Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

23 JANVIER 2025

N° RG 22/05768 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q4T2

Code NAC : 70B

LCD

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [Y] [O]

né le 06 Octobre 1969 à [Localité 18] (54),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 16],

2/ Madame [B] [G] épouse [O]

née le 15 Janvier 1964 à [Localité 19] (75),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 16],

représentés par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La société MMA IARD, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 15], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société CARRE ILE DE FRANCE exerçant sous le nom LE CARRE DE L’HABITAT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MULHOUSE sous le numéro 820 307 882 dont le siège social est situé [Adresse 20] [Localité 14] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Louis COLOMB, avocat plaidant au barreau de MULHOUSE.

3/ La CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (CAM BTP), société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances dont le SIRET est 778 847 319 00150 ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 13] et prise en la personne de son Directeur Général, représentant légal de la société, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre TORREGANO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

4/ Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] pris en la personne de son Président syndic bénévole, Madame [Z] [M],

représenté par Maître Laurine BERNAT de la SELARL HOMELAW, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Léa MATOUG, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIE INTERVENANTE :

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro unique 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 15], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 14 Octobre 2022 reçu au greffe le 03 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Novembre 2024, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 juillet 2016, M. [Y] [O] et Mme [B] [H] [G], son épouse (ci-après les époux [O]), ont acquis la propriété d’une maison d’habitation, dénommée [Adresse 22], sise [Adresse 12] à [Localité 16], vendue par la SAS CARRE ILE-DE-FRANCE.

Cette propriété résultait d’une division de propriété entre plusieurs lots, l’acte de vente mentionnant qu’une opération de bornage entre les lots avait été effectuée. L’acte de vente prévoyait « qu’avant l’ouverture du chantier, une clôture provisoire [devrait] être réalisée entre la propriété lui restant et celle acquise par le vendeur » et que « cette clôture qui ne [serait] pas mitoyenne [serait] implantée sur la partie appartenant au vendeur et à ses frais et qu’il [serait] tenu, à l’issue du chantier, de réaliser une clôture définitive sur la partie lui appartenant ».

A l’issue d’une réunion de terrain en date du 5 juillet 2018, la société CARRE ILE-DE-FRANCE s’engageait à ériger cette clôture.

Considérant que le mur érigé empiétait sur leur propriété, les consorts [O] ont assigné en référé la société CARRE ILE-DE-FRANCE devant le tribunal judiciaire de Versailles. Par ordonnance de référé en date du 10 octobre 2019, Mme [N] [R]-[X] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 mars 2022.

Par actes de commissaire de justice en dates des 14 et 21 octobre 2022, les consorts [O] ont assigné la société CARRE ILE-DE-FRANCE et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic, la société MATERA, aux fins de voir ordonner la démolition du mur de séparation, la construction d’un nouveau mur, sous astreinte, et condamner la société CARRE ILE-DE-FRANCE à lui verser des dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, la société CARRE ILE-DE-FRANCE a assigné la société MMA IARD SA et la société CAM BTP en garantie.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 novembre 2023, les consorts [O] demandent au tribunal, au visa des articles 544, 545 et 1231-1 du code civil, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées, et en conséquence :

— rejeter toute contestation et toute demande reconventionnelle qui seraient faites ainsi que toutes fins, moyens et conclusions,

— ordonner la démolition en totalité du mur de séparation érigé par la société CARRE ILE DE FRANCE entre les parcelles situées [Adresse 11] et

[Adresse 12] à [Localité 16] pour cause d’empiètement,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à réaliser à ses frais la démolition sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir en application des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la construction d’une nouvelle séparation sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 4] et section B n°[Cadastre 9] à [Localité 21] (en réalité [Localité 16] issu du lot de division numéro 2, propriétés du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic, la Société MATERA, à la diligence de ce dernier et aux frais de la société CARRE ILE DE FRANCE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 2ème mois après la notification de la décision à intervenir,

— juger que la décision à intervenir sera opposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] sis [Adresse 11] à [Localité 16],

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] sise [Adresse 11] à [Localité 16] d’autoriser l’accès aux parcelles constituant le lot numéro 2 et référencées au cadastre sous les numéros B[Cadastre 3] à B[Cadastre 4], B[Cadastre 6], B[Cadastre 7], B[Cadastre 8] et B[Cadastre 9] sur la commune de [Localité 16] (78), pour les opérations de démolition et reconstruction,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à leur payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de Madame [X], expert judiciaire, ainsi que les frais de constat des 10 avril 2018

et 24 septembre 2018,

— juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Antoine de la FERTE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 mai 2024, la société CARRE ILE DE FRANCE demande au tribunal

de :

— lui donner acte qu’elle ne conteste pas le contenu du rapport de Mme [R]-[X] tel qu’il a été déposé le 11 mars 2022,

— lui donner acte qu’elle a procédé à la mise en cause des Compagnies d’Assurances CAMBTP et MMA-IARD aux fins de voir garantir le sinistre,

— dire qu’il n’y a pas lieu à procéder à la démolition intégrale de la séparation entre la propriété des consorts [O] – [G] et la copropriété la Résidence [Adresse 17],

— réduire à de plus justes proportions le préjudice sollicité par les consorts [O],

— réduire les sommes sollicitées au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement la SA MMA IARD et la CAMBTP, à défaut l’une d’entre elles, à garantir la société CARRE ILE DE FRANCE de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre à l’initiative des consorts [O] mais également du syndicat des copropriétaires [Adresse 17],

— les condamner à supporter les entiers frais et dépens de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] pris en la personne de Mme [Z] [M], Présidente du conseil syndical bénévole, demande au tribunal, au visa des articles 1792, 1240 du code civil, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et L124-3 du code des assurances, de :

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à la reconstruction d’un mur à l’identique à celui déjà édifié,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE et ses assureurs la CAM BTP et les MMA, in solidum, aux frais de remise en état du terrain lié aux travaux à réaliser et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du

3ème mois après la notification de la décision à intervenir et de réalisation de constat préventif via un commissaire de justice,

— ordonner aux consorts [O] d’autoriser l’accès à leur parcelle pour les opérations de démolition et reconstruction,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à prendre à sa charge les frais de bornage éventuels, les frais d’étude et de maîtrise d’œuvre éventuels, les frais de dossier de demande d’autorisation auprès des services de la Mairie (Permis de construire et/ou déclaration préalable de travaux en mairie et déclaration d’achèvement des travaux) et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du 3ème mois après la notification de la décision à intervenir,

— condamner la société CARRE ILE DE FRANCE et ses assureurs la CAM BTP et les MMA, in solidum, au paiement de la somme de 8.000 euros au titre du trouble de jouissance à subir pendant toute la durée des travaux,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros d’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le

11 mars 2024, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, intervenante volontaire, demandent au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de :

— débouter la société CARRÉ ILE DE FRANCE et toutes les parties de leurs demandes à l’encontre des MMA,

— subsidiairement, débouter les consorts [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamner la société CARRÉ ILE DE FRANCE à payer aux MMA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le

1er octobre 2024, la CAMBTP (CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS) demande au tribunal de :

Liminairement :

— déclarer que M. [O] et Mme [O] ne forment aucune demande à l’encontre de la société CAM BTP,

— déclarer que le syndicat des copropriétaires forme des demandes à l’encontre de la société CAM BTP,

— déclarer que la société CARRE ÎLE DE FRANCE forme un appel en garantie à l’encontre de la société CAM BTP pour toutes les condamnations qui pourraient intervenir tant au titre des demandes des consorts [O] qu’au titre des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17],

— déclarer que la société CAM BTP est mise en cause en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la société CARRE ÎLE-DE-FRANCE tel qu’il ressort de sa pièce n°3,

TITRE 1/ SUR L’APPEL EN GARANTIE FORME PAR LA SOCIÉTÉ CARRE ILE DE FRANCE AU TITRE DES DEMANDES DES CONSORTS [O]

Sur le rejet de toute condamnation au titre de la demande de démolition sous astreinte

— rejeter l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE formé à l’encontre de la société CAM BTP au titre de la demande de M. [O] et Mme [O] de voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à réaliser à ses frais la démolition sous astreinte, y compris tout éventuel appel en garantie au titre de ce poste de préjudice, dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir une obligation de faire et ne couvre pas les astreintes,

Sur le rejet de toute condamnation au titre des frais de reconstruction du mur de séparation sous astreinte

— rejeter l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE formé à l’encontre de la société CAM BTP au titre de la demande de M. [O] et Mme [O] de voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à prendre en charge les frais de reconstruction d’une nouvelle séparation sur les parcelles sous astreinte, y compris tout éventuel appel en garantie au titre de ce poste de préjudice, dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir les frais de reconstruction, lesquelles constituent des dommages en répercussion dont l’origine relève de travaux laissés à la charge du maître d’ouvrage qui constitue une exclusion générale de la police,

Sur le rejet de toute condamnation au titre des dommages immatériels pour trouble de jouissance

— rejeter l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE formé à l’encontre de la société CAM BTP au titre de la demande de M. [O] et Mme [O] de voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommage et intérêts, y compris tout éventuel appel en garantie au titre de ce poste de préjudice, dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir le trouble de jouissance allégué, lequel ne constitue pas un préjudice pécuniaire et ne découle pas d’un dommage matériel garanti,

TITRE 2/ SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 17]

S’agissant des demandes directes formées à l’encontre de la société CAM BTP

Sur la demande de condamnation aux frais de remise en état du terrain liée aux travaux à réaliser, et ce sous astreinte et de réalisation d’un constat préventif via un commissaire de justice

— déclarer que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] ne fonde ni en fait en droit ses demandes à l’encontre de la société CAM BTP,

— rejeter les demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] à l’encontre de la société CAM BTP, dès lors qu’il ne fonde ses demandes ni en fait ni en droit,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] à l’encontre de la société CAM BTP s’agissant de cette demande, y compris tout appel en garantie, dès lors que la société CAM BTP n’a pas vocation à garantir les frais de remise en état du terrain liée aux travaux à réaliser et de réalisation d’un constat préventif via un commissaire de justice, lesquelles constituent des dommages en répercussion dont l’origine relève de travaux laissés à la charge du maître d’ouvrage qui constitue une exclusion générale de la police et n’a pas vocation à couvrir les astreintes,

Sur la demande de condamnation à la somme de 8.000 euros au titre du trouble de jouissance à subir pendant toute la durée des travaux

— déclarer que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] ne fonde ni en fait en droit ses demandes à l’encontre de la société CAM BTP,

— rejeter les demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] à l’encontre de la société CAM BTP, dès lors qu’il ne fonde ses demandes ni en fait ni en droit,

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de condamnations formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] à l’encontre de la société CAM BTP s’agissant de cette demande de condamnation à payer la somme de 8.000 euros pour trouble de jouissance à subir pendant toute la durée des travaux, y compris tout éventuel appel en garantie au titre de ce poste de préjudice, dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir le trouble de jouissance allégué, lequel ne constitue pas un préjudice pécuniaire et ne découle pas d’un dommage matériel garanti,

S’agissant de l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE au titre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Sur le rejet de l’appel en garantie au titre de la demande de condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE à la reconstruction d’un mur à l’identique à celui déjà édifié

— rejeter l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE formé à l’encontre de la société CAM BTP au titre de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] de voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à la reconstruction d’un mur à l’identique à celui déjà édifié, dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir une obligation de faire,

Sur la demande de condamnation à la prise en charge de divers frais sous astreinte

— rejeter l’appel en garantie de la société CARRE ILE DE FRANCE formé à l’encontre de la société CAM BTP au titre de la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à prendre en charge les frais de bornage éventuels, les frais d’étude et de maîtrise d’œuvre éventuels, les frais de dossier de demande d’autorisation auprès des services de la Mairie (Permis de construire et/ou déclaration préalable de travaux en mairie et déclaration d’achèvement des travaux), dès lors que la police CNR n’a pas vocation à garantir ces frais lesquels constituent des dommages en répercussion dont l’origine relève de travaux laissés à la charge du maître d’ouvrage qui constitue une exclusion générale de la police,

En tout état de cause,

— rejeter l’exécution provisoire sur l’ensemble des condamnations prononcées à titre principal et si par extraordinaire la juridiction saisie n’écarte pas l’exécution provisoire,

— ordonner la constitution d’une garantie réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations conformément à l’article 514-5 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant à payer à la société CAM BTP la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant à payer les entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés par Maître Céline BORREL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de «donner acte» et de «déclarer»

Il ne sera pas statué sur les demandes de “donner acte” et de “déclarer”, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande des époux [O] tendant à voir ordonner la démolition du mur

Les époux [O] sollicitent que soit ordonnée la démolition du mur aux frais de la société CARRE ILE DE FRANCE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir.

Ils font valoir qu’aux termes de l’acte de vente du 22 juillet 2016, une clôture devait être érigée par le vendeur sur la partie lui appartenant et à ses frais.

Ils ajoutent qu’à l’issue d’une réunion de terrain tenue le 5 juillet 2018 pour la mise en place du mur séparatif, un compte rendu était rédigé, lequel indiquait que le mur serait situé sur l’intérieur de la parcelle CARRE DE L’HABITAT, et qu’un croquis matérialisant les termes de ce compte rendu avait alors reçu la mention “bon pour exécution travaux” du représentant de la société CARRE DE L’HABITAT, M. [E].

Ils soutiennent que les bornes séparatives semblent cependant avoir été recouvertes par le mur de soutènement en question et que l’empiètement est complètement caractérisé, comme l’a d’ailleurs conclu l’expertise judiciaire.

S’agissant de l’astreinte, ils font valoir que la société CARRE ILE DE FRANCE a fait preuve d’une carence particulière dans l’exécution de ses obligations, les laissant sans mur séparatif pendant plus de deux ans puis laissant l’empiètement perdurer pendant plus de quatre ans.

La société CARRE ILE DE FRANCE sollicite pour sa part qu’il soit dit n’y avoir lieu à procéder à la démolition intégrale de la séparation entre la propriété des demandeurs et la copropriété la Résidence [Adresse 17].

Elle indique ne pas contester le contenu du rapport d’expertise, l’expert ayant effectivement constaté que l’ouvrage édifié dépassait la limite de propriété. Elle ajoute toutefois qu’il n’y a pas lieu d’effectuer une reprise intégrale du mur.

Aux termes de l’article 545 du code civil, “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité”.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire rendu le 11 mars 2022 par Mme [N] [R]-[X], Géomêtre-Expert, en page 20, que :

“Originellement, l’extrémité A avait été matérialisée par une borne. L’extrémité B avait été matérialisée par une tige de borne. L’extrémité C avait été matérialisée par une borne. L’extrémité D était identifiée par le poteau ciment.

Toutefois, sur place, nous avons pu constater que les repères (bornes) permettant d’identifier les extrémités de la limite ont été arrachés aux extrémités A et C.”

Le rapport indique également en page 22 :

“Sur le plan « APPLICATION DE LA LIMITE » et sur les « EXTRAITS DU PLAN D’APPLICATION DE LA LIMITE », les cotes spécifiées en bleu indiquent le retrait de la limite respecté par le mur tandis que les cotes indiquées en rouge montrent que l’ouvrage édifié par la Société CARRE ILE DE FRANCE (mur ou clôture) dépasse la limite de propriété.

Concernant le mur, il y a lieu de remarquer que la partie superficielle est en retrait par rapport à la limite de propriété.

Par contre, sur les zones où les fondations du mur ont été mises à nu, il y a lieu de noter que ces fondations dépassent la limite de propriété de plusieurs dizaines de centimètres. […]

En outre, les socles béton de la clôture grillagée dépassent en partie la limite de propriété.”

Il en résulte que l’empiètement est caractérisé, et il sera d’ailleurs relevé que ces conclusions ne sont pas contestées par la société CARRE ILE DE FRANCE.

Si cette dernière sollicite que seule une reprise partielle du mur soit ordonnée, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise susvisé, que les fondations du mur et les socles béton de la clôture grillagée dépassent la limite de propriété en plusieurs endroits, de sorte qu’une reprise partielle n’apparaît pas suffisante pour mettre fin à l’empiètement.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [O] tendant à ce que soit ordonnée la démolition complète du mur aux frais de la société CARRE ILE DE FRANCE.

Il sera par ailleurs fait droit à la demande d’astreinte dont le prononcé apparaît nécessaire pour faire cesser l’empiètement et pour prévenir les désordres, étant observé que la société CARRE ILE DE FRANCE n’a entrepris aucune démarche à cet effet. Le montant de l’astreinte, provisoire, sera toutefois ramené à de plus justes proportions, à savoir 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, période commençant à courir quatre mois après la signification du présent jugement.

Sur la demande tendant à voir ordonner la reconstruction du mur

Les époux [O] sollicitent que soit ordonnée la construction d’un nouveau mur de séparation sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 4] et section B n°[Cadastre 9] à [Localité 21] (en réalité [Localité 16] issu du lot de division numéro 2, propriétés du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic, la Société MATERA, à la diligence de ce dernier et aux frais de la société CARRE ILE DE FRANCE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 2ème mois après la notification de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] sollicite pour sa part la condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE à la reconstruction d’un mur à l’identique à celui déjà édifié.

La société CARRE ILE DE FRANCE, à qui il appartenait de construire le mur de séparation litigieux, sera condamnée à construire un nouveau mur de séparation, sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 4] et section B n°[Cadastre 9] à [Localité 16] , à l’identique à celui déjà édifié, sous la seule réserve de ne pas empiéter sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] ; ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, période commençant à courir six mois après la signification du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] étant partie à la présente procédure, il serait superfétatoire de juger que la présente décision lui est opposable. Cette demande formée par les époux [O] sera donc rejetée.

Aux fins de réalisation des opérations de démolition et reconstruction, il sera ordonné, tant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] qu’aux époux [O], d’autoriser l’accès à leurs parcelles respectives.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état du terrain post travaux

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17] sollicite la condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE et de ses assureurs la CAM BTP et les MMA, in solidum, aux frais de remise en état du terrain lié aux travaux à réaliser et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du 3ème mois après la notification de la décision à intervenir et de réalisation de constat préventif via un commissaire de justice.

Il indique au soutien de sa demande que “si pour le besoin de réalisation des travaux, les entreprises doivent passer par le terrain appartenant à la copropriétaire (sic), il conviendra alors de remettre en l’état le terrain post travaux de reprise et/ou démolition reconstruction.

En ce sens, les frais de constat préventif, via un commissaire de justice seront mis à la charge de la société CARRE ILE DE FRANCE”.

En l’état, la nécessité de remise en état apparaît hypothétique, tout comme celle de faire procéder à un constat préventif.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande sur ce point.

Il sera également débouté, pour les mêmes motifs, de sa demande relative à la condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE à prendre à sa charge les frais de bornage éventuels, les frais d’étude et de maîtrise d’oeuvre éventuels, les frais de dossier de demande d’autorisation auprès des services de la Mairie, ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du 3ème mois après la notification de la décision à intervenir.

Sur la demande des époux [O] tendant à l’obtention de dommages et intérêts

Les époux [O] sollicitent la condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils font valoir au soutien de leur demande que la société CARRE ILE DE FRANCE a mis plus de deux ans pour ériger un mur séparatif, pourtant censé déjà exister avant l’ouverture du chantier aux termes de l’acte de vente.

Ils soutiennent que, du fait de ce retard, ils ont subi des intrusions répétées sur leur propriété, et des incivilités, ce dont ils ont informé la société CARRE ILE DE FRANCE, et qui leur a causé un préjudice certain.

Ils ajoutent que du fait de l’empiètement, le chemin d’accès à leur propriété s’est trouvé considérablement réduit, occasionnant des difficultés de passage pour les véhicules. Ils exposent avoir ainsi subi un trouble dans la jouissance de leur propriété depuis plus de quatre ans.

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Si le retard pris par la société CARRE ILE DE FRANCE pour ériger le mur séparatif n’est pas contesté, il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve de leur préjudice et du lien de causalité entre le retard pris dans l’exécution des travaux, puis l’empiètement, et ledit préjudice.

Or ils se contentent, pour apporter la preuve des intrusions et incivilités qu’ils évoquent, de produire un unique courriel adressé par M. [O] à la société CARRE ILE DE FRANCE en date du 22 janvier 2017, dans lequel il indique : “Je me permets de vous faire part de l’incident survenu hier (dimanche 22 janvier 2017 après-midi aux alentours de 16h30) sur ma propriété :

Après avoir constaté qu’une femme se trouvait en limite de clôture dans le bas du chemin du petit clos à regarder avec insistance chez moi ; j’ai constaté que le grillage de ma future entrée était complètement écrasé.

Un individu s’était frayé un accès sans aucune gêne par ce biais pour se rendre au départ de chez moi sur votre chantier et prendre des photos de l’avancement de son futur logement semble-t-il, d’après ses dires…

Je suis immédiatement intervenu et ai reconduit ce monsieur à l’extérieur de chez moi. Entre temps, je suis redescendu dans le bas du terrain et ai pris une photo de l’immatriculation du véhicule de ces deux personnes stationnant en contresens de la rue.

J’attire votre attention sur la gêne occasionnée, et les incivilités répétées depuis l’autormne… […]”

Cet unique courriel, qui fait état d’un incident isolé et sans conséquences, ne suffit pas à démontrer l’existence d’intrusions et incivilités répétées, à l’origine d’un préjudice.

De même, les difficultés de passage pour l’accès des véhicules à leur propriété que les époux [O] invoquent ne sont pas démontrées, seul un courriel envoyé par M. [O] lui-même au groupe VIVIALYS le 30 septembre 2018 en faisant état. Il sera relevé qu’en tout état de cause l’empiètement se situe pour l’essentiel dans le tréfonds et non en surface, de sorte qu’il ne saurait en résulter une diminution “considérable” du chemin d’accès à la propriété des demandeurs.

Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société CARRE ILE DE FRANCE et ses assureurs, in solidum, au paiement de la somme de 8.000 euros au titre du trouble de jouissance à subir pendant toute la durée des travaux.

Il fait valoir au soutien de cette demande que le jardin dans lequel seront réalisés les travaux est une partie commune et qu’en raison de la démolition/reconstruction, un trouble de jouissance existera pendant la durée des travaux à raison des nuisances sonores, visuelles et de l’impossibilité d’utiliser cette portion de terrain, justifiant une indemnité.

La société CARRE ILE DE FRANCE s’oppose à cette demande, au motif qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de demander un quelconque montant à son bénéfice puisque les jardins concernés sont à jouissance privative. Elle ajoute que l’empiètement étant mineur, ce trouble de jouissance est théorique et ne justifie pas les montants sollicités.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, le réglement de copropriété de la Résidence [Adresse 17] indique, dans son article 8 “Distinction des parties communes et des parties privatives”, que les parties communes générales comprennent notamment “a) la totalité du sol bâti ou non bâti, c’est à dire l’ensemble du terrain avec ses aménagements, les cours et jardins. Les clôtures, murs ou murs séparatifs de propriété en tant qu’ils existent et dépendent de la copropriété”.

Le syndicat des copropriétaires a donc bien qualité pour solliciter une indemnisation au titre du trouble de jouissance lié aux travaux de démolition/reconstruction du mur de séparation.

Les travaux de démolition et reconstruction du mur de séparation vont nécessairement occasionner des nuisances pour le syndicat des copropriétaires, et l’impossibilité d’utiliser une partie du jardin. Ce trouble de jouissance justifie l’octroi d’une réparation au syndicat des copropriétaires, peu important que l’empiètement soit “mineur” comme le soutient la société CARRE ILE DE FRANCE.

Le montant de ladite réparation sera toutefois ramené à de plus justes proportions et la société CARRE ILE DE FRANCE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

S’agissant de la demande formulée à l’encontre des assureurs, elle sera examinée ci-après, dans le cadre de l’examen des appels en garantie des assureurs.

Sur les appels en garantie

La société CARRE ILE DE FRANCE soutient que, l’empiètement étant la conséquence de sa maîtrise d’oeuvre, elle est fondée à obtenir d’être garantie du sinistre par ses compagnies d’assurance.

Elle sollicite par conséquent la condamnation solidaire de la SA MMA IARD et de la CAM BTP, à défaut l’une d’entre elles, à la garantir de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre à l’initiative des époux [O] et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17].

Elle justifie avoir été initialement assurée par les CAM BTP jusqu’au 6 janvier 2020, le contrat ayant pris effet le 20 juillet 2016 tel qu’il résulte des conditions particulières dommages ouvrage qu’elle produit (contrat n°1 269572), puis par les MMA.

Sur l’appel en garantie de la CAM BTP

La société CARRE ILE DE FRANCE soutient que le contrat d’assurance souscrit auprès de la CAM BTP prévoit “le paiement des travaux de réparations concernant l’opération de construction à laquelle l’assuré a contribué”, de sorte que la CAM BTP ne saurait prétendre que les obligations en nature ne sont pas couvertes par l’assurance souscrite. Elle précise qu’en effet ce n’est pas l’assureur lui-même qui exécutera l’obligation mais qu’il doit indemniser le souscripteur de la police d’assurance des frais correspondant à une telle condamnation ; qu’il en est de même s’agissant de la liquidation d’astreinte puisqu’il s’agit d’un accessoire à l’obligation principale de procéder aux travaux de réparations concernant l’opération de construction. Elle ajoute que les dommages et intérêts sont également la conséquence de la condamnation en principal, et que la question se pose du bien-fondé des primes perçues par la CAM BTP si elle part du principe qu’elle n’a jamais à couvrir le moindre dommage.

La CAM BTP expose pour sa part que la garantie constructeur non réalisateur souscrite par la société CARRE ILE DE FRANCE auprès d’elle n’a pas vocation à s’appliquer au titre de la demande de démolition sous astreinte, s’agissant d’une obligation de faire. Elle ajoute qu’en tout état de cause les astreintes ne sont pas couvertes par une police de responsabilité civile. Elle précise ne pas avoir vocation à garantir non plus les frais de reconstruction sous astreinte dès lors qu’ils sont doublement exclus dans les conditions particulières du contrat, s’agissant de travaux laissés à la charge du maître d’ouvrage et de sinistre atteignant les clôtures. Elle soutient également que la garantie constructeur non réalisateur ne couvre pas le dommage relatif au trouble de jouissance de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à garantir la société CARRE ILE DE FRANCE d’une éventuelle condamnation à verser des dommages et intérêts aux consorts [O]. Enfin, s’agissant des demandes formulées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], la CAM BTP fait valoir d’une part que le syndicat des copropriétaires forme des demandes de condamnation à son encontre dans le dispositif sans les évoquer dans la discussion, et d’autre part qu’en tout état de cause les garanties souscrites auprès d’elle n’ont pas vocation à s’appliquer.

Il résulte du paragraphe “Exclusion particulière” des conditions particulières du contrat dommages ouvrage n°1 269572 souscrit par la société CARRE ILE DE FRANCE auprès de la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAM BTP) avec prise d’effet le 20 juillet 2016 que “outre les exclusions stipulées par ailleurs, est exclu de la garantie tout sinistre atteignant les lots suivants : […] clôtures […] ainsi que les dommages en répercussion trouvant leur origine dans ces travaux”.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la CAM BPT, cette dernière ne saurait être condamnée à garantir la société CARRE ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre corrélativement à l’empiètement, ce dernier étant incontestablement la conséquence de la construction initiale de la clôture entre la parcelle des époux [O] et la Résidence [Adresse 17].

Toutes les demandes formées à l’encontre de la CAM BTP, tant par la société CARRE ILE DE FRANCE que par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], seront donc rejetées.

Sur l’appel en garantie des MMA

S’agissant de l’appel en garantie de la compagnie MMA IARD, la société CARRE ILE DE FRANCE relève, sans toutefois répondre à ce moyen, que

celle-ci considère que la première réclamation est antérieure à la prise d’effet initiale de sa police.

La société MMA IARD et la MMA IARD Assurances Mutuelles, intervenante volontaire, soutiennent en effet qu’il résulte des conventions spéciales que la première réclamation des époux [O] étant antérieure à la souscription par la société CARRE ILE DE FRANCE de la police d’assurance BTP maître d’ouvrage auprès des MMA, et à la prise d’effet de celle-ci, elles n’ont pas vocation à prendre en charge les éventuelles conséquences dommageables de l’empiètement litigieux.

Il résulte en effet des convention spéciales, annexes aux conditions générales du contrat d’assurance BTP maître d’ouvrage souscrit le 6 janvier 2020 par la société CARRE ILE DE FRANCE (contrat n°146222034 F) auprès des MMA, avec prise d’effet au 1er janvier 2020 que « vous êtes garanti contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que :

— le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration et que

— la première réclamation vous est adressée (ou nous est adressée) entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration du délai subséquent ci-contre, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre » (page 22).

La notion de réclamation est définie par les conditions générales de police d’assurance, en page 19, comme étant la « mise en cause de votre responsabilité, soit par lettre adressée à vous ou à nous, soit par assignation devant un tribunal civil ou administratif. […] »

En l’espèce, comme le soutiennent les MMA, l’assignation en référé délivrée à la société CARRE ILE DE FRANCE par les époux [O] le 18 juin 2019 aux fins de désignation d’un géomètre expert peut être considérée comme étant la première réclamation au sens des conventions spéciales précitées.

Il en résulte que, cette première réclamation ayant été adressée à la société CARRE DE FRANCE antérieurement à la prise d’effet de la police d’assurance souscrite par cette dernière auprès des MMA, ces dernières ne sauraient être condamnées à la garantir des condamnations prononcées à son encontre corrélativement à l’empiètement.

Toutes les demandes formées à l’encontre des MMA, tant par la société CARRE ILE DE FRANCE que par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La société CARRE ILE DE FRANCE qui succombe supportera la charge des dépens, comprenant les frais d’expertise de Mme [N] [R]-[X], conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

En revanche, contrairement à ce que soutiennent les époux [O], les frais de constats d’huissier qu’ils ont engagés ne sauraient être inclus dans les dépens, l’huissier de justice n’ayant pas été désigné par une décision de justice.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Antoine DE LA FERTE et Maître Céline BORREL pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à payer aux époux [O] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui comprendront les frais des constats d’huissier des 10 avril 2018 et 24 septembre 2018, lesquels font partie des frais irrépétibles.

La société CARRE ILE DE FRANCE sera par ailleurs condamnée à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17],

— une somme de 3.000 euros à la CAM BTP,

— une somme de 2.000 euros aux MMA.

Sur la demande formée par la CAM BTP sur le fondement de l’article 514-5 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 514-5 du code de procédure civile que “Le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations”.

En l’espèce, la CAM BTP n’évoquant pas cette demande dans la discussion au sein de ses conclusions, il convient de la rejeter en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ordonne la démolition en totalité du mur de séparation érigé par la société CARRE ILE DE FRANCE entre les parcelles situées [Adresse 11], cadastrées section B n°[Cadastre 4] et section B n°[Cadastre 9], et [Adresse 12], cadastrée section B n°[Cadastre 5], à [Localité 16], aux frais de la société CARRE ILE DE FRANCE, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, période commençant à courir quatre mois après la signification du présent jugement,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE à construire un nouveau mur de séparation, sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 4] et section B n°[Cadastre 9] à [Localité 16] , à l’identique à celui déjà édifié, sous la seule réserve de ne pas empiéter sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5], ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, période commençant à courir six mois après la signification du présent jugement,

Dit que la liquidation éventuelle des astreintes ci-dessus prononcées sera réalisée par le juge de l’exécution,

Rejette la demande de M. [Y] [O] et Mme [B] [H] [G] tendant à voir déclarer le présent jugement opposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17],

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice, d’autoriser l’accès aux parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 3] à B n°[Cadastre 4], B n°[Cadastre 6], B n°[Cadastre 7], B n°[Cadastre 8] et B n°[Cadastre 9] à [Localité 16] aux fins de réalisation des opérations de démolition et reconstruction du mur de séparation,

Ordonne à M. [Y] [O] et Mme [B] [H] [G], d’autoriser l’accès aux parcelles cadastrées B n°[Cadastre 5] et B n°[Cadastre 10] à [Localité 16] aux fins de réalisation des opérations de démolition et reconstruction du mur de séparation,

Déboute M. [Y] [O] et Mme [B] [H] [G] de leur demande tendant à voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir condamner la société CARRE ILE DE France aux frais de remise en état du terrain lié aux travaux à réaliser et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du 3ème mois après la notification de la décision à intervenir et de réalisation de constat préventif via un commissaire de justice,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir condamner la société CARRE ILE DE FRANCE à prendre à sa charge les frais de bornage éventuels, les frais d’étude et de maîtrise d’œuvre éventuels, les frais de dossier de demande d’autorisation auprès des services de la Mairie (Permis de construire et/ou déclaration préalable de travaux en mairie et déclaration d’achèvement des travaux) et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du 3ème mois après la notification de la décision à intervenir,

Condamne la société CARRE ILE DE France à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre du trouble de jouissance à subir pendant toute la durée des travaux de démolition et reconstruction du mur de séparation,

Déboute la société CARRE ILE DE FRANCE de ses demandes formées à l’encontre de la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAM BTP),

Déboute la société CARRE ILE DE FRANCE de ses demandes formées à l’encontre de la société MMA Iard et de MMA Iard Assurances Mutuelles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes formées à l’encontre de la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAM BTP),

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes formées à l’encontre de la société MMA Iard et de MMA Iard Assurances Mutuelles,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Antoine DE LA FERTE et Maître Céline BORREL,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE à payer à M. [Y] [O] et Mme [B] [H] [G] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût des constats d’huissier des 10 avril 2018 et 24 septembre 2018,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE à payer à la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAM BTP) une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CARRE ILE DE FRANCE à payer à la société MMA Iard et à MMA Iard Assurances Mutuelles une somme totale de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Rejette la demande formée par la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAM BTP) sur le fondement de l’article 514-5 du code de procédure civile,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY