MINUTE N°

N° RG 25/00531 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBDR

Madame [J] [B] épouse [K]

Monsieur [X] [K]

C/

Monsieur [S] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Madame [J] [B] épouse [K] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [K] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté par Maître Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier présent lors des de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marine DEPOIX

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [S] [O]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mai 2023, Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] ont donné à bail à Monsieur [S] [O] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1169 euros, et 85 euros de provision sur charges.

Le 16 janvier 2025, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2829,60 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 17 janvier 2025, Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 avril 2025, Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] ont assigné Monsieur [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 mars 2025 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier , sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signififcation de la décision à intervenir, qui sera due jusqu’à libération des lieux et remise des clés aux bailleurs ou

leur représentant ;

— supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Monsieur [S] [O] au paiement des sommes suivantes :

* 1819,40 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 10 avril 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 décembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2085,21 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [S] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [S] [O] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [S] [O], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 10 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] justifientavoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mai 2023, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025 que Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [S] [O] sera condamné à leur payer la somme de 2085,21 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 1819,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [S] [O] le 16 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 mai 2023 à compter du 17 mars 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mars 2025. Monsieur [S] [O] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [O] au paiement de cette indemnité à compter du 17 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 8 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 janvier 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [O] à verser à Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 mai 2023 entre Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] d’une part et Monsieur [S] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 17 mars 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [O] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] la somme de 2085,21 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 1819,40 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de DECEMBRE 2025 , jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE Madame [J] [B] épouse [K] et Monsieur [X] [K] du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection