle-ci a accepté d’échanger avec sa locataire sur les conséquences de la crise sanitaire. Elle a formulé plusieurs propositions d’accompagnement notamment par un échelonnement des loyers.

Toutefois, il apparaît notamment aux termes du courrier du 1er décembre 2020 que la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a refusé les propositions formulées.

Il n’en demeure pas moins que les démarches réalisées par la bailleresse suffisent à écarter toute mauvaise foi de sa part et le moyen sera écarté.

L’ensemble des moyens tendant à décharger la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT de ses obligations ou à dire que les sommes dues suivant le décompte ci-dessus réalisé ne seraient pas exigibles étant écartés, il sera fixé au passif de la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes suivant décompte précédemment établi.

Sur les frais de commissaire de justice

Il résulte de l’article L. 145-5 du Code de commerce que lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, s’agissant du constat du 4 octobre 2021 par lequel l’huissier de justice a constaté que la locataire ne souhaitait pas quitter les lieux, il s’agit d’un simple constat d’huissier qui partant doit être intégré dans les frais irrépétibles. Il n’y a donc pas lieu de le fixer au passif de la liquidation judiciaire.

S’agissant du constat du 20 janvier 2022, dès lors que la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT a quitté les lieux de sa propre initiative alors même qu’elle occupait les lieux sans droit ni titre, il y a lieu de considérer qu’un état des lieux amiable et contradictoire ne pouvait être réalisé.

Toutefois, conformément au texte précité, seule la moitié des frais de constat réalisé par huissier de justice peut être mis à la charge de la locataire.

En conséquence, il sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société

L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT uniquement une somme de 87,50 euros.

Sur la conservation du dépôt de garantie

L’article 1.10 du bail prévoit que lorsque le locataire ne restitue pas les locaux après cessation définitive du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

En l’espèce, il est constant que la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT est resté dans les lieux après expiration du bail.

En conséquence, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans qu’il y ait lieu à compensation avec les sommes dues par ailleurs par la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT.

Sur les demandes accessoires

La société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, représentée par la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [Y] [L], succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cécile FLECHEUX.

Elle devra également verser à la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant rappelé qu’il n’y a pas lieu de fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire dès lors que la créance de dépens et des frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du débiteur trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais et dépens et entre dans les prévisions de l’article

L. 622-17 du code de commerce, lorsque cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective (Cass. 3ème Civ., 7octobre 2009, n° 08-12.920).

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT les sommes de :

—  115.154,30 euros au titre des loyers et charges restant dus au titre de la période du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021 (en ce compris la refacturation, au prorata, de la taxe foncière 2021),

—  87,50 euros au titre de la moitié des frais de constat d’huissier du

20 janvier 2022,

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU sans qu’il y ait lieu à compensation avec les sommes dues par ailleurs par la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT,

Condamne la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, représentée par son liquidateur la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [Y] [L], à verser à la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU la somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT, représentée par son liquidateur la SELARL MARS, prise en la personne de Maître [Y] [L], aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cécile FLECHEUX,

Déboute la société FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU et la société L & H CONSEIL ET DEVELOPPEMENT du surplus de leurs prétentions,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT