TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 13 MARS 2025

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N° RG 24/00029 – N° Portalis DB22-W-B7I-SN4M

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Création d’une aire de grand passage à [Localité 12].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 53] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE, établissement public de coopération intercommunale (EPCI) créé par deux arrêtés préfectoraux nos 2015 36-0002 et 2015 362-0003 du 28 décembre 2015 et identifié au SIREN sous le numéro 200 059 889, dont le siège est situé [Adresse 19], représenté par sa Présidente en exercice, Madame [Y] [GI], domiciliée en cette qualité audit siège.

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Guillaume MERIAUX, avocat au même cabinet et au barreau de PARIS.

ET

Madame [R] [CF] [P], née le 24 décembre 1965 à [Localité 46], de nationalité française, demeurant [Adresse 48] à [Adresse 51].

Madame [G] [DA] [P] épouse [H], née le 11 novembre 1959 à [Localité 47], de nationalité française, demeurant [Adresse 18].

Madame [AL] [U] [BK] [L] [T] épouse [P], née le 28 mars 1940 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 24] à [Localité 16].

Les ayants droits de Madame [S] [W] [P] épouse [X], décédée, à savoir :

Monsieur [D] [B] [AP] [X], né le 19 février 1962 à [Localité 49], de nationalité française, demeurant [Adresse 6].

Madame [C] [N] [V] [X] épouse [E], née le 21 février 1959 à [Localité 50], de nationalité française, demeurant [Adresse 4].

Madame [N] [CX] [A] [P] épouse [I], née le 08 août 1932 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 3].

Les ayants droits de Monsieur [J] [M] [AP] [P], décédé, à savoir :

Monsieur [F] [P], né le 25 mars 1953 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 9].

Madame [O] [P] épouse [K], née le 05 octobre 1957 à [Localité 46], de nationalité française, demeurant [Adresse 7].

Monsieur [Z] [P], né le 22 août 1959 à [Localité 46], de nationalité française, demeurant [Adresse 8].

PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS ET DEFENDEURS

Tous représentés par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEIK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Caroline LACASSAGNE, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 14 février 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur Marc BAUDOUIN.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [R] [P], Madame [G] [P] épouse [H], Madame [AL] [T] épouse [P], Monsieur [D] [X], Madame [C] [X], Madame [N] [P] épouse [I], Monsieur [F] [P], Madame [O] [P] épouse [K] et Monsieur [Z] [P] étaient propriétaires d’un bien situé au lieudit « [Localité 22] » à [Localité 12], sur la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 5].

Dans le cadre de la réalisation d’une aire de grand passage des gens du voyage sur les communes de [Localité 11] et [Localité 52], déclarée d’utilité publique au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE par arrêté préfectoral du 29 avril 2021, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 novembre 2022 au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE (ci-après GPS&O) s’agissant de cette parcelle.

La COMMUNAUTE URBAINE GPS&O a notifié aux expropriés son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2023

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2024, la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux expropriés.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 25 novembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 janvier 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 23 janvier 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 février 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire complémentaire et récapitulatif réceptionné par le greffe le 13 février 2025, la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes des défendeurs, de fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à une somme totale de 8.529,40 euros décomposée comme suit :

7.199,50 euros au titre de l’indemnité principale, 1.329,90 euros au titre de l’indemnité de remploi.Aux termes de leur mémoire en défense réceptionné par le greffe le 22 janvier 2025, les expropriés demandent au juge de l’expropriation de :

Fixer à l’indemnité à la somme de 52.425 euros décomposée comme suit : 46.750 euros au titre de l’indemnité principale et 5.675 euros au titre de l’indemnité de remploi,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 8.530 euros décomposée comme suit :

7.200 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre1.330 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 17] [Localité 45], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’arrêté préfectoral portant renouvellement de la ZAD sur la commune de [Localité 11] a été rendu le 19 mai 2022. Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur ce point.

La date de référence est donc le 19 mai 2022.

A cette date, l’emprise était située en zone AV (Agricole Valorisée) du PLUi de la commune de [Localité 11], soit une zone correspondant aux espaces destinés à l’exploitation agricole.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 23 novembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

La COMMUNAUTE URBAINE GPS&O et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 1.870 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Le terrain est situé en milieu rural, à proximité de l’implantation d’une zone industrielle dans laquelle se trouvent des bâtiments abritant l’entreprise VEOLIA.

Les parcelles sont situées à 45 minutes en voiture de [Localité 53] et à plus d’une heure en voiture de [Localité 45].

Une route départementale dessert notamment les bâtiments construits à proximité des parcelles.

Les parcelles sont accessibles à pied uniquement, à travers les champs désaffectés.

Elles sont situées à l’arrière du parking construit par VEOLIA.

Sur la visite de la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 5]

Le terrain est en friche, jonché de ronces et de mousse.

Quelques détritus sont visibles, ainsi que quelques arbres de petite taille.

La parcelle est relativement plate.

Mention de Mesdames [G] [P] ép. [H] et [O] [P] ép. [K], propriétaires expropriées :

On peut voir sur le plan que les parcelles sont bordées de l’autre côté par un chemin rural.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE

La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE présente les termes de comparaison suivants en faisant valoir qu’il s’agit de cessions de parcelles similaires situées à proximité de la parcelle à évaluer :

1- Cession du 24 novembre 2022 de parcelles de terre en zone AV situées [Localité 28], [Localité 30] et [Localité 22] à [Localité 11] et [Localité 36][Adresse 1] [Localité 26] [Adresse 13] et [Adresse 34] à [Localité 52]

Surface du bien : 2.402 m²

Prix de vente : 9.653,75 €

Prix au m² : 3,85 €

2- Cession du 28 octobre 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 27] et [Adresse 44] à [Localité 11]

Surface du bien : 19.081 m²

Prix de vente : 61.218,21 €

Prix au m² : 3,21 €

3- Cession du 28 juillet 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 37] à [Localité 52]

Surface du bien : 206 m²

Prix de vente : 1.030 €

Prix au m² : 3,85 €

4- Cession du 28 mai 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 31] à [Localité 11]

Surface du bien : 395 m²

Prix de vente : 1.975 €

Prix au m² : 3,85 €

5- Cession du 4 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 2.044 m²

Prix de vente : 7.154 €

Prix au m² : 3,5 €

6- Cession du 11 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 35] et [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 4.731 m²

Prix de vente : 16.559 €

Prix au m² : 3,5 €

7- GPS&O écarte le terme n°7, une cession du 18 octobre 2018, compte tenu de son ancienneté

8- Cf. terme n°1 du commissaire du gouvernement

9- Cf. terme n°2 du commissaire du gouvernement

10- Cf. terme n°3 du commissaire du gouvernement

11- Cf. terme n°4 du commissaire du gouvernement

12- Cf. terme n°5 du commissaire du gouvernement

13- Cf. terme n°6 du commissaire du gouvernement

14- Cf. terme n°7 du commissaire du gouvernement

15- Cf. terme n°8 du commissaire du gouvernement

16- Cession du 10 décembre 2024 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 20] à [Localité 11]

Surface du bien : 2.083 m²

Prix de vente : 8.019,55 €

Prix au m² : 3,85 €

17- Cession du 10 décembre 2024 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 850 m²

Prix de vente : 3.272,5 €

Prix au m² : 3,85 €

18- Cession du 9 décembre 2024 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 648 m²

Prix de vente : 2.494,8 €

Prix au m² : 3,85 €

19- Cession du 10 décembre 2024 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 1.714 m²

Prix de vente : 6.598,90 €

Prix au m² : 3,85 €

20- Cession du 10 décembre 2024 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 258 m²

Prix de vente : 993,3 €

Prix au m² : 3,85 €

21- Cession du 10 décembre 2024 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 1.982 m²

Prix de vente : 7.630,7 €

Prix au m² : 3,85 €

22- Cession du 10 décembre 2024 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 42] à [Localité 52]

Surface du bien : 1.522 m²

Prix de vente : 5.859,7 €

Prix au m² : 3,85 €

23- Cession du 25 mars 2021 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 40] à [Localité 11]

Surface du bien : 249 m²

Prix de vente : 1.245 €

Prix au m² : 3,85 €

24- Cession du 25 mars 2021 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 32] à [Localité 11]

Surface du bien : 69 m²

Prix de vente : 345 €

Prix au m² : 3,85 €

25- Cession du 25 mars 2021 de parcelles de terre en zone N situées [Adresse 29] à [Localité 52]

Surface du bien : 36 m²

Prix de vente : 180 €

Prix au m² : 3,85 €

26- Cession du 25 mars 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 33] et [Adresse 34] à [Localité 52]

Surface du bien : 1.619 m²

Prix de vente : 45.522,5 €

Prix au m² : 3,85 €

27- Cession du 3 mai 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 43] à [Localité 11] et [Adresse 38] à [Localité 52]

Surface du bien : 76 m²

Prix de vente : 380 €

Prix au m² : 3,85 €

28- Cession du 25 mars 2021 d’une parcelle de terre en zone AV située [Adresse 33] à [Localité 52]

Surface du bien : 748 m²

Prix de vente : 21.570 €

Prix au m² : 3,85 €

29- Cession du 25 mars 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 41], [Adresse 34] et [Adresse 35] à [Localité 52]

Surface du bien : 3.847 m²

Prix de vente : 19.235 €

Prix au m² : 3,85 €

30- Cession du 3 septembre 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 41] à [Localité 52]

Surface du bien : 31 m²

Prix de vente :155 €

Prix au m² : 3,85 €

Ainsi, GPS&O retient une valeur de 3,85 €/m2.

La COMMUNAUTE URBAINE GPS&O déclare qu’elle ne conteste pas l’existence d’une situation privilégiée de la parcelle à évaluer tout en contestant les qualités avancées par les expropriés concernant l’accès de la parcelle, les travaux portant sur la voirie et les réseaux sont élevés, la parcelle n’est pas à proximité d’équipements publics ou d’axes structurants de la commune. Elle souligne que les sols sont aujourd’hui pollués aux métaux lourds et PCB. La mise en sécurité du sol, pour sa dépollution, est estimé à 470.000 euros. Elle conteste la qualification de terrain à bâtir qui nécessite deux critères cumulatifs à savoir : la constructibilité de la zone au document d’urbanisme et la desserte effective par les voies et réseaux de capacités respectives suffisantes. Or, la parcelle expropriée ne remplit pas ces conditions. Concernant le second critère, elle précise qu’il n’existe pas d’accès direct par une voie carrossable, pas de réseau d’eau potable à proximité de la parcelle, elle n’est pas raccordée à un réseau électrique et à un réseau d’eaux usées.

Concernant ses termes de comparaison, l’autorité expropriante souligne que les termes n°1 à n°6 portent sur des biens similaires et sont situés à proximité de la parcelle à évaluer. Les termes n°8 à n°15 sont ceux versés au débat par le commissaire du gouvernement. Les termes n°16 à n°22 correspondent à des accords avec des propriétaires de terrains situés dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique. GPS&O rappelle que l’article L.322-8 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique enjoint le juge à tenir compte des accords intervenus à l’intérieur du périmètre des opérations. Enfin les termes n°23 à n°30 sont des cessions opérées au profit du Département des Yvelines, portant sur des parcelles présentant des caractéristiques comparables au bien à évaluer, et situées soit à [Localité 11], soit à [Localité 52].

L’autorité expropriante demande que l’ensemble des termes de comparaison présentés par les expropriés soient écartés. Il conteste les terme n°2 et n°3 en zonage AU, au lieu de NV, pour un prix au m2 respectivement de 21,34€/m2 et de 20,83€/m2 au lieu de 25€/m2. Le terme n°1 est trop ancien dès lors qu’il date de plus de 5 ans par rapport à la date du jugement (Cass. 3e Civ, 30 novembre 2022, n°21-24.966) et porte sur des parcelles à urbaniser (AU) et situer en face d’un lieu de restauration et d’un centre commercial, à proximité d’une zone pavillonnaire. Les termes n°2 et n°3 font référence à un prix remploi compris et lors de l’accord conclu entre le Département des Yvelines et les cédants, le PLUi n’était pas encore entré en vigueur, les parcelles étaient alors classées en zone à urbaniser (AU). Enfin, le terme n°4 n’est pas accompagné de ses références de publication ce qui doit conduire à l’écarter (Cass. 3e Civ, 19 septembre 2020 n°19-11.463).

Sur la valeur proposée par les expropriés

Les expropriés estiment que la parcelle est proche de la viabilité au regard de sa situation privilégiée dès lors qu’elle se situe le long d’une voie carrossable, proche d’équipements publics et des axes structurants de la commune.

Les expropriés présentent les termes de comparaison suivants, situés notamment en zone Nv, correspondant aux espaces naturels et forestiers pu ou pas bâtis, à forte dominante naturelle :

1- Arrêt du 10 décembre 2013 de la Cour d’Appel de [Localité 53] RG n°12/06723 concernant des terrains ne pouvant prétendre à la qualification de terrains à bâtir situés à proximité du centre-ville

Indemnité : 100 €/m2

2- Cession au profit du département des Yvelines du 19 mars 2024 de parcelles situées aux lieudit [Adresse 39]

Surface du bien : 556 m²

Prix de vente : 13.900 €

Prix au m² : 25 €

3- Cession au profit du département des Yvelines du 11 juin 2024 d’une parcelle située aux lieudit [Adresse 39]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 2.075 €

Prix au m² : 25 €

4- Cession du 20 juin 2024 d’une parcelle située au lieudit [Localité 22]

Surface du bien : 4.321 m²

Prix de vente : 59.750 €

Prix au m² : 13,80 €

Les expropriés critiquent les valeurs retenues par l’autorité expropriante et notamment les sept premiers termes présentés, compte tenu de leur ancienneté. Ils remarquent que le terme n°2 porte sur un bien d’une surface 10 fois supérieur. La référence la plus récente, d’octobre 2022, correspond à une parcelle enclavée. Ils mettent en avant leur propre terme n°4.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants correspondants à des ventes récentes de terrains en zone AV d’une superficie de 1.000 à 10.000 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune de [Localité 52] :

1- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone NV situé [Localité 22] à [Localité 11]

Surface du bien : 7.618 m²

Prix de vente : 38.090 €

Prix au m² : 3,85 €

2- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 16 octobre 2023 d’un terrain situé [Adresse 21] à [Localité 11]

Surface du bien : 6.309 m²

Prix de vente : 31.545 €

Prix au m² : 3,85 €

3- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 28 juin 2024 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 42] à [Localité 11]

Surface du bien : 6.949 m²

Prix de vente : 34.745 €

Prix au m² : 3,85 €

4- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 43] à [Localité 11]

Surface du bien : 1.692 m²

Prix de vente : 8.460 €

Prix au m² : 3,85 €

5- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 21 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 43] à [Localité 11]

Surface du bien : 1.389 m²

Prix de vente : 6.945 €

Prix au m² : 3,85 €

6- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 19 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Localité 22] à [Localité 52]

Surface du bien : 7.482 m²

Prix de vente : 37.410 €

Prix au m² : 3,85 €

7- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 25] à [Localité 52]

Surface du bien : 3.176 m²

Prix de vente : 15.880 €

Prix au m² : 3,85 €

8- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 14] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 25] à [Localité 52]

Surface du bien : 2.930 m²

Prix de vente : 14.650 €

Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement explique que les termes n°4, n°6, n°7 et n°8 sont situés à moins de 300 mètres du bien à évaluer. Les termes n°1, n°2, n°3 et n°5 sont situés à 500 mètres du bien à évaluer. La taille des terrains varie sans changement sur la valeur du m2. L’ensemble des termes sont situés dans le même zonage du PLUi en vigueur.

Le commissaire du gouvernement retient l’ensemble des termes proposés par l’expropriant dans son mémoire de saisine (termes n°1 à n°6). Il précise qu’il écarte le terme n°7 qui est trop ancien, la cession datant de 2018.

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :

Pour GPS&O et le commissaire du gouvernement : 3,85 euros/m²Pour les expropriés : 25 euros/m²

*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige.

Il n’est pas contesté que le terrain à évaluer n’est pas un terrain à bâtir, les principes concernant sa consistance et son évaluation ayant été rappelés en amont. Concernant le caractère privilégié du terrain, ce qualificatif ne peut être pas être apporté sans une démonstration. En l’espèce, le transport a permis de constater que le terrain était place au sein d’un vaste espace rural, sans que les communes de [Localité 52] et [Localité 11] ne soient situées à proximité. Au surplus, le terrain est attenant à l’usine Véolia qui opère des services de collecte et de valorisation des déchets issus des ménages. De plus, le terrain est jonché de déchets et la pollution du sol est démontrée par l’expropriant. Enfin, aucun chemin ne mène directement au terrain, le transport sur les lieux s’étant effectué en passant sur d’autres terrains de nature similaire. Par conséquent, le moyen tiré du caractère privilégié des lieux sera rejeté.

Concernant les termes de comparaison, les termes n°3 à n°6 et n°30 de l’expropriant seront écartés au regard de leur ancienneté dès lors que les parties ont été en mesure de produire des termes plus récents et que les circonstances de l’année 2020 sont particulières. Le terme n°7 de l’expropriant a été écarté par l’expropriant lui-même sur ce fondement. De même, outre que la situation de leur terme n°1 semble particulièrement privilégiée, ce terme des expropriés est trop ancien et sera écarté. Les termes n°2 et n°3 des expropriés doivent être écartés dès lors qu’ils se situent en zone à urbaniser lors de la cession et non en zone naturelle. Enfin, le document transmis concernant le terme n°4 des expropriés mentionne qu’il s’agit de vergers s’étalant sur la surface de 4.321 m2. Ce type d’exploitation ne correspond pas au bien à évaluer et dès lors le terme n°4 des expropriés sera écarté.

Les parties s’accordent sur les termes n°1 à n°8 du commissaire du gouvernement, repris par l’expropriant et non contesté par les expropriés. L’expropriant et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison portant sur des terrains de surface très diverses allant de 36 m2 (terme n°25 de l’expropriant) à 19.081 m² (terme n°2 de l’expropriant) sans que le prix au m2 ne varie.

Au regard de ces éléments, la valeur retenue sera de 3,85 euros/m² pour le terrain de 1.870 m², soit 1.870 m² x 3,85 euros/m² = 7.199,5 qui sera arrondi à 7.200 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 330 euros soit un total de 1.330 euros,

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SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de GPS&O par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les expropriés se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE à Madame [R] [P], Madame [G] [P] épouse [H], Madame [AL] [T] épouse [P], Monsieur [D] [X], Madame [C] [X], Madame [N] [P] épouse [I], Monsieur [F] [P], Madame [O] [P] épouse [K] et Monsieur [Z] [P] en contrepartie de la parcelle cadastré AS n°[Cadastre 5] située au lieudit « [Localité 23] » à [Localité 12], à la somme de 8.530 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 7.200 euros en valeur libre ;Indemnité de remploi : 1.330 euros ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE à verser aux expropriés la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 17] [Localité 45] SEINE ET OISE aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 53], le 13 Mars 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU