MINUTE N°

N° RG 26/00193 – N° Portalis DB22-W-B7K-TYVR

Monsieur [Z] [X]

Madame [N] [X]

C/

Monsieur [M] [W] [C]

Madame [I] [Y] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [X] né le 24 Octobre 1958 à BESANCON (DOUBS), demeurant [Adresse 3], représenté par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Ylham ALOUI, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [X] née le 24 Novembre 1972 à PARIS, demeurant [Adresse 3], représentée par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Ylham ALOUI, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [W] [C], né le 29 Septembre 1995 à [Localité 2] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [I] [Y] [D], née le 24 Mai 1995 à [Localité 2] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Lydia SINGRE, en la présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Edith COGNY

1 copie certifiée conforme à : – Monsieur [M] [W] [C]

— Madame [I] [Y] [D]née

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er novembre 2023, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] ont donné à bail à Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] un logement sis [Adresse 7].

Le 9 avril 2025, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.468,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 11 avril 2025, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] ontsaisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 juillet 2025, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] ont assigné Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément au code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D]solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 4.511,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer courant et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 juillet 2025.

A l’audience du 19 mars 2026, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.662,16 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement, rappelant que l’assignation date de plus d’un an et qu’en tout état de cause, les défendeurs n’ont pas la capacité financière d’apurer la dette locative. S’agissant du trouble de jouissance invoqué par Monsieur [C], ils indiquent que celui-ci ne s’est jamais manifesté auprès d’eux pour se plaindre et qu’il ne produit à l’audience aucun élément.

Madame [I], [Y] [D], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présente, ni représentée à l’audience.

Monsieur [M], [W] [C] a comparu en personne. Il conteste le montant de la dette estimant qu’il n’est que de 3000 euros. Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. Il propose d’apurer l’arriéré locatif en payant, en plus du loyer courant la somme de 100 euros par mois. Il indique percevoir des allocations de retour à l’emploi d’environ 1.100 euros par mois et ajoute que sa compagne perçoit quant à elle un salaire mensuel de 1900 euros. Il explique avoir fait des demandes pour obtenir un logement social.

Il sollicite par ailleurs, à titre reconventionnel, la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts estimant subir un trouble de jouissance depuis son entrée dans les lieux, en raison de problèmes d’humidité dans l’appartement et la présence de moisissure, ce qui a des conséquences sur la santé de ses enfants.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

A l’audience, Monsieur [C] a été autorisé à produire pour le 26 mars 2026 des éléments quant au montant de la dette locative et quant au trouble de jouissance allégué. Les époux [X] ont été autorisés à répondre jusqu’au 10 avril.

Monsieur [C], invoquant des difficultés d’ordre technique a été autorisé à produire des documents papier jusqu’au 7 avril 2026, les défendeurs pouvant répondre jusqu’au 21 avril.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 23 juillet 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Si Monsieur [C] conteste le montant de la dette locative, force est de constater que les éléments qu’il verse aux débats, consistant en des copies de messages envoyés à l’agence gestionnaire du bien et à des copies de virement effectués correspondent en tous points au décompte fourni par les bailleurs en date du 4 mars 2026. Les virements qu’il a effectués au profit des bailleurs ont bien été imputés à sa dette locative.

Ainsi, Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 4.662,16 euros.

Par conséquent, Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] seront condamnés à leur payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 4.662,16 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour autant s’agissant d’un contrat de bail à effet du 1er novembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue du de la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoyant le constat de la résiliation, six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] le 9 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à effet du 1er novembre 2023 à compter du 22 mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M], [W] [C], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, est défaillant à démontrer qu’il aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant, ce que confirment par note en délibéré autorisée les bailleurs qui démontrent en produisant le décompte que les échéances courantes d’un montant de 1.332,02 euros n’ont jamais été réglées en totalité ces derniers mois.

Par ailleurs, Monsieur [C] ne démontre pas qu’il aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois, ce dernier n’ayant versé aux débats aucun élément pour attester des ressources du couple. Il est par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mai 2025. Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer courant, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 22 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 mars 2026.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D].

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [M], [W] [C]

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les bailleurs indiquent, par note en délibéré autorisée que les pièces communiquées par Monsieur [C], l’ont été postérieurement au délai autorisé et qu’ils n’ont pas été destinataires des fichiers intitulés “dégradations logement” et “documents justificatifs”.

Force est de constater que Monsieur [M], [W] [C] ne verse aux débats, alors qu’il a été autorisé à le faire jusqu’au 7 avril 2026, aucun élément relatif à des problèmes d’humidité dans l’appartement qui justifierait l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 15.000 euros.

A l’instar des demandeurs, le tribunal n’a été destinataire d’aucune pièce relative aux dégradations alléguées par Monsieur [C]. Il est donc défaillant à rapporter la preuve du trouble de jouissance qu’il estime subir.

Dès lors, il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 1er novembre 2023 entre Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] d’une part et Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [M], [W] [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer courant et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] à payer solidairement à Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] la somme de 4.662,16 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] à payer solidairement à Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’AVRIL 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Monsieur [M], [W] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] à payer in solidum à Monsieur [Z] [X] et Madame [N] [X] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M], [W] [C] et Madame [I], [Y] [D] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh

LE-THANH, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,