MINUTE N°

N° RG 25/00130 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKFM

Monsieur [V] [Y]

C/

Monsieur [L] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [Y], né le 24 Février 1945 à [Localité 2] (YVELINES), demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Joseph PANGALLO (EXPERIO -SARL MIELLET & Associés), avocat au Barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z], né le 18 Octobre 1994 à [Localité 3] (OISE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Joseph PANGALLO

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [L] [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 2025, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un logement sis [Adresse 4];

Le 14 mai 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1737,09 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 20 mai 2025, Monsieur [V] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte decommissaire de Justice en date du 1er août 2025 pour tentative et 7 août 2025 pour signification selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Y] a assigné en référé Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [L] [Z] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* 2787,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 août 2025.

A l’audience du 2 avril 2026, Monsieur [V] [Y], représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7725,07 euros (hors frais), échéance d’ avril 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [L] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [L] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [L] [Z], bien que régulièrement assignépar procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 8 août 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [V] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025 pour tentative et 7 août 2025 pour signification selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que s’agissant d’un bailleur, personne physique, l’absence de saisine de la CCAPEX ne constitue pas une fin de non-recevoir.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 14 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2026 que Monsieur [V] [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [L] [Z] sera condamné à lui payer la somme de 7725,07 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, échéance d’ avril 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour autant et nonobstant le fait que le contrat de bail liant les parties prévoit un délai de deux mois après le commandement de payer resté infructeux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire , il convient de faire application immédiate de l’article 24-I du de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023, la signature du contrat de bail étant postérieure à cette loi.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [L] [Z] le 14 mai 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 25 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2025 à compter du 26 juin 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juin 2025. Monsieur [L] [Z] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du 26 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er avril 2026.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [L] [Z].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 mai 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [Z] à verser à Monsieur [V] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputeé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [V] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 janvier 2025 entre Monsieur [V] [Y] d’une part et Monsieur [L] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [Z] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 7725,07 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [V] [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de MAI 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 14 mai 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS Monsieur [V] [Y] du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffière

La Cadre Greffière Le juge des contentieux de la protection