Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 27 MARS 2025

N° RG 22/04818 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXZA

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [D] [W], né le 16 août 1966 à [Localité 8] (92), de nationalité française, réassureur, demeurant à [Localité 4][Adresse 1] [Adresse 2],

représenté par M^e Dominique DEBUT, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant, M^e Frédérique THUILLEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Y], né le 17 mai 1960 à [Localité 5] (92), de nationalité française, gérant de société, demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Paul COUTURE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 04 Août 2022 reçu au greffe le 05 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Novembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2025 peorogé au 27 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 septembre 2017, Monsieur [H] [Y] a vendu à Monsieur [V] [W] une maison située [Adresse 2] à [Localité 6].

En décembre 2017, Monsieur [W] a entrepris d’important travaux de rénovation intérieure, réalisés par la société AMS BATI.

Peu de temps après l’acquisition, Monsieur [W] s’est plaint auprès de Monsieur [Y] d’infiltrations massives puis d’inondations récurrentes dans la cuisine, le salon, et dans la véranda qui prolonge le salon.

Monsieur [W] s’est plaint également que son terrain était régulièrement inondé.

Par acte du 27 juin 2019, Monsieur [W] a assigné Monsieur [Y]devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles afin d’obtenir que soit ordonnée une expertise, faisant notamment valoir que le regard des eaux usés de la maison n’était raccordé à rien, inondant en permanence l’environnement immédiat, mais aussi son fonds.

Il se plaignait également d’une odeur de putréfaction en relation avec la stagnation des eaux usées et pluviales dénoncée.

Par ordonnance du 17 septembre 2019, Monsieur [S] a été désigné en qualité d’expert.

Par acte extra-judiciaire du 4 août 2022, Monsieur [W] a assigné Monsieur [Y] devant la présente juridiction, afin d’être indemnisé de son préjudice.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2023.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2023, Monsieur [W] demande au tribunal de :

Vu les notes aux parties et la note de synthèse,

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du Code Civil,

Débouter Monsieur [Y] de ses prétentions irrecevables à l’encontre de Monsieur [W]

Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [W] la somme de 50.000,00 euros en remboursement d’une partie du prix de vente,

Vu les articles 1645, 1137, 1240 du code civil condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [W] les sommes suivantes :

-13.862,88 € au titre des réparations des désordres

—  5.000,00 € au titre du trouble de jouissance,

—  3.000,00 €, au titre du préjudice moral,

—  5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens tant au titre de la procédure de référé qu’au titre des frais d’expertise taxés à 7.684,65 €, dont distraction au profit de Maître Thuillez, qui pourra les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

Ordonner l’exécution provisoire,

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2024, Monsieur [Y] sollicite de voir :

Vu l’article 1648 du code civil

Vu l’article 9 du code de procédure civile

Vu l’article 1353 du code civil

DEBOUTER Monsieur [V] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [V] [W] la somme de 5.336,54 euros en réparation des désordres, telle que fixée par l’expertise judiciaire

DEBOUTER Monsieur [V] [W] du surplus de ses demandes

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [V] [W] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNER Monsieur [V] [W] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 26 novembre 2025. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la garantie des vices cachés :

Monsieur [W] fait valoir que passées les premières semaines suivant la vente, il a constaté que les inondations qui affectaient une partie de la maison (cuisine, salon, véranda) ainsi que le jardin, étaient non seulement récurrentes à chaque épisode pluvieux mais s’amplifiaient au fil des mois, le laissant penser qu’il s’agissait en réalité de vices inhérents à la maison et préexistants à son acquisition que Monsieur [Y] lui avait dissimulés.

Il précise, par ailleurs, que la société AMS BATI chargée de réaménager l’intérieur de sa maison, a, lors de la dépose des meubles de cuisine, découvert l’état de pulvérulence du mur intérieur de la cuisine et l’humidité du mur extérieur correspondant (pignon Est) ainsi que les voies d’eau dans la cuisine, le salon et la véranda ce qui a justifié que le devis initial soit complété pour remédier à ces désordres.

Il indique que face à la persistance des inondations du jardin et du salon donnant sur le jardin, il a entre août 2019 et octobre 2021 apporté de la terre en fond de jardin, de manière à surélever le niveau du terrain et curé et révisé les canalisations d’eaux pluviales censées se déverser en partie Sud-Est du jardin, en pied de la véranda et que, depuis, les inondations intérieures et extérieures ont cessé et il ne relève plus d’humidité.

Il précise que la société AMS BATI a également découvert que le regard en face de l’entrée de la cuisine engorgé d’eaux souillées débordait vers une fosse sauvage creusée derrière le grillage en limite de propriété et qu’en cours d’expertise, il a fait réaliser les travaux urgents autorisés par Monsieur [S], qui ont mis un terme à ces derniers désordres.

Il soutient que les opérations d’expertise ont confirmé les désordres qu’il dénonçait.

S’agissant des inondations intérieures, il conteste les conclusions de l’expert selon lequel l’évacuation de la gouttière et du drain des travaux qu’il a commandés sont cause des désordres du salon alors qu’en réalité elles ont pour cause principale le défaut d’étanchéité de la façade Est auquel il a remédié en décembre 2017 et très résiduellement l’abaissement du niveau du jardin et l’engorgement des canalisations Sud-Est corrigés entre 2019 et octobre 2021.

Il affirme qu’il s’agit donc de désordres inhérents au bien, préexistants à la vente, qui en limitent l’usage et qu’il y a seul remédié.

S’agissant de l’afflux d’eau dans le jardin, il rappelle que nonobstant les indications de l’expert, il n’a plus eu à se plaindre d’inondations du jardin depuis octobre 2021, à la suite des travaux cumulés d’étanchéité de la façade Est, de comblement des terres du jardin Sud, et de curage des canalisations Est et Sud-Est qu’il a fait réaliser.

Il soutient que contrairement à ce qu’il affirme Monsieur[Y] avait connaissance des désordres ainsi que cela résulte de l’attestation des époux [Z] qui témoignent de l’occurrence d’inondations « lors de fortes pluies », plus particulièrement s’agissant du 29 septembre 2013, Monsieur [Y] ayant eu, alors 10 cm d’eau dans sa maison ; que le courrier du SDIS78 ne dément pas les attestations des époux [Z] puisqu’il indique simplement que les pompiers ne sont pas intervenus le 29 septembre 2013 à l’adresse de Monsieur [Y], alors que l’intervention de pompiers suppose une action de pompage et/ou de secours aux biens et personnes, que les pompiers n’interviennent qu’en cas de situation de danger avéré et qu’un simple déplacement des pompiers n’est pas comptabilisé.

Il souligne, par ailleurs, que l’expert a retenu que Monsieur [Y] avait proposé en juillet 2019 de prendre en charge l’infiltration des gouttières Sud-Est selon la première solution proposée par AMS BATI, ce qui constitue selon lui, une reconnaissance de ce désordre ; que l’expert a relevé que les inondations résiduelles du salon qui ont perduré jusqu’en octobre 2021, étaient la conséquence des inondations du jardin, de sorte qu’il est établi que Monsieur [Y] ne pouvait les ignorer.

S’agissant des désordres liés au mélange des eaux pluviales et ménagères dans le regard des eaux pluviales, Monsieur [W] souligne que si Monsieur [Y] conteste tant avoir subi ces désordres qu’en avoir eu connaissance préalable, il reconnaît qu’il curait régulièrement les canalisations et qu’il évacuait régulièrement le trop plein d’eaux vers le regard eaux usées au moyen d’une pompe volante remisée dans la dépendance.

Il fait encore valoir, factures et attestation de AMS BATI à l’appui, qu’il a juste remplacé la portion de canalisation d’évacuation des eaux de cuisine, dont les fixations avaient cédé du fait de la pulvérulence du mur d’ancrage, sans en modifier la pente et qu’il n’a pas non plus installé « une cloison intérieure lors des travaux de rénovation d’octobre 2017 », cloison mise en œuvre dans le cadre du changement de la chaudière par Monsieur [Y] en mars 2017 ; que ces modifications sont le fait de Monsieur [Y], étant précisé, qu’après autorisation de l’expert, des travaux d’urgence ont été effectués en avril 2022 et que depuis, il ne subit plus de débordements sur son terrain.

Il affirme que s’il est exact qu’au regard de l’ancienneté de la propriété une partie des réseaux peut dater d’avant l’acquisition par Monsieur [Y], celui-ci a réalisé de nombreux aménagements, tant intérieurs d’extérieurs si bien qu’il ne pouvait dès lors ignorer les failles de l’installation d’origine et son caractère non réglementaire ; que Monsieur [Y] savait très bien que les eaux de cuisine étaient déversées dans le regard des eaux pluviales et que ce regard débordait, si bien qu’il vidangeait ce regard en y plongeant la pompe de relevage remisée dans la dépendance et qu’une fois la maison vendue, faute d’entretien, ce regard, détourné de sa fonction d’origine, a débordé.

Il conteste l’hypothèse de l’expert selon laquelle « Monsieur [W], averti par son plombier que la pente d’évacuation des eaux de cuisine était trop faible, ait fait brancher la canalisation sur l’évacuation de la chaudière à l’occasion de la réfection de sa cuisine », et soutient que, face au regard défectueux, la société AMS BATI a proposé une solution qui témoigne qu’elle ignorait l’origine de ce désordre ; que s’il avait modifié les branchements et évacuations il en aurait payé le prix ce qui n’est pas le cas ; que le doute exprimé par l’expert sur la date de mise en place de ces solutions de fortune et sa connaissance par Monsieur [Y] est donc levé à son profit.

Il affirme, ainsi, que les désordres inhérents à la chose vendue et préexistants à la vente sont des vices cachés qui diminuent sensiblement l’usage auquel était destiné cette maison qu’il aurait acquise à un moindre prix s’il en avait eu connaissance ; que, n’étant pas un professionnel du bâtiment, il a visité une maison parfaitement entretenue et ne pouvait, sans procéder à des investigations conséquentes, s’en convaincre ; que ces vices étaient connus de Monsieur [Y] qui a fait le choix délibéré de ne pas lui en parler de sorte que Monsieur [Y] est tenu de la garantie de vices cachés.

En défense, Monsieur [Y] rétorque qu’aux termes de l’acte de vente, il est expressément convenu entre les parties une exonération de garantie en raison des vices apparents et des vices cachés de sorte qu’il appartient à Monsieur [W] de rapporter la preuve de la connaissance qu’il avait des vices allégués ; que, pourtant, Monsieur [W] renverse la charge de la preuve puisque faute de démontrer qu’il aurait caché des informations, il affirme qu’il ne peut contester avoir connu l’existence de désordres ; que l’expert judiciaire conclut en ce qui concerne les infiltrations et inondations qu’elles sont dues pour partie à la configuration des lieux – la maison étant encaissée par rapport aux terrains environnants – et à des travaux ordonnés par Monsieur [W] lui-même fin 2017 ; que depuis l’assignation en référé-expertise, et tout au long des opérations d’expertise, Monsieur [W] n’a plus fait état d’inondations de son jardin ni d’infiltrations d’eau dans sa véranda ou son salon, ce qui tend à accréditer la thèse qu’il défend selon laquelle ces désordres n’étaient en rien structurels mais bien conjoncturels (forts épisodes orages) amplifié par la situation de la maison ; que concernant les rejets d’effluents nauséabonds, l’expert conclut qu’ils sont dus à des eaux ménagères improprement déversées avec les eaux pluviales dans un regard non étanche réservé à ces dernières ; que, pour autant, rien ne permet d’affirmer que cette anomalie soit de son fait ou même connue de lui.

Il affirme qu’il n’a jamais eu à se plaindre ni de la moindre odeur nauséabonde ni de la dégradation de la végétation.

Il rappelle qu’après la vente, Monsieur [W] a confié à la société AMS BATI le soin de refaire intégralement la cuisine en ce comprisla « modification de la plomberie pour la nouvelle cuisine y compris évacuation » pour un montant de 890 € HT ; que Monsieur [W] a toujours refusé d’apporter des éléments de précision sur ce point des travaux ou d’interroger l’entreprise qui a réalisé les travaux sur ce point.

Il fait valoir concernant la présence d’une pompe de relevage retrouvée dans l’appentis que s’il avait cherché à tromper son acquéreur, il n’aurait pas laissé sur place une pompe de relevage, alors que l’acte de vente il a déclaré « que l’installation comporte une pompe de relevage des eaux usées pour son évacuation » et qu’en outre il y est précisé« les parties reconnaissent avoir été informées de la possibilité de faire établir un diagnostic de cette installation afin d’en apprécier la conformité ou non et déclarent avoir renoncé à cette faculté. ».

Il souligne, qu’au surplus, l’expert judiciaire a conclu « aucune preuve n’est apparue pour en déterminer l’auteur et conclure que M. [Y] avait ou non connaissance de ces désordres avant la vente.».

Monsieur [Y] affirme qu’en tout état de cause les désordres n’étaient ni cachés, ni d’une gravité rendant le bien impropre à l’usage, ni antérieurs à la vente ; que les infiltrations d’eau ne peuvent être qualifiées de « cachées » au regard notamment de la configuration des lieux et du fait que la maison se trouve dans une sorte de cuvette par rapport aux terrains environnant ; que s’agissant des désordres liés au mélange des eaux pluviales et ménagères et ses débordements, il convient de rappeler que l’état du système d’assainissement a fait l’objet d’un paragraphe explicite dans l’acte de vente aux termes duquel il a déclaré « que l’installation comporte une pompe de relevage des eaux usés pour son évacuation » et qu’en outre « les parties reconnaissent avoir été informées de la possibilité de faire établir un diagnostic de cette installation afin d’en apprécier la conformité ou non et déclarent avoir renoncé à cette faculté. ».

Il souligne, par ailleurs, que l’expert a chiffré le montant des réparations à la somme de 11.925,10 € alors que la maison a été vendue au prix de 550 000 €, soit environ 2% de sa valeur  ; qu’à aucun moment, Monsieur [W] n’a démontré que les désordres affectant le bien le rendait impropre à son usage, l’expert n’ayant relevé aucun trouble de jouissance.

S’agissant de l’antériorité des désordres, il indique que le témoignage des époux [Z] manque de fiabilité tant dans son contenu, en ce qui concerne la pièce 15 qui est une capture d’écran d’un message publié sur Faceboo ne permettant pas d’identifier le voisin qui a eu 10 cm d’eau dans sa maison, que dans saforme, puisque la seconde pièce n’est pas accompagnée de la pièce d’identité de son auteur ; que ce témoignage est contredit par les pompiers eux-mêmes qui attestent ne pas être intervenus à son domicile le 29 septembre 2013 ; que l’expert lui-même conclut, sur ce point, que « l’examen de la climatologie lors des inondations de 2017 et de l’historique enregistré par les stations météo de [Localité 9] et de [Localité 7] ne montrent pas d’indice indiquant que M. [Y] aurait pu subir une inondation de sa propriété depuis 2013 jusqu’à la vente de 2017. » ; que concernant le système d’assainissement, il conteste toute responsabilité dans ce désordre, rappelant qu’après son emménagement Monsieur [W] a fait d’importants travaux en ce compris une dépense non négligeable relative à la modification de la plomberie.

***

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

*

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 22 septembre 2017 comporte, en page 9, une clause exonératoire de garantie des vices apparents ou cachés affectant le bien vendu, qui ne peut être écartée que s’il est démontré que le vendeur avait connaissance de ces vices et a, de mauvaise foi, omis d’en informer l’acquéreur.

L’expert judiciaire indique qu’il faut distinguer deux types de désordres : d’une part, les inondations subies par Monsieur [W] dans la cuisine et le salon, l’afflux d’eau dans le jardin et le débordement de la gouttière Ouest et, d’autre part, le mélange d’eaux pluviales et ménagères (cuisine et chaudière) dans le regard EP, ses débordements, avec pour conséquences des odeurs nauséabondes et des dommages à la végétation.

S’agissant des infiltrations et inondations, l’expert rappelle que Monsieur [W], considérant que son vendeur avait subi de semblables inondations auparavant, produit le témoignage des époux [Z], voisins de l’immeuble, certifiant avoir vu le dimanche 29 Septembre 2013 les pompiers sortir de chez Monsieur [Y] après intervention, ce que ce dernier conteste en produisant un courrier du SDIS des Yvelines affirmant que le 29 septembre 2013, il n’y a eu aucune intervention de pompiers au [Adresse 2].

Afin de confirmer ou d’infirmer cet épisode d’inondation, l’expert a procédé à l’analyse de l’historique des événements représentatifs de la pluviométrie des années précédentes à [Localité 9] et [Localité 7] pour évaluer si des inondations étaient certaines, possibles ou improbables.

Il en résulte que l’évolution est très faible sur les 10 années, la courbe de tendance est très plate, si bien qu’il n’apparaît pas de changement notable entre la période pré 2017 et post 2017, l’année 2017 représentant un pic au même niveau que 2014 et 2012.

Ensuite, pour détecter l’existence de phénomènes plus brefs mais assez forts pour provoquer une inondation, l’expert reproduit un graphique relatant la précipitation maximale en 24 heures à [Localité 7] qui fonctionne depuis 2013 seulement, la station de [Localité 9] ne fournissant pas ces données et il n’en ressort pas davantage d’évolution notable, les courbes de tendance étant presque plates.

L’expert conclut qu’il est tout à fait possible que Monsieur [Y] n’ait eu à subir aucune inondation du jardin entre 2013 et 2017, mais qu’il n’est cependant pas totalement impossible qu’il en ait subi une, voire deux de telle sorte qu’il est fort improbable qu’il n’ait jamais eu conscience de la sensibilité de sa propriété aux événements climatiques.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les diverses attestations et capture de page Facebook des époux [Z] sont clairement contredites par le courrier de SDIS des Yvelines.

Par ailleurs, il n’est pas sérieux de venir soutenir, comme le fait Monsieur [W], qu’un simple déplacement des pompiers n’est pas comptabilisé par le SDSIS.

Enfin, les données statistiques de la météo relevées par les stations de [Localité 9] et [Localité 7] ne permettent pas de caractériser un épisode majeur qui aurait pu justifier des inondations du 29 septembre 2013 relatées par les époux [Z].

Au surplus, en page 20 de son rapport, l’expert a indiqué qu’il était est amené à conclure que l’évacuation de la gouttière et du drain des travaux commandés par Monsieur [W] étaient la cause des désordres du salon, soulignant notamment que quand bien même celui-ci affirme que les inondations de la cuisine ont cessé après les travaux de drainage du mur de façade Est, les photos produites par lui sont archivées pour partie sous le titre « PHOTO_SALON_MAI19 » ce qui laisse à penser que, sauf erreur de classement, des inondations du salon sont intervenues bien après les travaux de drainage du mur de façade Est.

Dès lors, force est de constater que Monsieur [W] échoue à démontrer que Monsieur [Y] avait connaissance de ce désordre comme ayant déjà eu à subir au moins une inondation le 29 septembre 2013.

***

S’agissant ensuite du dysfonctionnement du regard des eaux pluviales, l’expert explique que le manque d’étanchéité du regard EP est ancien, mais que les fuites n’auraient pas eu la même importance si elles étaient limitées à de l’eau pluviale et que le problème vient du mélange des eaux pluviales avec les eaux ménagères dans la mesure où la charge polluante des eaux ménagères s’associe au volume des eaux pluviales avant de fuir à l’extérieur du regard et où au contraire des eaux pluviales qui s’infiltrent, l’infiltration des eaux ménagères dans le sol est arrêtée en raison des matières graisseuses qui l’imperméabilisent, si bien que l’effluent stagne et que sa charge organique provoque des désordres olfactifs et la dégradation de la végétation.

Il précise en pages 21 et 24 de son rapport, qu’à la question “Monsieur [Y] pouvait-il ignorer l’arrivée des eaux ménagères dans le regard EP au jour de la vente ?” il n’y a pas de preuve ou d’indices concordants conduisant à en privilégier la version de l’une ou l’autre partie et qu’il ne peut donc pas conclure sur la question.

Il souligne que pour accéder à la canalisation depuis l’évier, il faudrait à tout le moins démolir la cloison intérieure installée lors des travaux de rénovation d’octobre 2017 au nord de la cuisine, dont le coût de remplacement excéderait celui du remède proposé et sans certitude de pouvoir conclure.

Plus précisément, il considère que ce que dit l’acheteur est possible, à savoir que les travaux réalisés dans la cuisine n’ont pas modifié l’évacuation des eaux ménagères qui se faisait sans problème, la pente actuelle étant tout à fait suffisante et que le prix du poste « modification de la plomberie pour la nouvelle cuisine y compris évacuation » se justifierait par la reprise qu’il a fallu faire du mur intérieur en raison de sa nature et de son caractère pulvérulent qui a nécessité une couche de mortier pour les ancrages.

L’expert indique, encore, que ce que dit Monsieur [Y] n’est pas impossible à savoir que les cotes du branchement communiquant avec la descente des eaux usées du 1er étage assurent une pente de l’ordre de 1.5% permettant aux effluents de s’écouler, mais insuffisante pour assurer l’auto curage de la canalisation de sorte que la canalisation se bouchait, qu’il la curait régulièrement ; que le piquage sur la gouttière Ouest aurait été fait uniquement pour la chaudière lors de son changement en mars 2017, dont la facture mentionne un poste « création de la vidange », ce piquage pour purge d’eau de chaudière n’est pas réglementaire mais que les volumes sont faibles et que l’état de vétusté de la canalisation de piquage est compatible avec cette date, d’ailleurs très proche de celle d’une canalisation qui aurait été posée lors des travaux de Monsieur [W] en 2017.

A ce titre, l’expert note s’agissant de la pompe de rechange, que l’explication de Monsieur [Y] disant qu’elle servait de remplacement lors de l’entretien, de la pompe principale, est plausible.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments, que ni les éléments produits par Monsieur [W] ni les opération d’expertise n’ont permis d’établir la connaissance que Monsieur [Y] aurait pu avoir du dysfonctionnement du regard des eaux pluviales.

Là encore, Monsieur [W] échoue à rapporter la preuve dont il a la charge de la connaissance par Monsieur [Y] des vices cachés affectant l’immeuble vendu.

En conséquence la clause exonératoire de garantie enserrée à l’acte de vente doit recevoir application et Monsieur [W] est débouté de ce chef de demande.

Sur le dol :

Monsieur [W] soutient que contrairement à ce que Monsieur [Y] interprète du rapport d’expertise les désordres d’inondation sont bien structurels et non conjoncturels.

Il souligne que l’expert, relevant la configuration semi enterrée des lieux, indique qu’il « est fort improbable que Monsieur [Y] n’ait jamais e conscience de la sensibilité de sa propriété aux événements climatiques » et que l’expert explique aussi que les arguments tirés du réchauffement climatique et/ou de l’entretien des canalisations, ne sont pas convaincants, précisant que « même en l’absence d’inondation », Monsieur [Y] ne pouvait pas ignorer que « la situation de sa propriété la rendait sensible aux aléas climatiques ».

Enfin, l’expert a aussi expliqué que l’adjonction de la véranda et de la terrasse par Monsieur [Y] a nécessairement impacté la perméabilité du jardin et donc réduit l’infiltration naturelle aux sols des eaux de pluie.

Monsieur [W] affirme, encore, que nonobstant l’événement du 29 septembre 2013, il est établi que les époux [Y] étaient régulièrement les « pieds dans l’eau », inondés en intérieur comme dans leur jardin ; que s’agissant des désordres d’évacuation des eaux usées de la cuisine et de leur mélange aux EP, il a été démontré que Monsieur [Y] y avait au moins contribué s’il n’en est à l’origine, et avait en toute conscience pallié les désordres en résultant par le jeu d’une pompe de relevage volante introduite dans le regard eaux pluviales de la cuisine transformé en regard eaux pluviales/ eaux usées.

Il reproche à son vendeur de lui avoir fait croire que la pompe volante venait en dépannage de la pompe de relevage implantée dans le regard des eaux usées alors qu’il s’en servait pour vidanger le regard des eaux pluviales de la cuisine.

Il prétend, ainsi, que Monsieur [Y] connaissait les vices de sa maison et leur importance, et qu’il lui en a caché l’existence de sorte que la preuve du caractère intentionnel de la dissimulation est rapportée et que c’est bien l’action volontaire et consciente de Monsieur [Y] qui l’a convaincu d’acheter sans discuter.

En défense, Monsieur [Y] rappelle qu’il appartient au demandeur de prouver le caractère intentionnel de la dissimulation de l’information.

Il rappelle qu’il a toujours contesté avoir dissimulé des informations sur le bien vendu et qu’au contraire, il a toujours laissé l’accès libre à Monsieur [W] et à l’entreprise AMS BATI pour venir, avant la signature définitive, revisiter le bien et anticiper les travaux.

Il soutient que Monsieur [W] ne parvient à rapporter la preuve de sa connaissance des défauts et désordre affectant le bien vendu se limitant à procéder par voie d’affirmation, ni qu’il les a sciemment cachés à son acquéreur ; que l’expert lui-même confirme qu’il n’existe aucune preuve qu’il ait vendu son bien à Monsieur [W] en ayant connaissance des désordres relevés par ce dernier.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

***

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Monsieur [W] n’est pas parvenu à faire la preuve que Monsieur [Y] avait, au moment de la vente, connaissance des désordres affectant le regard des eaux pluviales.

Ce faisant, il n’est pas en mesure de démontrer l’existence de manœuvres dolosives ou d’une résistance dolosive imputable à Monsieur [Y].

Par ailleurs, de la même manière et contrairement à ce qu’il affirme, Monsieur [W] n’a pas établi que Monsieur [Y] avait souffert, dans les années précédant la vente litigieuse, d’inondation.

En outre, s’agissant de vulnérabilité de la propriété aux aléas climatiques compte tenu de la configuration des lieux, force est de constater que Monsieur [W] avait toute latitude pour s’apercevoir lui-même de ce risque.

Ainsi, le demandeur ne rapporte pas la preuve que Monsieur [Y] lui a sciemment caché des informations déterminantes de son consentement, de sorte qu’il doit être débouté de l’ensemble de ses demandes présentées sur le fondement du dol ou de la réticence dolosive.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner Monsieur [W], qui succombe, aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W], condamné aux dépens, devra verser Monsieur [Y] la somme de 4.000 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [V] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 4.000

€ au titre des frais irrépétibles ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT