TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 21/03509 – N° Portalis DB22-W-B7F-QB2B

Code NAC : 54G

DEMANDERESSE :

Madame [E] [S] veuve [R] [P] [F]

née le 03 Novembre 1962 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SELEURL CABINET FREZZA, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. DE LANCASTRE,

RCS de [Localité 15] sous le n°440 987 832

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Stefan RIBEIRO de la SELARL ALTILEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la SAS Syndic One, immatriculée au RCS LILLEMETROPOLE sous le numéro unique 820 918 258, dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Copie exécutoire à la SELARL ALTILEX AVOCATS, vestiaire 80, la SELARL DES DEUX PALAIS, vestiaire 38

Copie certifiée conforme à l’original à la SELEURL CABINET FREZZA, vestiaire 81, M^e Maddy BOUDHAN, vestiaire 652

S.A. AXA FRANCE IARD,

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° B 722 057 460, assureur de la SARL CONSTRUCTION L’EURO 2005,

[Adresse 2]

[Localité 10]

CONSTRUCTION L’EURO

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 03 Mai 2021 reçu au greffe le 17 Juin 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 25 Septembre 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au

20 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

La S.A.R.L. de Lancastre était propriétaire de l’intégralité du bâtiment situé [Adresse 4] à [Localité 12] et l’a fait rénover courant 2008.

Un règlement de copropriété a été établi le 1er décembre 2008 pour la copropriété composée de deux bâtiments et de quatre emplacements de parkings extérieurs ; le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] a été créé et est représenté par son Syndic.

Les n°3, 4, 7 et 8 ont été vendus à Madame [E] [N], correspondant à un appartement, une cave et un parking, par acte authentique du 31 Mars 2009.

Madame [R] [O] a été informée par les locataires de la présence d’humidité importante au sein du logement et a déclaré le sinistre à son assurance immeuble locatif, la MACIF Val de Seine Picardie.

Madame [N] a alerté, par courrier du 19 Octobre 2015, le Syndic bénévole sur la nécessité de faire réaliser des travaux, lequel a répondu qu’aucun autre copropriétaire n’avait fait part de problèmes d’humidité et que l’immeuble n’étant pas menacé de manière imminente, il convenait qu’elle se rapproche de son vendeur ; il ne s’opposait pas à inscrire ces problèmes à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale à venir en mai 2016 après réception de ses questions et documents.

C’est dans ce contexte que Madame [E] [N] a obtenu du Juge des Référés la désignation de Madame [M] [Z] en qualité d’expert judiciaire, par ordonnance du 7 Juillet 2016. Dans le cadre de l’expertise, la S.A.R.L. de Lancastre indiquait avoir confié la réalisation des travaux de rénovation de l’immeuble en cause à la S.A.R.L. Construction l’Euro 2005, assurée auprès de la Compagnie AXA, qui aurait sous-traité une partie des prestations à la Société Reo conseil, à qui le Juge des Référés a rendu les opérations d’expertise communes par ordonnance du 27 Avril 2017, étant précisé que la société Construction l’Euro 2005 avait été radiée le 22 Août 2011.

Le rapport d’expertise a été déposé le 9 juillet 2019.

Les 30 avril, 3 mai et 7 juin 2021 Mme [R] [O] a délivré assignation au fond à la S.A.R.L. de Lancastre, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] et à AXA France IARD pris en sa qualité d’assureur de la société Construction l’Euro 2005.

Par ordonnance du 27 mars 2023 le juge de la mise en état a déclaré la demanderesse recevable en ses prétentions dirigées contre la S.A.R.L de Lancastre et ordonné à celle-ci la communication sans astreinte du descriptif des travaux réalisés par la société Construction l’Euro 2005, des devis et factures de ce chantier ainsi que du procès-verbal de réception.

Au mois de juin 2024 une recherche de fuite et le remplacement de l’évacuation générale a été diligentée par le syndicat des copropriétaires.

Le 4 octobre 2024 le juge de la mise en état a ordonné une nouvelle mission d’expertise judiciaire confiée au même expert sur les désordres affectant le réseau de canalisation d’évacuation des eaux pluviales des bâtiments jouxtant la cour commune et ceux sis entre le regard en proximité du porche véhicule ; il a renvoyé le dossier à la mise en état pour vérifier la consignation et recueillir les observations des parties sur le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport voire sur la disjonction des demandes principales et des reconventionnelles, et il a réservé les dépens et frais irrépétibles de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires a renoncé à la mise en oeuvre de cette mesure d’instruction en ne consignant pas la provision.

Le juge de la mise en état a refusé la disjonction en deux dossiers, dans sa décision du 17 décembre 2024.

Le syndicat a fait réaliser des travaux de remplacement de la dalle béton de la cave par une dalle en béton de chaux, aux frais avancés des copropriétaires, le 24 février 2025.

Madame [E] [S] épouse [R] [O] a notifié le 12 septembre 2025 ses dernières écritures sollicitant l’application des articles 1792 et suivants du Code Civil, de la loi du 10 Juillet 1965 et notamment, ses articles 10-1, 14 et 15, afin de :

— la déclarer recevable dans son action,

— constater son désistement de toutes ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

— constater que la réception tacite est intervenue au 31 Mars 2009

Subsidiairement,

— prononcer la réception judiciaire des travaux effectués au [Adresse 4] à [Localité 11] et fixer la date de la réception au 31 Mars 2009

— condamner in solidum la S.A.R.L. de Lancastre et la SA AXA France IARD, à lui payer

— au titre du préjudice matériel de réparation 8.099,52 € TTC au titre des travaux contre les remontées capillaires, augmentés de la variation de l’indice BT01 du coût de la construction arrêté au jour du paiement effectif par les défendeurs

— le remboursement des travaux intermédiaires 605 € TTC + 2.200 € TTC

— la réfection des désordres pour 48.323 € TTC ou subsidiairement 46.104,95 € TTC ou infiniment subsidiairement 7.503 € TTC pour la réfection des doublages et du revêtement de mur, augmentés de la variation de l’indice BT01 du coût de la construction arrêté au jour du paiement effectif par les défendeurs,

—  500 € de remise en état du placard, sur la base du rapport d’expertise judiciaire

— au titre du trouble de jouissance, au mois de Février 2025, 70.200 € ou subsidiairement 44.064 €, sauf à parfaire,

— les frais d’expertise judiciaire de 5.724,80 €,

—  4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— l’exonérer, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965,

— constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] présente, dans ses écritures du 13 mars 2025, des prétentions fondées sur les articles 1792-1 et 1792 du Code civil, 15 de la loi du 10 juillet 1965, afin de

— prendre acte de l’abandon par Madame [R] [O] de ses demandes dirigées à son encontre,

— juger que la responsabilité de la société de Lancastre est engagée à son encontre,

— juger que la garantie de la société AXA France IARD est mobilisée du fait de l’activité de la société Construction l’Euro 2005,

— condamner in solidum les sociétés de LANCASTRE et AXA FRANCE IARD au paiement des sommes suivantes au titre de la remise en état de l’immeuble:

10.915,08 € TTC au titre de la réfection de la dalle en cave,

7.040,00 € TTC au titre du remplacement du tuyau d’évacuation générale,

599,50 € TTC au titre de la recherche de fuite,

8.099,52 € TTC au titre du traitement des murs contre les remontées capillaires,

augmentés de la variation de l’indice BT01 du coût de la construction arrêté au jour du paiement effectif,

5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les entiers dépens, dont distraction sera faite par M^e Boudhan.

Le 24 avril 2025, la S.A.R.L. de Lancastre sollicite l’application des articles 1604 et suivants, 1792 et suivants du Code Civil, afin de voir

Sur les demandes formées par Madame [R] [O]

— écarter sa responsabilité,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— réduire le préjudice aux seuls travaux suivants :

Mise en oeuvre d’une barrière anti remontées capillaires pour 2 891 € TTC

Reprise des doublages pour 4 873 € TTC,

— la débouter en sa demande au titre du trouble de jouissance,

— la débouter du surplus de ses demandes,

— la débouter en ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens,

En tout état de cause,

— condamner AXA France IARD à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, qu’intérêts, frais et accessoires,

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

— écarter sa responsabilité,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre

A titre subsidiaire,

— la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] pourrait, tout au plus, être limitée au poste << réfection de la dalle en cave ›› pour 7 000 € HT,

— le débouter de sa demande de garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [R] [O],

— le débouter en ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens,

En tout état de cause,

— Condamner AXA France IARD à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, qu’intérêts, frais et accessoires,

— Condamner Madame [R] [O] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer, chacun, la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Madame [R] [O] et le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance ; y compris les frais d’expertise.

La S.A. AXA France IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société construction l’Euro 2005, demande de débouter Madame [R] [O] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au visa des articles 1792 et suivants du Code Civil, dans ses écritures communiquées le 29 août 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2025 et le dossier a été évoqué à l’audience collégiale tenue le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le désistement de Madame [R] [O] envers le syndicat des copropriétaires

Le tribunal note que le désistement de la demanderesse à l’encontre du syndicat des copropriétaires est expressément accepté par celui-ci de sorte qu’il est parfait.

— sur la responsabilité de la S.A.R.L. de Lancastre

— Madame [R] [O] recherche la responsabilité décennale de son vendeur qui est assimilé au constructeur en application des dispositions de l’article 1792-1 2° du code civil et ce d’autant qu’il a fait construire l’ouvrage avant de lui vendre ; elle souligne que les factures sont imprécises et ne permettent pas d’assurer que la S.A.R.L. n’a effectué aucuns travaux de construction, que le gérant de la S.A.R.L. est également celui de la société de travaux Construction l’Euro 2005 2005. Elle relève que ces deux sociétés font état de travaux de réhabilitation des 4 bâtiments mitoyens, et plaide que les travaux de rénovation d’une certaine ampleur ou importance sont considérés comme des travaux de construction d’un ouvrage au sens de l’article susvisé.

Elle se fonde sur le rapport de l’expert judiciaire qui relève trois causes cumulées et successives de présence d’humidité dans son appartement. D’une part la mise en œuvre de béton sur le sol de la cave, travaux de rénovation commandés par son vendeur à la société de construction. De seconde part, l’absence de barrière anti remontées capillaires relevant de la conception du bâtiment d’origine et enfin la présence d’eau en grande quantité dans le sol : à ce sujet elle indique que le concessionnaire Véolia a confirmé qu’il n’y avait aucune fuite sur le réseau d’eau, le mail du chef de chantier ne pouvant être utilement remis en cause. Elle répond que l’avaloir rempli d’eau lors de la visite de l’expert ne l’était plus par la suite ce qui peut s’expliquer par une période de pluie ou d’utilisation d’eau dans la cour et elle en déduit que cette 3e cause n’est pas à l’origine des désordres litigieux. Elle ajoute que selon l’expert la source d’humidité dans la cave doit faire l’objet d’investigations à la charge de la copropriété et qui n’entraient pas dans sa première mission.

Elle en déduit que l’origine des désordres qui affectent son bien est un problème de conception et de mise en œuvre et qu’ils mettent en péril la solidité de l’ouvrage, les murs de l’immeuble étant saturés en humidité avec un taux ne permettant pas de vivre dans le logement de manière saine ce qui rend son bien impropre à son usage.

Elle en déduit que la S.A.R.L. de Lancastre , en qualité de maître d’ouvrage, de constructeur et de vendeur du bien comme la S.A.R.L. Construction l’Euro 2005 2005, sont responsables de plein droit de ces dommages.

La demanderesse répond à la compagnie d’assurance que s’il n’y a pas eu de procès-verbal de réception, l’entreprise de construction est intervenue et a été réglée, l’immeuble rénové a fait l’objet de division en lot ensuite vendus, ce qui démontre la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir celui-ci. Elle considère comme incontestable le fait que la réception soit intervenue au plus tard le 31 mars 2009, la date de la vente de son lot, qu’elle demande de constater.

Si la réception tacite n’était pas retenue elle sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la réception judiciaire à la même date.

En conséquence elle demande la condamnation in solidum de son vendeur et de l’assureur de l’entreprise Construction à réparer son préjudice matériel de travaux de réparation et de réfection intérieure, à rembourser les travaux déjà réalisés et à indemniser son préjudice de jouissance.

— Le syndicat des copropriétaires demande de juger que la responsabilité de la S.A.R.L. de Lancastre est engagée et que la garantie de l’assureur de la seconde entreprise est mobilisée afin de les condamner in solidum au coût de la remise en état de l’immeuble.

Il rappelle avoir demandé au précédent propriétaire, maître d’ouvrage et premier syndic de communiquer les documents de chantier nécessaires pour qu’il puisse répondre de ses obligations envers les copropriétaires et bénéficier d’une couverture assurancielle des désordres qu’il a subis. Il soutient que ni lui ni le syndic actuel n’ont été en possession de ces documents de chantier malgré l’ordonnance du juge de la mise en état.

Il indique avoir fait intervenir un architecte sur la base du rapport d’expertise judiciaire devant la crainte pour la solidité de l’immeuble ce qui explique la non consignation de la somme fixée pour l’expertise complémentaire ; ainsi la dalle de la cave a été remplacée par du béton de chaux aux frais avancés des copropriétaires après une recherche de fuite démontrant qu’un tuyau d’évacuation des eaux passant par la cave de l’un des copropriétaires était fuyard.

Il se dit donc bien fondé à solliciter la condamnation de la société vendeuse au paiement des travaux nécessaires pour assurer la sauvegarde matérielle de l’immeuble, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, notamment 1792-1 2°.

Il rappelle que dans le cadre des opérations d’expertise, la société de Lancastre a indiqué à l’expert judiciaire dans son dire du 15 avril 2019 qu’elle était «propriétaire de l’ensemble immobilier comprenant les bâtiments A et B ainsi que le parking. Que cette société a fait procéder à des rénovations de l’entier immeuble et qu’elle a confié à l’entreprise Construction l’Euro 2005 assurée auprès de AXA. »

Il déduit de l’absence de communication des pièces et de cette reconnaissance une rénovation d’ampleur par ce vendeur professionnel dont il demande de retenir la responsabilité décennale en qualité de constructeur de l’immeuble qui, au demeurant, n’a pas souscrit d’assurance décennale. Il entend le retenir pour l’ensemble des désordres affectant l’immeuble et compromettant sa solidité et sa viabilité.

Le syndicat affirme que la société Construction l’Euro 2005 s’est vue confier, en qualité de sous-traitant, la rénovation globale de l’immeuble sans exclusion de certains corps d’état de sorte que qu’elle engage sa responsabilité comme constructeur de l’ouvrage et son assureur décennal doit la garantir.

Insistant sur l’absence de communication des pièces et sur l’identité entre le gérant de la société de vente et le liquidateur de la société de travaux, le syndicat soutient que la turpitude de l’une ne saurait lui être préjudiciable et doit conduire à retenir la garantie de l’assureur.

— La S.A.R.L. de Lancastre demande à titre principal d’écarter toute responsabilité et de débouter la demanderesse et le syndicat des copropriétaires.

Elle se présente comme marchand de biens, propriétaire d’un ensemble comprenant 4 emplacements de parking extérieur et 2 bâtiments sur lesquels elle a fait procéder à des travaux et à la création d’une cage d’escalier en vue de la division de l’immeuble et de la mise en vente des lots. Elle a confié pour 397 340 € TTC de travaux à la société Construction l’Euro 2005,assurée auprès d’AXA, laquelle a elle-même confié les travaux de pose de cloisons, doublage hydrofuge et isolation thermique à la société Reo conseil.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 5 février 2008 et l’achèvement en décembre 2008.

Si elle reconnaît avoir effectivement été condamnée à communiquer les documents du chantier, elle répond qu’elle ne les détenait pas et ne pouvait les transmettre.

La S.A.R.L. considère avoir agi uniquement en qualité de vendeur en l’état et non de constructeur et s’oppose à la mise en œuvre de la garantie décennale qui s’applique au seul constructeur ou au vendeur d’immeubles à construire. Elle réplique ne pouvoir être recherchée que sur les articles 1602 et suivants ou 1641 du code civil pour les désordres ; sur ce dernier point elle oppose la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés.

Elle réplique que seule la société Construction l’Euro 2005 a agi en qualité de constructeur comme le montrent les factures de rénovation de l’immeuble si bien que si elle s’était vue attribuer un seul lot cela aurait été précisé. Elle souligne que le montant de la prestation justifie que l’intégralité des travaux de réhabilitation ait été confiée à cette société qui a sous-traité les travaux d’aménagement intérieur à la société Réo. Elle fait valoir que si elle-même était intervenue sur l’ouvrage elle aurait été mentionnée sur la facture de ce sous-traitant.

La S.A.R.L. conteste avoir la qualité de maître d’œuvre et de concepteur de l’ouvrage, soutenant que la société Construction l’Euro 2005 avait la charge de la rénovation comprenant la conception, la direction et l’exécution et elle-même est limitée à sa qualité de maître de l’ouvrage. Elle insiste sur le fait que la demanderesse ne rapporte pas la preuve contraire et en déduit que seule la responsabilité des constructeurs pourrait être recherchée.

La société insiste sur le fait que ni le syndicat ni la copropriétaire ont effectué les investigations supplémentaires en cours d’expertise pour rechercher de manière contradictoire l’origine de l’eau se trouvant en grande quantité dans le sol de l’immeuble. Elle observe que le courriel du chef de chantier est un constat auditif et non un rapport de recherche de fuite initié par la société Véolia.

Elle s’oppose donc à la condamnation in solidum des trois défendeurs d’autant que leur responsabilité ne peut pas être recherchée sur le même fondement.

S’agissant des prétentions du syndicat des copropriétaires, la société de Lancastre relève le long délai précédent ses demandes et l’intervention d’un architecte pour réaliser des travaux comme la non consignation interdisant le complément d’expertise ou encore le non établissement d’un audit en cours d’expertise.

Elle fait valoir que le syndicat ne s’est jamais plaint de l’humidité de l’immeuble ni n’a allégué de désordres ni n’a sollicité d’investigation complémentaire en ce sens et que le rapport dressé par l’architecte quatre ans après le rapport d’expertise judiciaire n’est pas contradictoire.

La S.A.R.L. en déduit que le syndicat ne rapporte pas le moindre commencement de preuve des désordres allégués pour engager sa responsabilité.

Elle ajoute que n’étant pas intervenue comme concepteur ni constructeur, elle n’avait aucune obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale au sens des dispositions des articles L 241-1 du code des assurances et qu’en conséquence sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants

À ce titre elle rappelle avoir entrepris de procéder à des travaux de remise en état de l’immeuble et envisagé la création d’une cage d’escalier de 6m2, en vue de la division de l’immeuble et la mise en vente des différents lots, sans toucher au gros oeuvre, comme cela ressort des documents administratifs démontrant qu’il n’était prévu aucune construction, aucune surélévation, aucune démolition.

Elle rappelle qu’il ne s’agissait pas d’une construction neuve ni d’une réhabilitation totale de l’immeuble.

Elle fait valoir qu’il ne saurait lui être reproché la conception d”origine de l’immeuble qui date de 1800, notamment au regard de la conception d’origine des évacuations des eaux pluviales et de l’inaccessibilité des réseaux d’eau enterrés. Pourtant l’expert avait préconisé des investigations complémentaires que le syndicat n’a pas estimé utiles de réaliser.

Ainsi la société soutient que sa responsabilité ne saurait être reprochée en qualité de constructeur puisque les travaux n’ont pas porté sur la réhabilitation totale de l’immeuble, que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas des dommages allégués, à savoir un défaut d’évacuation des eaux pluviales sur lesquels la société Construction l’Euro 2005 n’est pas intervenue ; enfin le syndicat ne justifie pas davantage du montant de l’indemnisation sollicitée.

— L’assureur de la société Construction l’Euro 2005, la compagnie AXA France IARD conclut au rejet des demandes présentées par Madame [R] [O] en premier lieu en raison de l’absence d’imputabilité des désordres à son assurée. Il soutient que la S.A.R.L. de Lancastre est intervenue à l’opération de rénovation sous la triple casquette de constructeur, de réalisateur et de maître d’œuvre sans souscrire d’assurance dommages ouvrage, ce qui constitue un délit pénal.

Il affirme que les travaux de rénovation ont été engagés par la S.A.R.L. de Lancastre qui en aurait sous-traité tout ou partie à son assuré qui en a elle-même sous-traitée une partie à la société Réo; or l’ensemble des pièces contractuelles n’ont pas été communiquées à l’expert qui n’a pas pu identifier formellement les auteurs des différents travaux ni déterminer la liste exhaustive des travaux sous-traités à son assurée.

Il relève que les factures mentionnent un prix générique sans détails, ne sont pas accompagnées d’un devis ou d’un descriptif et on ne démontre pas qu’elles ont été véritablement payées.

De plus l’existence d’une réception, sa date, l’existence ou non de réserves, opposable à son assuré, n’est pas non plus établie.

L’assureur soutient qu’il appartenait à la S.A.R.L. de Lancastre de rapporter la preuve du descriptif des travaux qu’elle dit avoir sous-traités à son assurée et des circonstances de la réception sans qu’il y ait de renversement de la charge de cette preuve. En l’absence d’imputabilité des travaux litigieux à son assurée, il conclut au rejet.

En second lieu l’assureur note que les désordres apparus dans l’appartement de la demanderesse proviennent de remontées capillaires par une cave qui n’est pas située sous celui-ci, qu’ils sont apparus cinq ans après la fin des travaux, ce qui ne permet pas de les imputer à son assurée.

Il plaide que l’absence de barrière anti remontées capillaires, défaut de conception d’origine, ne peut pas plus lui être imputée que la fuite indéterminée sur le réseau d’alimentation en l’absence d’investigation complémentaire.

La compagnie en déduit que la preuve des désordres ne suffit pas à en imputer l’origine à l’intervention de son assurée qui ne saurait être responsable des remontées capillaires par les caves ni des conséquences d’une fuite sur le réseau, partie commune relevant de l’intervention du syndicat.

****

L’article 1792 du Code civil pose la présomption de responsabilité décennale pour tout constructeur dont les travaux sont affectés de désordres portant atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage.

L’article 1792-1, 2° du même code répute constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Pour pouvoir être actionnée la garantie légale suppose que soient remplies les conditions suivantes : un ouvrage, une réception, un dommage survenu après cette réception et qui compromet la solidité de l’ouvrage ou l’affecte dans l’un de ses éléments, le rendant impropre à sa destination.

Ainsi, la responsabilité décennale de celui réalisant des travaux de rénovation suppose d’établir un lien entre son intervention et le désordre en cause, soit que ces travaux l’aient créé, soit qu’ils aient aggravé un désordre préexistant.

Il appartient aux demandeurs de démontrer l’imputabilité des désordres dont ils se plaignent aux travaux réalisés par le constructeur, au regard de la mission confiée, en déterminant in concreto le lien entre l’intervention et le dommage.

Cette garantie décennale est mise en oeuvre postérieurement à la réception des travaux qui constituent un ouvrage. Les travaux sur existants peuvent être assimilés à un ouvrage immobilier au regard de l’ampleur des travaux de construction réalisés dans l’ouvrage initial, de la nature des prestations réalisées, des apports de matériaux, des techniques utilisées, du coût et de la durée des travaux. Les dommages aux existants de nature à compromettre la solidité ou la destination de l’ouvrage, doivent trouver leur origine dans les travaux réalisés. Les travaux sur existants constituent des ouvrages lorsqu’ils consistent en des travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux, opérant une transformation de l’immeuble existant en une véritable rénovation et non en une simple réhabilitation.

Selon l’article 1792 -6 du même code, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Unique, elle peut être expresse ou tacite. Expresse, elle n’est soumise à aucune condition de forme. Tacite, elle doit résulter d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage pouvant se manifester par la prise de possession des lieux et le paiement des travaux dans leur totalité ou quasi-totalité.

La réception judiciaire est subordonnée au constat que l’immeuble est en état d’être reçu et, lorsqu’ il est à usage d’habitation, en état d’être habité. Un ouvrage ne peut être regardé comme en état d’être reçu, que s’ il n’est pas affecté de désordres ou de défauts de conformité substantiels en compromettant la destination ou la pérennité.

La réception judiciaire peut être assortie de réserves.

La mise en jeu de la garantie décennale n’exige pas la recherche de la cause précise des désordres mais elle suppose que les désordres procèdent de travaux de construction réalisés par le constructeur dont la responsabilité est recherchée.

La garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Enfin les désordres présentant le caractère de gravité requis durant le délai d’épreuve de dix ans à compter de la réception doivent être dénoncés judiciairement avant l’expiration de ce délai. l’application de l’article 1792 du Code civil est alors, en principe, subordonnée à la certitude de survenance d’une atteinte à la solidité ou d’une impropriété à destination de l’ouvrage avant expiration du délai décennal.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce le syndicat et la copropriétaire peuvent utilement agir à l’encontre de la S.A.R.L. de Lancastre maître d’ouvrage des travaux et vendeuse sur le fondement de l’article 1792 du code civil dès lors que les conditions de cet article sont réunies.

Or les éléments parcellaires dont dispose le tribunal ne permettent pas de connaître la nature et l’étendue des travaux de réhabilitation commandés par la S.A.R.L. de Lancastre en 2008 à la société Construction l’Euro 2005.

Selon la déclaration d’ouverture du chantier du 5 février 2008 il s’agissait de créer une cage d’escalier, d’aménager les combles, de ravaler des façades, de diviser un bien, d’ouvrir des fenêtres, de clôturer le portail et de changer la destination.

Les factures de la société Construction l’Euro 2005 ne font pas référence à des devis et ne détaillent pas les prestations réalisées.

Si le montant total facturé est de 332 224,08 € hors-taxes pour des travaux exécutés au

31 décembre 2008, ce seul élément ne permet pas de savoir si les travaux modifiaient ou non les bâtiments existants, leur structure ou des éléments d’équipement ni s’ils ont porté notamment sur le sol de la cave et le traitement des murs de l’appartement de la demanderesse.

Or la garantie décennale ne peut couvrir que les désordres issus de travaux réalisés dans les dix années précédent et non plus anciens.

Le tribunal relève que l’acte de vente intervenu entre la S.A.R.L. de Lancastre et Madame [R] [O] ne contient aucune mention du notaire quant à des travaux couverts par les assurances obligatoires, comme le prévoit l’article L. 243-2 code des assurances, ce qui peut laisser penser que les travaux de réhabilitation n’entraient pas dans le champ d’application de la garantie décennale.

De plus on comprend qu’ont été acquittées les factures des 9 juin, 1er juillet et 2 septembre 2008 mais on ignore si le solde de 197 340 € TTC a été payé puisque la mention d’un règlement de partiel de 37 340 € porte une signature qui n’est pas identifiable. Or un tel solde représente plus de la moitié du montant facturé.

Par ailleurs la société Réo conseil a émis 2 factures concernant les travaux litigieux les

30 septembre et 31 octobre 2008 ; il s’agit d’aménagements intérieurs pour un solde de

3 358,38 € hors-taxes, de la fourniture et pose de cloisons en placostyle doublage, BA 13 et isolant thermique avec pose de portes pour un montant de 1 128,40 € hors-taxes.

Il n’est donc pas démontré sur quelles parties de l’ouvrage existant ont porté les travaux auxquels a fait procéder la S.A.R.L. de Lancastre réputée constructeur ni que ces travaux réalisés durant l’année 2008 ont créé les désordres en cause.

Il est notable que ceux-ci sont cantonnés à l’appartement de Madame [R] [O] sans atteindre aucun des trois autres logements.

Il sera ajouté à titre surabondant que l’expert judiciaire a listé des désordres affectant l’immeuble en ces termes “la présence d’eau dans les moellons calcaires fragilise la pierre calcaire jusqu’à sa destruction (sur un grand nombre d’années). La solidité de l’ouvrage est mise en péril (à long termes)” (page 18). Ceci signifie que ces travaux achevés au plus tard le 31 mars 2009, date de la vente à Madame [R] [O], ne présentaient pas au 9 juillet 2019, jour de rédaction du rapport définitif d‘expertise, des désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage, pris dans sa globalité, ou affectant sa destination. Ainsi à l’expiration du délai décennal, une impropriété à destination n’était pas avérée mais n’envisagée que comme une éventualité à long terme.

En conséquence aucune des conditions de la garantie décennale ne sont réunies, sans même avoir à se prononcer sur l’éventuelle réception des travaux incriminés.

Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires ne visant que ce fondement à leur action indemnitaire contre les trois défendeurs, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs prétentions.

Par suite le recours formé par la S.A.R.L. de Lancastre à l’encontre de l’assureur de Construction l’Euro 2005 s’avère sans objet.

— sur les autres prétentions

Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires qui succombent seront condamnés aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Il ne sera pas fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Madame [R] [O].

Madame [R] [O] sera condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à allouer une indemnité de procédure de 3.000 € à AXA France IARD ; avec le syndicat des copropriétaires elle sera condamnée à verser à la S.A.R.L. de Lancastre la même somme.

Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires seront corrélativement déboutés de ce chef.

Enfin aucune raison ne conduit à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Donne acte du désistement d’instance parfait de Madame [E] [N] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11],

Déboute Madame [R] [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] de l’ensemble de leurs prétentions,

Dit sans objet le recours formé par la S.A.R.L. de Lancastre à l’encontre de AXA France IARD assureur de Construction l’Euro 2005,

Condamne Madame [E] [N] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur de Madame [R] [O],

Condamne Madame [E] [N], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à allouer une indemnité de procédure de 3.000 € à AXA France IARD,

Condamne Madame [E] [N] avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] à verser à la S.A.R.L. de Lancastre une indemnité de procédure de 3.000€,

Déboute Madame [E] [N] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] de ce chef,

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT